La multiplication des mises en demeure servies au preneur avec des montants différents ne peut justifier son invalidation

IDEF-OHADA-24-497 

République du Cameroun, Cour d’Appel du centre,  Arrêt numéro 49/2023 du 12 Avril 2023, Chambre commerciale 

Me TAGOUEMEKONG Fernand Honoré C/ SIMO Dagobert.

Bail à usage professionnel ; Procédure de résiliation ; Mise en demeure ; Expulsion.

Application des articles suivants 

Article 133 AUDCG

Article 134 AUDCG

Est inopérant le moyen selon lequel un locataire d’un bail à usage professionnel, prétend qu’une demande d’expulsion est indéterminée et ne peut aboutir parce que le bailleur a servi plusieurs mises en demeure avec des montants à payer différents à chaque fois. Dès lors que la dernière mise en demeure en date du 28 Avril 2020 demeurée infructueuse au bout d’un mois, fait bien mention du total des loyers impayés soit la somme de 3 000 000 F couvrant la période allant du 10 avril 2019 au 9 juillet 2020, il y a lieu de la prendre en considération puisqu’elle remplit toutes les exigences prévues par la loi. Cette mise en demeure étant conforme, aucune violation de l’article 133 AUDG ne peut être valablement relevée. C’est donc à bon droit que la cour d’appel a confirmé le jugement d’expulsion du preneur. 

Abstract : SENGHOR Jean Gabriel M., Juriste d’affaires (Sénégal)

Avril 2025

Qualité à demander la résiliation d’un bail à usage professionnel : juridiction compétente, et conditions de la résiliation d’un bail 

IDEF- OHADA-24- 499

République du Cameroun, Cour d’appel du centre, chambre commerciale, Arrêt N° 057/COM  du 26 avril 2023

Société Ariane TV C/ Succ LANGUE TSOBGNY 

Application de l’article suivant

Article 133 de l’Acte uniforme portant Droit Commercial Général (AUDCG)

A qualité à   solliciter la résiliation d’un contrat de bail, l’administrateur des biens d’une succession, propriétaire de l’immeuble loué. C’est donc à bon droit que le  1er juge a reconnu la qualité pour agir de l’intimée et a rejeté la fin de non-recevoir de l’appelante pour défaut à agir.

Ne viole pas les dispositions de l’article 133 de l’Acte uniforme portant Droit Commercial General, le juge de fond qui retient sa compétence et prononce la résiliation du bail, lorsque la demande tendant à la résiliation a été précédée d’une mise en demeure préalable d’avoir à respecter les clauses du bail ; l’Acte uniforme n’ayant pas en effet exclu formellement la possibilité du juge du fond de statuer sur une telle demande. 

Abstract : Idriss MAHAMAT SOUMAÏNE, Docteur en Droit Privé, Enseignant-Chercheur et Avocat (Tchad)

Février 2025

De la résiliation de plein droit du contrat de bail après une sommation de payer restée sans suite

IDEF-OHADA-24-442

CAMEROUN, COUR D’APPEL DU CENTRE, Arrêt N°74/Com du 17 Mai 2023

La SOCIETE FINANCE ET CHANGE INTERNATIONAL SA C/SOCIETE CAMEROONHOTEL CORPORATION SA

Application des articles

Article 133 de l’Acte uniforme relatif au Droit commercial Général

Article 39 al.2 de l’Acte uniforme relatif aux voies d’exécution

Article 189 et Suivants du code de procédure civile et commerciale

L’irrégularité d’un contrat de bail soulevée a posteriori sans motif légitime ou sérieux ne peut prospérer dès lors que la preneuse s’est acquittée jusqu’à une certaine période les loyers auprès du représentant sus désigné et a sollicité un délai de grâce auprès du même représentant. Par conséquent, il y a résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties dès lors qu’est constatée le défaut de paiement de loyer par la preneuse en dépit de la sommation à elle servie aux fins de se conformer aux clauses du bail. La preneuse n’ayant pas respecté ses obligations conformément à l’article 133 AUDCG, il y a lieu d’ordonner son expulsion tant de corps, de biens que tous les occupants de son chef de l’immeuble querellé.

Dès lors le retard constitutif à l’inexécution d’un contrat de bail par le preneur générant un préjudice tant financier que moral dû à l’indisponibilité à temps des sommes dues et au maintien sans droit du preneur dans le local, la condamnation au paiement des dommages et intérêts est justifiée. Par conséquent, les arrêts rendus par la cour étant exécutoires par nature, il n’est pas besoin dés lors de les assortir d’astreintes, l’exécution étant impératives, sauf en obtenir dispense.

Abstract : TITONAN Beassoum, Assistant à l’université de N’Djamena (TCHAD)

Décembre 2024

La révision judiciaire du montant du loyer du bail à usage professionnel
IDEF-OHADA-24-485

Cameroun, cour d’appel du Centre, arrêt numéro 78-Com du 24 mai 2023

EKONO Jules Paul contre La société IHS Cameroun

Contrat de bail à usage professionnel : Erreur sur la superficie de l’immeuble indiquée dans ledit contrat – rapport d’expertise cadastral attestant la superficie réelle dudit immeuble – révision judiciaire du montant du loyer pour tenir compte de la superficie réelle occupée par le locataire 

Application de l’article

Article 117 de l’AUDCG

Le rapport d’expertise cadastral, non contesté par le locataire, renseigne suffisamment comme l’exige l’article 117 de l’AUDCG sur la situation des locaux loués, leur superficie réelle (311 m2 au lieu de 289 m2 mentionnée dans le contrat de bail). En outre, le bailleur a produit, dans le dossier de la procédure, un contrat de bail à usage professionnel liant son locataire à un autre bailleur aux fins de servir de référence au prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage. Il ressort de ce dernier contrat que les prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage sont de 2800 francs/m2 par mois. Enfin, s’agissant d’un immeuble non bâti, l’on ne saurait parler d’une quelconque vétusté. Tous ces éléments dont le premier juge avait connaissance et possession lui permettaient de donner une suite favorable à la révision des loyers sollicitée. En refusant alors d’y faire droit, son attitude n’est pas si éloignée d’un déni de justice et partant sa décision est infirmée. Il échet en conséquence pour la cour d’appel d’ordonner la révision des loyers du bail à usage professionnel liant les parties et de le fixer à 2800 francs/m2 par mois pour une superficie de 311 m2 réellement occupée par le locataire. En outre, la date de prise d’effet de cette révision desdits loyers est celle du dépôt du rapport d’expertise cadastral au greffe du tribunal d’instance. 

Abstract : André NGUEGHO, Docteur en Droit privé, Chargé de cours à la FSJP de l’Université de Yaoundé II (Cameroun)

Décembre 2024

Une résiliation d’un bail à usage professionnel, faute de non-contestation du congé servi dans la légalité par le bailleur, ne donne pas lieu à une mise en demeure préalable 

IDEF-OHADA-24-479

République du Cameroun, Cour d’Appel du Centre à Yaoundé, Chambre commerciale, Arrêt numéro 46/COM du 22 MARS 2023

ATEBA AHANDA Paul Didier C/ ABDEL KARIM Aliou 

Bail à usage professionnel ; mise en demeure préalable ; reconduction tacite ; loi des parties ; résiliation ; clause résolutoire de plein droit ; sommation de libérer ; assignation en résiliation de contrat ; statuer par défaut ; préavis ; déchéance du droit de renouvellement ; astreinte 

Application de l’article suivant

 Article 133 de l’Acte Uniforme OHADA portant droit commercial général 

De l’obligation d’une mise en demeure préalable à une résiliation de bail à usage professionnel 

Selon l’AUDGC, une résiliation peut intervenir dans deux hypothèses à savoir :

• •  Sur le fondement de l’article 125 de l’AU, la non-contestation du congé donné par le bailleur

  •  Ou bien sur le fondement de l’article 133 de l’AU, le non-respect des clauses et conditions du bail.

Alors que dans la 2ème hypothèse, une mise en demeure doit être obligatoirement servie au preneur à peine de nullité, dans la 1ère hypothèse, le bail cessant automatiquement faute de contestation du congé donné par le bailleur, ce dernier n’a pas à servir de mise en demeure préalable. C’est donc à tort que le jugement entrepris a été rendu ; il y a lieu de l’infirmer et statuant à nouveau de le recevoir en sa demande et d’y faire droit.

De la condamnation à des astreintes

L’arrêt à intervenir ne mettant aucune obligation à la charge du preneur pouvant fonder une astreinte en cas d’inexécution, la demande d’astreinte est sans cause. Il n’y a pas lieu d’y donner droit.    

Abstract : Zénabou HOUMA -ARABO, Master II en Droit Privé (Cameroun)

Novembre 2024

Emporte déchéance du droit au bail, le défaut de demande de renouvellement de son bail à durée déterminée par le preneur 

IDEF-OHADA-24-476

Cameroun, Cour d’appel du centre de Yaoundé, arrêt numéro 53 COM du 12 avril 2023, Chambre commerciale

LONKEU NJOUBOUSSI Bienvenu contre TUEBOU André 

Bail professionnel ; bail à durée déterminée ; absence de demande de renouvellement à échéance ; injonction du bailleur de quitter les lieux, suivie d’apposition de scellés ; refus du locataire de quitter au nom d’une tacite reconduction ; demande du bailleur en résiliation et expulsion ; résiliation -oui-

Application des articles suivants

Articles 124 et 134 de l’AUDCG 

Selon l’AUDCG, le preneur doit demander un renouvellement de son bail à durée déterminée dans les conditions prévues par ledit Acte uniforme. En l’espèce, il est ressorti de la décision du premier juge que le preneur n’a formulé aucune demande de renouvèlement conformément au contrat qui lie les parties. Cette absence de demande de renouvellement suffit à justifier que le juge constate la déchéance de son droit au bail et en tire la conséquence qu’est l’expulsion. En conséquence, l’apposition de scellés par le bailleur devrait être considérée comme une mesure conservatoire justifiée par le fait que le preneur, en prétextant que le contrat n’est pas arrivé à son terme, avait l’intention de se maintenir dans les lieux loués contre la volonté du bailleur. Elle n’emporte donc pas une expulsion de fait.

Au demeurant, la présente instance en résiliation du bail ne se justifierait pas si le preneur avait effectivement été expulsé. En conclusion, il y a lieu de faire droit à la demande de résiliation de l’appelant, sous astreinte de 50.000f par jour de retard pour vaincre la résistance éventuelle de l’occupant.

Abstract : Issiaka YOUGBARE, Docteur en droit privé (Burkina Faso)

Novembre 2024

De la qualité de l’administrateur des biens à agir en tant que bailleur 

IDEF-OHADA-24-448

République du Cameroun, Cour d’appel du Centre, Chambre commerciale, Arrêt numéro 61/Com du 03 mai 2023, TABOU TOCHE Pascal Contre NGUEULIEU Chantal 

Bail à usage professionnel ; fondement pour agir en qualité de bailleur ; conditions pour expulser le locataire ; conditions d’annulation d’une ordonnance d’expulsion 

Application de l’article suivant 

Article 133 de l’AUDCG 

Du fondement pour agir en qualité de bailleur 

Est confirmé car, rendu conformément à la loi, le jugement qui, pour ordonner l’expulsion de l’appelant des locaux loués, relève que l’intimée est fondée à agir en lieu et place du bailleur décédé en vertu du versement aux débats d’un jugement d’hérédité qui lui confère la qualité d’administrateur des biens désigné de la succession de son père. Il n’est donc pas nécessaire qu’elle fournisse un mandat spécial pour agir au nom de la succession.

Des conditions requises pour expulser le locataire 

La production d’un contrat de bail et d’une mise en demeure satisfaisant aux exigences des dispositions de l’AUDCG constituent des conditions suffisantes pour ordonner l’expulsion du locataire nonobstant la régularité du paiement des loyers.

De la condition de reformation d’un jugement d’expulsion 

Il échet de confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué pour lequel la demande de réformation n’apporte aucun élément nouveau. 

Abstract : Pétronille BOUDJEKA, Juriste d’entreprise (Cameroun)

Août 2024

De la qualité à agir de l’administrateur des biens d’une succession 

IDEF-OHADA-24-448 bis

République du Cameroun, Cour d’appel du Centre, Arrêt numéro 61-Com du 03 mai 2023, Chambre commerciale

TABOU TOCHE Pascal contre NGEULIEU Chantal 

Bail à usage professionnel ; mise en demeure valable ; demande d’expulsion ; exception d’irrecevabilité ; administratrice de la succession du défunt ; qualité à agir ; preuve résultant du jugement d’hérédité  

Application de l’article suivant 

Article 133 AUDCG 

Du caractère de la décision 

Il y a lieu de statuer par décision de défaut à l’égard de l’intimée qui n’a pas comparu et qui n’a personne pour la représenter

De la recevabilité de l’action aux fins d’expulsion d’un preneur des locaux, objet d’une succession

 Le premier juge, qui déclare recevable la requête aux fins d’expulsion d’un preneur, ainsi que tous occupants de son chef et l’ordonne, aux motifs que la demanderesse ayant la qualité d’administratrice des biens de la succession du de cujus dont fait partie l’immeuble baillé a prouvé sa qualité à agir par la production du jugement d’hérédité qui lui confère ce droit d’une part, et a  produit le contrat de bail litigieux et la mise en demeure qui satisfait aux exigences de l’AUDCG, d’autre part, a rendu un jugement conforme à la loi. Ce dernier ne peut par conséquent être réformé faute d’élément nouveau apporté par l’appelant, d’où la confirmation en toutes ses dispositions du jugement attaqué. 

Abstract : Ganiyou BOUSSARI, Doctorant (Sénégal)

Août 2024

La résiliation de plein droit du bail à usage professionnel conformément à la volonté des parties pour non-respect de ses clauses par le preneur 

IDEF-OHADA-24-439

Cameroun, cour d'appel du Centre à Yaoundé, arrêt numéro 77-COM du 17 mai 2023, chambre commerciale

Docteur Emmanuel SONGWE BONGWA C/ Sieur ATEKWANA Julius TAYONG.

Bail à usage professionnel : Obligation d’enregistrement mis à la charge du preneur – Formalité d’enregistrement non accomplie et loyers échus   impayés – action en justice du bailleur en paiement des loyers dus et en résiliation du bail – Condamnation du preneur au paiement des arriérés de loyers et au paiement des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et moral subi par le bailleur – Constatation de la résiliation de plein droit du bail et expulsion du preneur.

Application de l’article suivant  

Article 133 de l’AUDCG

Il n’y a pas violation de l’article 133 de l’AUDCG lorsqu’il ressort bien et sans équivoque de l’exploit de mise en demeure que le délai de 30 jours a été imparti au preneur, à compter de la réception de celui-ci, pour se conformer aux clauses violées du contrat de bail.

Il est constant et avéré que le preneur est redevable au bailleur des arriérés de loyers et les frais d’enregistrement du contrat de bail qui étaient à sa charge. Il appartient au preneur d’apporter la preuve du paiement des loyers en cas de contestation. En l’espèce, une telle preuve n’est pas apportée. Dès lors, le refus par le locataire d’enregistrer le contrat de bail et de payer les loyers échus entrainent la résiliation de plein droit de celui-ci conformément à la volonté des parties. En outre, ce comportement fautif dudit locataire a causé au bailleur un préjudice financier et moral méritant réparation. Par conséquent, la cour constate la résiliation de plein droit dudit contrat de bail liant les parties, ordonne l’expulsion du preneur, le condamne au paiement des loyers échus et impayés, au paiement des frais d’enregistrement du bail et au paiement des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et moral subi par le bailleur.  

Abstract : Issiaka YOUGBARE, Docteur en droit privé (Burkina Faso)

Juillet 2024

Bail Commercial – propriété immobilière – procédure civile

CAMEROUN, CA,  ARRET N°019/COM du 17-01-20,
THIAM NANDJOU HERVÉ DEGUESE ; THIAM OUSMANE OSKINE ; YOUMBI IBRAHIM FRANCK ; MESSA AISHA GRACE ; TATSIGA AHMADOU IBRAHIM C/ TSHOUONGANG ELIE ; MAKOUMGOUM MARIE HORTENSE ET AUTRES

Fait état d’un litige portant au principal sur la possession d’un immeuble, et par accessoire sur la résiliation d’un bail commercial ;

Au principal, la cour reconnait le titre et la qualité du nouveau propriétaire, celle-ci étant fondée sur la possession légitime des propriétaires initiaux, entérine de ce fait le premier jugement en rejetant la fin de non-recevoir ;

Par accessoire, le nouveau propriétaire de l’immeuble, substitué de plein droit dans les droits du bailleur, a cependant violé l’article 133 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général dès lors qu’il a procédé à la résiliation du bail sans préciser les clauses et conditions du contrat non respectées par le locataire. En conséquence, le jugement a été annulé pour violation de la loi.

Description sommaire : Pétronille MAFOHO BOUDJEKA, Docteur en Droit

L’irrecevabilité de l’appel exercé au-delà du délai de trente jours contre le jugement rendu sur opposition à la décision d’injonction de payer

IDEF-OHADA-24-498

Cameroun, cour d’appel du Centre, arrêt numéro 48-Com du 12 avril 2023

Société International Interim Management contre YEMGWIA Abraham MOUENZEE et autres 

Procédure d’injonction de payer : ordonnance d’injonction de payer – opposition – jugement rendu sur ladite opposition – appel exercé contre ledit jugement au-delà du délai de trente jours- irrecevabilité

Application de l’article suivant 

Article 15 de l’AUPSRVE

Selon les dispositions de l’article 15 de l’AUPSRVE, la décision rendue sur opposition à la décision d’injonction de payer est susceptible d'appel dans les conditions du droit national de chaque État partie et toutefois, le délai d'appel est de trente jours à compter de la date de cette décision. En l’espèce, le jugement rendu sur opposition à injonction de payer a été rendu en date du 02 mars 2022.  La société requérante a relevé appel le 04 avril 2022, c’est-à-dire 34 jours après son prononcé. Ledit appel ayant été ainsi exercé au-delà de 30 jours prévus par l’article 15 précité, il échet de le déclarer irrecevable.

Abstract : André NGUEGHO, Docteur en Droit privé, Chargé de cours à la FSJP de l’Université de Yaoundé II (Cameroun)

Janvier 2025

Le recouvrement d’un dépôt de caution non restitué au terme d’un bail ne peut fonder une créance ni certaine, ni liquide, ni exigible 

IDEF-OHADA-24-490

République du Cameroun, Cour d’Appel du Centre à Yaoundé, Chambre commerciale, Arrêt numéro 43/COM du 22 MARS 2023

Dame DJOMO Rachel C/ SOCIETE CHINA HARBOUR ENGENEERING COMPANY LTD

Contrat de bail ; loi des parties, ordonnance d’injonction de payer ; caution ; état des lieux contradictoire ; former opposition ; statuer par défaut ; astreintes, créance liquide, exigible, certaine. 

Application de l’article suivant 

Article 1er de l’Acte Uniforme OHADA portant procédure simplifiée de recouvrement et des voies d’exécution (AUPSRVE)

Conformément aux dispositions de l’article 1 de l’Acte Uniforme portant procédure simplifiée de recouvrement et des voies d’exécution, la procédure d’injonction de payer n’est applicable que lorsque la créance réclamée réunit les trois caractères cumulatifs de créance, à savoir la liquidité, l’exigibilité et la certitude. En l’espèce, le recouvrement d’un dépôt de caution non restitué au terme d’un bail ne peut fonder une créance ni certaine puisque contestée en son principe, ni liquide puisque les parties ne sont pas d’accord sur le montant, ni exigible puisque le bailleur n’est pas en état d’exiger le paiement. Dès lors, le preneur dont le dépôt de caution est confisqué au terme du bail au motif qu’il s’est refusé à un état des lieux contradictoire comme prévu au contrat, ne peut valablement procéder à son recouvrement par la voie de l’injonction de payer. C’est donc à tort que le jugement entrepris a été rendu ; il y a lieu de l’infirmer et statuant à nouveau de recevoir la plaignante en sa demande et d’y faire droit. 

Abstract : Zénabou HOUMA -ARABO, Juriste Droit Privé (Cameroun)

Janvier 2025

De la contestation des frais de procédure de l’exploit d’huissier de signification de l’injonction de payer par le débiteur 

IDEF-OHADA-24-478

République du Cameroun, cour d’appel du Centre, arrêt contradictoire numéro 42/COM du 22 mars 2023 La société SOCROPOLE SARL contre La société AFRICA FOOD DISTRIBUTION SA

Procédure d’injonction de payer- décision de justice portant injonction de payer – Acte de signification par exploit d’huissier de justice comportant le droit de recette et le coût de l’acte – contestation par le débiteur- contestation par le débiteur

Application de l’article suivant 

 Article 4 al. 2 de l’AUPSRVE

En l’espèce dans sa requête d’appel et les différentes écritures produites en appel, l’appelante ne conteste pas formellement la créance en elle-même mais plutôt le montant des frais de procédure (droit de recette et coût de l’acte) insérés dans l’exploit d’huissier de signification d’injonction de payer. Cependant, l’appelante n’ayant pas formellement attaqué ledit exploit de signification devant les instances compétentes, la cour d’appel n’est pas alors juge du montant desdits frais de procédure inscrits sur celui-ci. En outre, l’appelante n’ayant apporté rien de probant pouvant permettre de réformer le jugement attaqué, il échet en conséquence de le confirmer. 

Abstract : Florent N’DRI N’DAH, juriste d’affaires (Côte d’ivoire)

Novembre 2024

Représentativité d’une personne morale de droit privé et accès à la procédure d’injonction de payer 

IDEF-OHADA-23-339

République du Cameroun, Cour d’appel de l’Ouest à Bafoussam, Arrêt n° 06/COM du 18 avril 2019, Chambre commerciale, 

NANA Levi Joseph et YANGO Emine Contre SOCIÉTÉ ADVANS CAMEROUN S.A.065972900

Décision rendu sur évocation après rétractation de l’ordonnance litigieuse. 

Injonction de payer ; opposition ; créance certaine, liquide et exigible ; reconnaissance de dette ; fraude ; contrainte ; faculté mentale 

Application des articles suivants 

Articles 1er, 4 alinéa 1er, 9 et 15 AUPSRVE

Articles 2 et 3 de la Loi n° 90-059 du 19 décembre 1990 portant organisation de la profession d’avocat (Cameroun)

De l’obligation de représentation d’une personne morale de droit privé par un avocat 

C’est à bon droit que l’ordonnance attaquée aurait dû être rétractée par application rigoureuse des dispositions de la Loi organisant la profession d’avocat car, une personne morale de droit privé ne peut se faire représenter en justice que par un avocat. Par conséquence, la requête introduite en son nom devrait être rejetée pour défaut de qualité en la personne l’ayant introduit. 

Des conditions d’accès à la procédure d’injonction de payer  

Aurait dû être rétractée l’ordonnance attaquée qui fait droit à une procédure d’injonction de payer alors que, d’abord, il transpire de l’échéancier des parties que le total des sommes dues y compris les intérêts est chiffré à 5.884.699 f ; ensuite, de la lettre d’engagement d’affectation hypothécaire que le « montant du crédit consenti en principal, intérêts, commissions, frais et accessoires » est de 6.590.863 f ; et enfin, qu’il ressort des reçus des différents paiements de la dette que le requérant a déjà versé une somme total de 4.189.500 f. Il ressort de cet imbroglio des chiffres que la créance de l’intimé n’est ni certaine, ni liquide car, ne précisant ni le montant de la dette initiale encore moins celui résiduel et échappe ainsi à la procédure d’injonction de payer. 

Abstract : BelindaILANDOU, Mandataire judiciaire des procédures collectives et d’apurement du passif près la Cour d’Appel (Congo).

Avril 2024

De quelques règles relatives au formalisme de la surenchère en matière de saisie immobilière

 IDEF-OHADA-24-494

Doit être annulé un jugement déclarant bonne et valable la surenchère, et fixant la date de la nouvelle adjudication, alors que le formalisme de surenchère prévu par la loi n’a pas été respecté

République du Cameroun, Cour d’appel du Centre de Yaoundé, Arrêt numéro 105/COM du 06 septembre 2023, Chambre Commerciale

Société MASSAO PALACE SARL Contre Sieur SOP SOUFÖ FEUSSI Abraham 

Appel ; recevabilité de l’appel ; saisie immobilière ; surenchère ; respect du formalisme ; adjudication ; annulation ; erreur substantielle ; recouvrement ; dénonciation de surenchère ; contestation de la dénonciation  

Application de l’article suivant 

Article 300 de l’Acte uniforme de l’OHADA du 10 avril 1998 portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution (AUPSRVE)

De la recevabilité de l’appel contre les décisions judiciaires rendues en matière de saisie immobilière 

Considérant que les décisions judiciaires rendues en matière de saisie immobilière peuvent être frappées d’appel lorsqu’elles statuent sur des moyens de fond tirés de l’incapacité d’une des parties, doit être reçu l’appel interjeté contre un jugement déclarant bonne et valable la surenchère mais omettant l’adjudicataire initial et  mentionnant par erreur une partie qui n’a rien à voir avec la surenchère.

Du non-respect du formalisme de surenchère en matière de saisie immobilière valant nullité de la procédure de ladite surenchère 

La surenchère étant soumise à un formalisme, les erreurs substantielles commises dans un jugement notamment sur l’identité de l’unique adjudicataire et sur l’existence d’une dénonciation de surenchère, et ayant pour conséquence la dénonciation de la surenchère par le surenchérisseur à une entité autre que le véritable adjudicataire, constituent un non-respect de ce formalisme. Ainsi, le jugement fixant la nouvelle date d’adjudication ainsi que la procédure de surenchère doit être annulé. 

Abstract : Jean Espoir BAKATUINAMINA, Directeur juridique de banque et doctorant (République Démocratique du Congo)

Mars 2025

Invalidité du commandement aux fins de saisie immobilière pour violation des articles 254 et 247 de l’Acte Uniforme portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution (AUPSRVE)

IDEF- OHADA-24-452

COUR D’APPEL DU CENTRE DU CAMEROUN, AUDIENCE COMMERCIALE, arrêt n°82/COM DY 21 juin 2023, affaire n°207/RG/2021 DU 27 OCTOBRE 2021

Sieur ENYEGUE MBALLA Pierre C/ Société de Recouvrement des créances du Cameroun 

Saisie Immobilière: nullité commandement saisie immobilière, caractère certain, liquide et exigible d’une créance en compte courant, 

Application des articles

Article 254 ancien de l’Acte Uniforme portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution (AUPSRVE) ;

Article 247 ancien de l’Acte Uniforme portant Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution (AUPSRVE) ;

Sur la violation des articles 254 et 247 de l’AUPSRVE

Viole les dispositions des articles 254 (1°, 2° et 4°) et 247 de l’Acte Uniforme relatif à l’Organisation des Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d’Exécution, le commandement aux fins de saisie immobilière qui ne contient ni copie du titre exécutoire ni pouvoir spécial de saisie attribué à l’huissier et qui ne précise pas non plus la juridiction où l’expropriation devrait être poursuivie.

Il convient également de noter que les photocopies des titres exécutoires et du pouvoir spécial de saisie, légalisées par une autorité incompétente (un huissier de justice), sont dépourvues de valeur légale.

Enfin, la créance, objet du commandement, n'est pas considérée comme certaine, liquide et exigible, car elle résulte d’un compte courant qui n'a pas été clôturé de manière contradictoire et dont le solde n’a pas été signé par le débiteur.  De surcroit, le solde arrêté unilatéralement n'a pas pris en compte les remboursements effectués par le saisi.

Ces irrégularités compromettent la validité du commandement en vue de la saisie immobilière contesté

Abstract : Stylain Goma, Conseil Juridique, Sénégal.

Observations

Au Cameroun, la cour d’appel du centre, dans l’arrêt n°82/COM DY 21 juin 2023, se fonde sur une vielle tendance jurisprudentielle de la CCJA dite « jurisprudence de l’arrêté contradictoire » pour invalider le commandement aux fins de saisie immobilière servi par le créancier saisissant. 

En effet, en faisant fi de la spécificité du droit bancaire qui organise par le biais de la convention des parties l’approbation implicite du relevé du compte bancaire par son client, la CCJA, à partir de 2013 et d’une manière constante, a exigé que la banque créancière devrait procéder à un arrêté contradictoire de compte lors de la clôture pour que sa créance puisse être considérée comme certaine, liquide et exigible.  

 Or depuis 2020, les décisions rendues par la même CCJA ont procédé d’un raisonnement contraire, désormais conforme au particularisme du droit bancaire en matière de la reconnaissance du relevé de compte bancaire comme preuve de la créance bancaire, en cas de silence gardé par le titulaire du compte. En effet, à l’occasion des arrêts N° 125/2020 du 09 avril 2020 et 183/2020 du 28 mai 2020, la CCJA a jugé, que l’exigibilité de la créance est acquise ; le compte courant ayant été régulièrement clôturé et la débitrice qui a été notifiée de cette clôture n’ayant élevé aucune objection. De même, dans son arrêt n°088/2021 du 27 mai 2021, la CCJA a validé la décision de la cour d’appel d’Abidjan qui a jugé que, le débiteur n’ayant pas soulevé la moindre objection quant au montant de la créance, objet de ladite clôture à la réception de la lettre de clôture de compte a ainsi entériné cette clôture. (CCJA, 2ème ch. arrêt n°88/2021 du 27 mai 2021, KOUASSI RICHARD AMON & YANNICK AKASSI EHOLIE C/ BGFIBANK COTE D'IVOIRE). Plus récemment, dans une décision du 29 juin 2023, la CCJA a confirmé sa position en jugeant que « le débiteur n’ayant pas protesté à la réception de la lettre qui lui a été adressée par la banque pour l’aviser de la clôture juridique de son compte et qui n’a élevé aucune objection quant au montant de sa dette, objet de ladite clôture, a entériné cette clôture ; que par conséquent, en retenant que la clôture du compte n’a pas été contradictoire, alors même qu’il n’est pas contesté que le débiteur a sollicité et obtenu maintes informations sur ses comptes, sans élever une quelconque protestation, la cour d’appel a violé l’article 153 de l’Acte uniforme en annulant le procès-verbal de saisie-attribution ; qu’il échet de casser l’ordonnance attaquée et d’évoquer et ce, sans qu’il soit utile d’analyser la première branche du moyen et le second moyen.

Dès lors que la saisine intervient deux jours après la clôture du compte et plusieurs mois après des échanges réguliers entre les deux parties, suivis d’une mise en demeure faite en bonne et due forme (…), il n’y a pas lieu à annulation de l’acte de saisie-attribution de créances, à mainlevée de ladite saisie, (…) ni à un quelconque paiement de dommages et intérêts et autres par IB Bank » (CCJA, 2ème ch. Arrêt N° 151/2023 du 29 juin 2023, International Business Bank dite IB BANK SA C/ Boubacar BARRO).

Ainsi, la cour d’appel du centre du Cameroun en rendant cet arrêt le 21 juin 2023 dans affaire Sieur ENYEGUE MBALLA Pierre contre Société de Recouvrement des créances du Cameroun, n’a pas tenu compte du revirement intervenu à la CCJA qui elle-même est revenu à nouveau en janvier 2024 sur son principe de l’« arrêté contradictoire » à l’occasion de l’arrêt CCJA, Deuxième chambre, Arrêt Numéro 012/2024 du 25 janvier 2024, PANDORA SARL Contre ORABANK – NIGER SA. 

Décidemment la question de la valeur probante du relevé de compte continue de perturber le droit bancaire au sein de l’espace OHADA et de fragiliser la sécurité judiciaire de cet espace. 

Arlette BOCCOVI, Consultante, Juriste de banque et d’affaires 

Décembre 2024

Acte de saisine du juge de la saisie immobilière après la signification du commandement : Saisine par simple acte d’avocat et irrecevabilité de la requête d’assignation

IDEF-OHADA-24-489

République du Cameroun - cour d’appel du Centre, arrêt numéro 18/ COM du 08 février 2023

TCHIO BLAISE C/ la Mutuelle d’épargne et de crédit ( MEC)

Procédure de saisie immobilière ; signification du commandement ; irrecevabilité de l’action en contestation introduite par requête d’assignation ; acte de saisine du juge de la saisie immobilière prévu par la loi en présence des parties ayant constitué avocat ; saisine dudit juge par simple acte d’avocat contenant les moyens et conclusions

Application de l’article

Article 298 de l’AUPSRVE 

Conformément à l’article 298 de l’AUPSRVE, la contestation de la procédure de saisie immobilière doit être introduite devant le juge de la saisie immobilière par simple acte d’avocat. Cette exigence de la loi est confirmée par une abondante jurisprudence qui veut que toute contestation née de la procédure de saisie immobilière ou s’y référant directement et qui est de nature à exercer une influence immédiate et directe sur celle-ci, formulée postérieurement à la signification du commandement, doit être formée par simple acte d’avocat contenant les moyens et conclusions au cas où le défendeur s’en est constitué conseil. En l’espèce, c’est effectivement et exactement le cas. Par conséquent, en déclarant irrecevable l’action en contestation de la saisie immobilière de l’appelant exercée par requête d’assignation et non par simple acte d’avocat, le premier juge a fait une saine application de la loi. 

Abstract : Florent N’DRI N’DAH, juriste d’affaires, (Côte d’ivoire)

Décembre 2024

La saisie portant sur un immeuble abritant un complexe scolaire ne saurait relever de l’ordre public du simple fait de cette activité dans les lieux    

 IDEF-OHADA-24-463

Cameroun, Cour d’appel du Centre, arrêt numéro 37 /COM du 08 mars 2023

Madame TOFFEE Bernadette Contre  la Société Advans Cameroun SA

Saisie immobilière portant sur un immeuble à usage scolaire ; Conséquences de la reconduction des mêmes prétentions par l’appelante ; inapplication de l’article 36 CPCC ; procédure d’adjucation,  l’ordre public. 

Application des articles suivants 

Article 247 AUPSRVE

Article 274 AUPSRVE

Article 36 du Code de procédure civile, commerciale du Cameroun 

Ne relève pas de l’ordre public, la vente d’un immeuble  résultant de l’exécution d’une convention privée, de sorte que le  défaut de communication du dossier au Ministère public, ne constitue pas une violation du Code de procédure civile et commerciale. En effet, l’immeuble saisi ne bénéficie d’aucune  immunité d’exécution, et cette cause ne saurait dans tous les cas, relever de l’obligation de communication au ministère public prévue par l’article 36 CPCC.

L’appelante ne rapportant aucun élément nouveau susceptible d’induire la réforme du jugement critiqué, il y a lieu de la débouter et de confirmer le jugement. 

Abstract : Taher ABDOU, Doctorant en droit privé (Niger) 

Article 36 du Code de procédure civile, commerciale du Cameroun 

Seront communiquées au procureur de la République les causes suivantes : 1° Celles qui concernent l'ordre public, l'Etat, le Territoire, les domaines, les communes, les établissements publics, les dons et legs au profit des pauvres ; 2° Celles qui concernent l'état des personnes et les tutelles ; 3° Les déclinatoires sur incompétences ; 4° Les règlements de Juges, les récusations et renvois pour parenté et alliance ; 5° Les prises à partie ; 6° Les causes des femmes non autorisées par leurs maris, ou même autorisées, lorsqu'il s'agit de leur dot, et qu'elles sont mariées sous le régime dotal, les causes des mineurs, et généralement toutes celles où l'une des parties est défendue par un curateur ; 7° Les causes concernant ou intéressant les personnes présumées absentes. Le Procureur de la République pourra néanmoins prendre communication de toutes les autres causes dans lesquelles il croira son ministère nécessaire ; le tribunal ou le Juge de Paix à compétence étendue pourront même l'ordonner d'office*.

Novembre 2024

Saisie immobilière : l’irrecevabilité de l’appel interjeté contre un jugement d’adjudication d’un immeuble
IDEF-OHADA-23-341

Cameroun, cour d’appel de l’Ouest-Bafoussam, chambre commerciale, arrêt numéro 07-COM du 16 juin 2021, KOAGNE Anne Marie, NENKUI André et Mme METIOWET Gisèle épse NENKUI contre MC² de Bafoussam Rural

Saisie immobilière : adjudication d’un immeuble par décision de justice (jugement) – appel – irrecevabilité – motif – décision de justice insusceptible de l’appel pour n’avoir pas statué sur le principe de la créance, ni sur un moyen de fond énuméré par l’article 300 de l’AUPSRVE

Application de l’article suivant

Article 300 de l’AUPSRVE

L’article 300 de l’AUPSRVE pose que : « Les décisions judiciaires rendues en matière de saisie immobilière ne sont pas susceptibles d'opposition. Elles ne peuvent être frappées d'appel que lorsqu'elles statuent sur le principe même de la créance ou sur des moyens de fond tirés de l'incapacité d'une des parties, de la propriété, de l'insaisissabilité ou de l'inaliénabilité des biens saisis. (…) ». Conformément aux dispositions de cet article, l’appel contre les décisions de justice rendues en matière de saisie immobilière est ouvert dans les cas limitativement énumérés par celui-ci. En l’espèce, la contestation porte, entre autres, sur le montant de la créance restante due. En effet, l’inexactitude de la créance est différente du principe ou de l’existence de la créance. En outre, il est de jurisprudence constante que l’appel interjeté en matière de saisie immobilière contre un jugement qui n’a statué ni sur le principe de la créance, ni sur un moyen de fond énuméré par l’article 300 de l’AUPSRVE est irrecevable. Les exigences dudit article 300 constituent une condition préalable pour l’aboutissement de l’action en appel visant une saisie immobilière. Celles-ci faisant défaut en l’espèce, il echet de déclarer irrecevable l’appel interjeté pour violation    dudit article 300.

Abstract : Me Raby M. NATADJINGARTI, Avocat au Barreau du Tchad.

Mars 2024

De la nullité d’adjudication judiciaire d’immeuble pour non signification de la procédure au conjoint non propriétaire
IDEF- OHADA-23- 340

Cour d’Appel de l’Ouest Bafoussam Cameroun, Chambre civile, N° 06/2021 du 26 mai 2021
BICEC SA C/ MAMAT Lydie Veuve FOTSO et Ayants droit FOTSO MATHIAS 

Vente forcée d’immeuble, poursuite de bien commun 

Application des articles suivants
Article 250  de  l’AUPSRVE 

Est valable la poursuite de la vente forcée d’un immeuble dont est un seul conjoint est propriétaire et qui est caution simple du débiteur principal, dont le commandement aux fins de saisie immobilière n’a pas été notifiée à l’autre conjoint non propriétaire conformément aux dispositions de l’article 250 de l’AUPSRVE. 

Abstract : Idriss MAHAMAT SOUMAÏNE, Docteur en Droit Privé, Enseignant-Chercheur et Avocat stagiaire (Tchad)

Janvier 2024

L’irrecevabilité d’un appel contre un jugement d’adjudication dans une saisie immobilière

 IDEF-OHADA-23-336 

Cameroun, CA de l’Ouest à Bafoussam, Arrêt n° 03/COM du 28 avril 2021, Chambre commerciale 

M. SOBGOU François  c/ Crédit Communautaire d’Afrique (CCA) 

Adjudication ; saisie immobilière ; irrecevabilité de l’appel

Application de l’article suivant  

Article 300 AUPSRVE  

1. Les moyens d’appel invoqués par le défendeur saisi ne remplissent pas les conditions de validité que requièrent les voies de recours judiciaires en matière de saisie immobilière.

2. Est donc irrecevable tout appel contre un jugement d’adjudication qui n’est pas conforme aux exigences édictées par l’article 300 AUPSRVE, d’où le rejet de l’appel pour violation de la loi. 

Abstract : Taher ABDOU, Doctorant (Niger) 

Observations
Tout appel intervenu au mépris des dispositions de l’article 300 AUPSRVE doit être irrecevable. Cette position a déjà été retenue par la Cour d’appel de N’djaména (arrêt commercial n°001/218 du 07/11/2018, Aff. SGI HOLDING FZE SA, SALIM C/ POOL BANCAIRE. Elle a récidivé dans l’arrêt commercial n°018/CC/CA/2019 (Aff. SOHALAC C/ MAHAMAT ALHADJI HAKI). On retrouve également cette constance dans une décision récente de la Cour d’appel de Lomé (arrêt n°022/2020 du 18/03/2020, Aff. Sieur DOSSOU HOMENU C/ ORABANK SA et manifestée par la CCJA (arrêt n°145/2022 du 03 novembre 2022, première chambre, Aff. Société SOAMIT INDUSTRILLE SA DONGHO Clément C/ Société Générale Cameroun SA). En l’espèce, les cours d’appel des Etats parties OHADA ont tendance à confirmer l’irrecevabilité des appels intervenus en violation de l’article 300 AUPSRVE dont le caractère est d’ordre public en matière d’adjudication d’immeubles saisis.

Taher ABDOU, Doctorant (Niger)  

Septembre 2023

La décision d’adjudication d’immeuble n’est pas susceptible d’appel 

IDEF-OHADA-23-335

CAMEROUN, Cour d’appel de l’Ouest, Arrêt N° 02/COM du 17mars 2021 

Dame KOUAGNE Anne Marie et  Dame METOWET épouse NENKUI c/ BICEC 

Jugement d’adjudication d’immeuble – voies de recours admises 

Application des articles suivants
Articles 293 et 313 de l’AUPSRVE 

Conformément aux dispositions de l’AUPSRVE, est irrecevable l’appel formé contre une décision judicaire d’adjudication d’immeuble. En effet, viole la loi une requête d’appel contre un jugement d’adjudication d’immeuble, de tels jugements n’étant pas susceptibles d’appel. 

Abstract : Pétronille BOUDJEKA, Juriste d’entreprise (Cameroun) 

Septembre 2023

De l’obligation de restitution de la garantie greffée à la convention de prêt au cas de son annulation pour vice de forme

 IDEF-OHADA-24-446

République du Cameroun, Cour d’Appel du Centre à Yaoundé, Arrêt contradictoire numéro 144/Com du 01er novembre 2023 rendu sur évocation après annulation, Chambre commerciale

La régionale d’épargne et de crédit SA Contre Société général Petroleum Engeneering SA 

Nullité ; confusion ; contradiction de motif ; créance compromise ; prêt ; garanti ; cautionnement hypothécaire ; inscription d’hypothèque ; mauvaise foi ; hypothèque conventionnelle ; hypothèque judiciaire forcée ; hypothèque judiciaire provisoire ; convention de prêt ; avenant ; régime foncier ; vice de forme ; restitution ; intérêt de retard ; maxime latine « Fraus Omnia Currumpit » 

Application des articles suivants 

Articles 190 (2), 195 (1) et 205-a AUS

Article 8 (nouveau) de l’Ordonnance n° 74-1 du 06 Juillet 1974 fixant le régime foncier (Loi n° 79-05 du 29 Juin 1979)

Du sort réservé à un jugement insusceptible d’être infirmer ou confirmer 

D’abord, la décision du juge dont l’analyse semble démontrer la nullité de la convention de crédit alors qu’elle porte réellement sur la nullité de la convention d’hypothécaire créé une confusion qui entretient en elle-même une contradiction de motifs. Il convient ainsi de relever que ledit jugement ne peut ni être infirmé encore moins confirmé en raison des éléments justificatifs de son annulation.

Ensuite, il en est par ailleurs ainsi pour décision non justifiée dans la mesure où dans son dispositif, le premier juge a débouté sieur ATANGANA et l’intimé du surplus de leur demande comme non justifiée sans au préalable analyser dans ses motifs la demande de restitution du titre foncier formulée sous astreinte de paiement d’intérêt de retard par jour.

Enfin, après l’annulation et en vertu du pouvoir d’évocation reconnu à la Cour d’appel, il sied de réexaminer aussi bien l’action principale de la demanderesse que la demande reconventionnelle introduite en la cause et de statuer au fond. 

Sur l’évocation 

Des conditions de validité du cautionnement hypothécaire greffé à une convention de prêt 

Traduit la mauvaise foi de l’appelante lorsqu’en dépit de son aveu que la créance était compromise du fait de sa non-transmission au Notaire pour instrumentation, elle a entrepris une démarche consistant à recourir à l’hypothèque judiciaire forcée, sans au préalable dénoncer aux intimés sa renonciation « à réaliser l’hypothèque conventionnelle, mais solliciter et obtenir plutôt l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire et saisir par la suite le premier juge pour sa validation ». Il y a ainsi lieu d’annuler, pour vice de forme, le cautionnement hypothécaire greffé à la convention de prêt ainsi que l’avenant n° 1 y relatif, signés des parties en vertu de la maxime latine « Fraus Omnia Currumpit » couplée à l’inobservation des dispositions de l’Ordonnance fixant le régime foncier reprises par l’AUS. 

De l’obligation de restitution de la garantie pour non-respect des formalités d’inscription requises 

Dès le départ, le prêt consenti s’étant avéré sans garanti en raison de l’annulation du cautionnement hypothécaire greffé à la convention de prêt signée des parties, il s’en suit que c’est à bon droit que la Cour d’appel a ordonné la restitution à l’intimé et à son promoteur du titre foncier, objet de la garantie sous astreinte de paiement d’intérêt par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt. 

Abstract : Diambou Boubacar, Enseignant chercheur (Mali)

Article 8 (nouveau) de l'Ordonnance n° 74-1 du 06 Juillet 1974 fixant le régime foncier (Loi n° 79-05 du 29 Juin 1979) 

Les actes constitutifs, translatifs ou extinctifs de droits réels immobiliers doivent, à peine de nullité, être établis en la forme notariée.

Août 2024