CELUI QUI SE PRÉVAUT DE LA PROPRIÉTÉ D’UN FONDS DE COMMERCE DOIT LE PROUVER
(IDEF- OHADA-22-155)

COUR D’APPEL DE COMMERCE D’ABIDJAN, 3ème CHAMBRE, Audience publique ordinaire du mercredi 21 juillet 2021, RG N°387 / 2021
M.T.P et Mme P.E c/ M.N’G.Y et M.K.M.P

Preuve de la propriété d’un fonds de commerce
L’appelant qui revendique la propriété d’un fonds de commerce de restauration dit « maquis » en prétendant l’avoir acquis de la partie qui l’avait en possession, ne prouve pas son droit dès lors que :
d’une part, il ne produit aucun élément, attestant notamment, la cession dudit maquis à son profit, un maquis dont les pièces révèlent qu’il existait déjà sous une autre dénomination et qu’il ne verse au débat qu’une pièce de police préétablie de la brigade mondaine intitulée « FICHE DE CONTRÔLE ET DE SUIVI DES DOCUMENTS ADMINISTRATIFS DES DEBITS DE BOISSONS » portant à la rubrique « IDENTITE DU PROPRIETAIRE » du maquis 3 PONTS, le nom de l’appelant ;
d’autre part, la partie intimée produit une copie d’un acte de cession, un relevé contradictoire du compteur d’électricité alimentant le maquis, des copies de reçus de paiement des loyers et de l’attestation de mutation à son nom de la Compagnie Ivoirienne d’Electricité dite CIE, d’où il s’infère que la partie possesseur du fonds n’en n’était que la gérante.

Abstract : Arnaud SILVEY, Cabinet SIRE OHADA (Togo)

La résiliation du contrat de bail à usage professionnel et l’expulsion du locataire sont subordonnées à la réception effective par ce dernier de la mise en demeure 

IDEF-OHADA-25-523

République de Côte d’Ivoire, cour d’appel de commerce d’Abidjan, 5e chambre, arrêt contradictoire numéro 0962-2023 du 12 décembre 2023

Monsieur B.I (Commerçant exerçant sous la dénomination NOUR CONSERVATION) C/ Société Civile Immobilière (SCI) LES PHENICIENS 

Application des articles suivants 

Articles 112 alinéa 1, 133 alinéa 2, et 134 alinéa 1 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général (AUDCG) ;

Articles 175, 251 et 252 du Code de procédure civile, commerciale et administrative de la Côte d’Ivoire (CPCCA) ;

Article 1315 du Code civil applicable en Côte d’Ivoire.

Sur la demande en résiliation du bail à usage professionnel et expulsion du locataire 

Aux termes de l’article 133 alinéa 2 de l'AUDCG, la résiliation du bail à usage professionnel est subordonnée à la réception effective par le locataire de la mise en demeure d’avoir à respecter la ou les clauses ou les conditions violées.  Il s’agit d’une disposition d’ordre public. La signification de cette  mise en demeure doit être faite par acte de Commissaire de justice ou notifiée par tout moyen permettant de garantir sa réception effective.

En l’espèce, pour justifier son action, l’intimée se fonde sur deux mises en demeure servies respectivement à la mairie et au parquet. Cependant, elle ne produit ni la preuve d’un accusé de réception attestant de la réception effective, ni la preuve des diligences faites par le parquet. Ainsi, n’étant pas établi que l’appelant, locataire, ait effectivement reçu au moins une des mises en demeure sus-indiquées, le délai d’un mois à lui imparti pour exécuter ses obligations n’a pas couru, de sorte que tout paiement du loyer intervenu après ce délai est libératoire.

Le paiement du loyer est la contrepartie de la jouissance des lieux loués 

Le contrat de bail est, à l’analyse de l’article 112 alinéa 1 de l’AUDCG, un contrat synallagmatique qui impose aux parties des obligations réciproques et interdépendantes consistant essentiellement pour le locataire au paiement du loyer en contrepartie de la jouissance des lieux loués. Étant constant, à l’analyse des pièces du dossier, que l’appelant a été expulsé puis réintégré dans les lieux loués de sorte qu’il n’a pas pu jouir du local pendant une période de 54 jours, la somme réclamée par l’intimée pour cette période n’est donc pas due. En revanche, l’appelant n’apportant pas la preuve de s’être acquitté des loyers du deuxième trimestre de l’année 2023, de 36 jours du troisième trimestre, ainsi que des pénalités telles que convenues, il convient de reformer le jugement entrepris et de condamner l’appelant à payer à l’intimée la somme véritablement due. 

Abstract : Bergony NANTSOP NGOUPA, Doctorant en Droit privé (Cameroun) 

Article 251 Code de procédure civile, commerciale et administrative de la Côte d’Ivoire

 Si l'huissier de justice ne trouve personne au domicile de celui que l'exploit concerne ou si la personne qui s'y trouve ne peut ou ne veut recevoir l'exploit, il vérifie immédiatement l'exactitude de ce domicile. Lorsque le domicile indiqué est bien celui de l'intéressé, l'huissier mentionne dans l'exploit ses diligences et constatations, puis il remet une copie de cet exploit dans les formes visées à l'alinéa premier de l'article précédent au chef de village ou au chef de quartier, ou au concierge ou gérant d’immeuble collectif, ou à défaut à la mairie, en la personne du maire ou d'un adjoint, au conseiller municipal délégué ou au secrétaire de mairie, et dans les localités où il n'y a pas de mairie au sous-préfet ou à son secrétaire. Il avise sans délai de cette remise la partie que l'exploit concerne, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en l'informant qu'elle doit retirer la copie de l'exploit à l'adresse indiquée, dans les moindres délais.

Article 252 Code de procédure civile, commerciale et administrative de la Côte d’Ivoire

Si la personne visée dans l'exploit a quitté son domicile et si son nouveau domicile ou sa résidence actuelle sont inconnus, la signification est faite au parquet du dernier domicile connu, en la personne du procureur de la République ou de son substitut, lequel visera l'original et fera rechercher le destinataire aux fins de remise de l'acte, s'il le retrouve.

Article 175 Code de procédure civile, commerciale et administrative de la Côte d’Ivoire

  (…) Les parties peuvent aussi demander des intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement dont est appel et des dommages-intérêts le préjudice souffert depuis ce jugement (…).

Article 1315 du Code civil applicable en Côte d’Ivoire 

 Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Avril 2025

De quelques règles relatives à la prospérité de l’action en résiliation du contrat de bail et expulsion du preneur 

IDEF-OHADA-25-509

République de Côte d’Ivoire, cour d’appel de commerce d’Abidjan, 5ème chambre, arrêt contradictoire numéro 558-2023 du 06 juin 2023

Madame K.S.A C/ Monsieur A.B.M

Action en résiliation d’un contrat de bail et expulsion: exception d’irrecevabilité - demande nouvelle - moyen nouveau - recevabilité - exception d’incompétence – juge des référés – superposition de mandats - non-paiement de loyers - mise en demeure irrégulière - absence de réception effective d’exploit de mise en demeure – nullité de l’exploit - absence de mise en demeure - Action irrecevable - infirmation 

Application des articles suivants 

Articles 133 al. 2 et 134 al. 1 AUDCG

Articles 175, 226 et 251 du Code de procédure civile, commerciale et administrative 

De l’invocation d’un nouveau moyen justifiant les prétentions et non constitutif de « demande nouvelle » 

Aux termes du Code de procédure civile, commerciale et administrative, seules les demandes nouvelles en appel sont déclarées irrecevables et non les moyens nouveaux qui tendent à justifier les prétentions que les parties ont soumises au premier juge.

Ainsi, la nullité de l’exploit de mise en demeure soulevée par l’appelante ayant un lien suffisant et étroit avec la demande initiale et visant le même but n’est pas une demande nouvelle, mais un moyen qui vient compléter des moyens invoqués par elle en première instance contre les prétentions de l’intimé tendant à obtenir la résiliation du bail les liant et l’expulsion de celle-ci pour non-paiement de loyer. Par conséquent, l’exception d’irrecevabilité soulevée par l’intimé doit être rejetée, et l’appel interjeté dans les formes et délais légaux doit être déclaré recevable.

De la compétence du juge des référés en matière de résiliation du bail et d’expulsion 

Le juge des référés ne peut prendre que des mesures qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse. Il est de principe que les contestations relatives à la résiliation et à l’expulsion d’un preneur, relèvent de la compétence du juge des référés lorsque les parties ont prévu dans leur contrat de bail une clause résolutoire de plein droit.

Fait une saine application de la loi, le juge des référés qui retient sa compétence dans la mesure où il est question pour lui de vérifier si l’appelante a exécuté ses obligations contractuelles consistant au paiement des loyers conformément à la loi et non de trancher une question de fond, notamment celui de la superposition de mandats. De plus, l’analyse du contrat de bail litigieux produit au dossier de la procédure révèle que les parties y ont prévu une clause résolutoire de plein droit. Dès lors, le moyen d’incompétence soulevé par l’appelante doit être rejeté. 

De la nécessité de faire précéder la demande de résiliation du bail par la signification de la mise en demeure 

Il convient de déclarer irrecevable l’action en résiliation du contrat de bail liant les parties et expulsion de l’intimé pour défaut de mise demeure dans la mesure où, étant établi que le preneur au contrat de bail liant les parties litigantes est l’appelante qui est dès lors, le destinataire de l’exploit de mise en demeure. Ce dernier n’ayant pas été servi à sa personne, mais reçu par la nommée A., qui serait son employé, sa signification est irrégulière et ledit exploit nul, motif pris du fait qu’aucun élément du dossier n’établit que le Commissaire de Justice a usé de tout moyen permettant d'établir sa réception effective par le destinataire dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance de sorte que l’intimé ne justifie pas avoir servi une mise en demeure à l’appelante. 

Abstract : Ganiyou BOUSSARI, Doctorant (Sénégal) 

Article 175 du Code de procédure civile, commerciale et administrative ivoirien

Il ne peut être formé en cause d'appel aucune demande nouvelle à moins qu'il ne s’agisse de compensation, ou que la demande nouvelle ne soit une défense à l’action principale.

Les parties peuvent aussi demander des intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement dont est appel et des dommages-intérêts pour le préjudice souffert depuis ce jugement.

Ne peut être considérée comme demande nouvelle, la demande procédant directement de la demande originaire et tendant aux mêmes fins bien que se fondant sur des causes ou des motifs différents.

Article 226 du Code de procédure civile, commerciale et administrative ivoirien

Le juge des référés statue par ordonnance. Sa décision ne peut en aucun cas porter préjudice au principal.

Article 251 du Code de procédure civile, commerciale et administrative ivoirien

Si l’huissier ne trouve personne au domicile de celui que l’exploit concerne ou si la personne qui s’y trouve ne peut ou ne veut recevoir l’exploit, il vérifie immédiatement l’exactitude de ce domicile.

Lorsque le domicile indiqué est bien celui de l’intéressé, l’huissier mentionne dans l’exploit ses diligences et constatations, puis il remet une copie de cet exploit dans les formes visées à l’alinéa premier de l’article précédent au chef de village ou au chef de quartier, ou au concierge ou gérant d’immeuble collectif, ou à défaut à la mairie, en la personne du maire ou d’un adjoint, au conseiller municipal délégué ou au secrétaire de mairie, et dans les localités où il n’y a pas de mairie au sous-préfet ou à son secrétaire.

Il avise sans délai de cette remise la partie que l’exploit concerne, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en l’informant qu’elle doit retirer la copie de l’exploit à l’adresse indiquée, dans les moindres détails.

Avril 2025

Irrecevabilité de l’action en expulsion du preneur devant la juridiction de commerce pour défaut de tentative de règlement amiable préalable exigée par le droit interne 

IDEF-OHADA-25-506

République de Côte d’Ivoire, cour d’appel de commerce d’Abidjan, 5e chambre, arrêt contradictoire numéro 633-2023 du 27 juin 2023, Madame C.M.H.B. née R et autres Contre la société GLOBAL KHIS CONSULTING et la SOCIETE IVOIRIENNE DES TRAVAUX ET DE CONSTRUCTION DE BATIMENTS dite (SITCB)

Bail à usage professionnel : action en expulsion du preneur exercée devant le tribunal de commerce - défaut de tentative de règlement amiable préalable prévu par la loi nationale – sanction –irrecevabilité de ladite action   

Application des articles suivants 

Article 10 du Traité de l’OHADA

Article 124 de l’AUDCG

Articles 5 et 41 de la loi organique N°2016-1110 du 08 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce (Côte d’Ivoire) * 

L’article 10 du Traité de l’OHADA consacre la supériorité des Actes uniformes sur les dispositions du droit interne. A ce titre, en présence d’une procédure spéciale prévue par l’AUDCG pour la saisine de la juridiction compétente, les normes nationales ne sont pas applicables. Par contre, dans le silence des Actes uniformes, la loi nationale est applicable. En l’occurrence, l’AUDCG ne prévoit aucune procédure spéciale préalable à la saisine des juridictions compétentes en matière d’expulsion pour déchéance du droit au renouvellement du bail régi par l’article 124 dudit acte ; il y a donc lieu de se référer au droit interne. Il découle de ce dernier, plus précisément des articles 5 et 41 dernier alinéa de la loi organique N°2016-1110 du 08 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce, que les parties doivent entreprendre toutes les diligences nécessaires en vue de parvenir à un règlement amiable de leur litige avant la saisine du Tribunal de Commerce, faute de quoi l’action doit être déclarée irrecevable. En l’espèce, aucune pièce du dossier n’atteste que les parties se sont rapprochées en vue de régler le litige qui les oppose

à l’amiable avant la saisine du tribunal de commerce. N’ayant pas respecté ce préalable obligatoire pour saisir ladite juridiction et celle-ci, en déclarant recevable l’action des intimés, a fait unemauvaise application de la loi. Ainsi, y a lieu d’infirmer le jugement attaqué et de déclarer irrecevable ladite action en expulsion. 

Observations 

Cet arrêt du 27 juin 2023 rendu par la cour d’appel de commerce d’Abidjan rappelle quelques fondamentaux, tant sur le rapport entre les actes uniformes et les dispositions de droit interne, que sur la recevabilité des actions devant le tribunal de commerce ivoirien. 

 Sur le rapport entre les actes uniformes et les dispositions de droit interne

L’arrêt analysé est intéressant en ce qu’il précise que la supériorité des actes uniformes OHADA sur les dispositions de droit interne ne signifie pas que ces dernières n’auraient plus aucune vocation à s’appliquer. Elles signifieraient simplement que les dispositions de droit interne ne doivent pas être en contradiction avec les dispositions du droit uniforme et trouvent application dans le silence de ce dernier.

Sur la recevabilité des actions devant le tribunal de commerce

De même, lorsqu’une disposition de droit interne, qui n’est pas contraire à l’acte uniforme, prévoit le préalable d’une tentative de règlement à l’amiable ou d’une conciliation entre les parties, cette étape doit être nécessairement respectée avant la saisine du juge. Ce préalable permet notamment de désengorger les tribunaux en donnant aux parties la possibilité de résoudre elles-mêmes leur différend par une solution plus rapide et moins couteuse.

Abstract : Pétronille BOUDJEKA, Juriste d’entreprise (Cameroun)

*  Extrait de Loi organique N°2016-1110 du 08 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce (Côte d’Ivoire) 

Article 5  

La tentative de règlement amiable est obligatoire avant toute saisine du tribunal de commerce et se tient entre les parties elles-mêmes ou avec l’intervention d’un tiers dans le cadre d’une médiation ou d’une conciliation.

Article 41 

Au jour fixé pour l’audience, si les parties comparaissent ou sont représentées, le tribunal de commerce s’assure que les parties ont entrepris des diligences en vue de parvenir à une résolution amiable de leu litige. 

Si les parties ont accompli des diligences sans parvenir à un accord, et que l’affaire est en état d’être jugée, le tribunal délibère, dans les meilleurs délais, sur rapport d’un de ses membres. 

Ce délai ne peut excéder quinze (15) jours. 

Si l’affaire n’est pas en état d’être jugée, le tribunal renvoie à une prochaine audience et confie à l’un de ses membres le soin de l’instruire en qualité de juge rapporteur. 

Si les parties n’ont entrepris aucune diligence en vue de parvenir à un règlement amiable, le tribunal déclare l’action irrecevable.

Février 2025

De la nécessité d’une faute prouvée pour admettre la résiliation du contrat, l’expulsion du preneur et le paiement d’arriérés de loyer 

IDEF-OHADA-24-503

République de Côte d’Ivoire, Cour d’appel de commerce d’Abidjan, Arrêt numéro 676/2023 du 11 juillet 2023, 5ème Chambre

MONSIEUR K.A C/  LA SCI VINICIA

Bail à usage professionnel ; résiliation du bail ; expulsion ; loyers impayés 

Application des articles suivants 

Article 112 al. 2 de l’Acte uniforme portant droit commercial général (AUDCG)

Article 1315 du code civil 

De la preuve du paiement des loyers 

Le preneur qui a payé le loyer aux termes convenus entre les mains du séquestre judiciaire bien avant sa mise en demeure n’est redevable d’aucun loyer d’autant plus que la cour d’appel avait confirmé la nomination du séquestre suite à l’appel interjeté par le bailleur. C’est donc à tort que le tribunal l’a condamné au paiement des arriérés et il y a lieu d’infirmer le jugement sur ce point et, statuant à nouveau, de rejeter la demande comme mal fondée. 

Du rejet de la résiliation du bail et de l’expulsion  

Dans la mesure où aucune faute ne peut être reprochée au preneur qui s’est régulièrement acquitté de ses loyers tel que lui impose la loi, doit être infirmé le jugement ayant prononcé la résiliation du contrat et ordonné son expulsion et, statuant à nouveau, de rejeter lesdites demandes comme mal fondé. 

Abstract : TITONAN Beassoum, Assistant à l’université de N’Djamena (Tchad)

Extrait du code civil

Article 1315

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Janvier 2025

Contrat de bail à usage professionnel : résiliation, expulsion des locataires et pas de dommages - intérêts pour non- paiement des loyers échus 

IDEF-OHADA-24-471

République de Côte d’Ivoire, cour d’appel de commerce d’Abidjan, 1ère chambre, arrêt contradictoire numéro 267-2023 du 2 mars 2023

Madame A. K. M. L. épouse C. C/ la société NEXON CONSULTING SARL, La SOCIETE MARITIME DE COTE D’IVOIRE dite SOMACI, le GROUPEMENT DE SOCIETES DENOMMEES NEXON CONSULTING SARL et SOMACI SA, Madame S. L. épouse Z.

 Bail à usage professionnel : Action en justice en paiement des loyers échus et autres - mise hors de cause de la personne non-partie au contrat - omission de statuer – résiliation dudit bail et expulsion des locataires   rejet de la demande en paiement de dommages-intérêts pour la réparation du préjudice subi du fait du non-paiement des loyers échus – octroi des intérêts légaux - dommage résultant de l’inexécution contrat – octroi de dommages-intérêts ; rejet de la demande reconventionnelle de remboursement des impenses pour les travaux réalisés au-delà de l’autorisation de la bailleresse 

Application des articles suivants 

Articles 112 et 133 de l’AUDCG

Articles 1134, 1147 et 1153 du Code civil applicable en Côte d’ivoire

Article 175 alinéa 2 du Code de procédure civile, commerciale et administrative de la Côte d’ivoire (CPCCA)

Articles 6 et 8 du contrat de bail à usage professionnel liant les parties

De la mise hors de cause de la personne non-partie au contrat 

 Le mandataire est mis hors de cause, car il n’est pas personnellement partie au contrat de bail à usage professionnel qu’il a conclu au nom et pour le compte d’une société mandante.

 De l’omission de statuer sur les chefs de la demande dans le dispositif du jugement 

Constitue une omission de statuer, le fait de ne pas indiquer dans le dispositif du jugement les demandes auxquelles le juge a fait droit   dans sa motivation. Le jugement entrepris est en conséquence infirmé sur ce point. 

Statuant à nouveau, la cour d’appel fait droit à la demande de résiliation du bail et ordonne l’expulsion des preneurs des lieux loués, car il n’est pas contesté qu’ils ne se sont pas acquittés des loyers échus en dépit des mises en demeure à eux servies. En outre, c’est à bon droit que l’appelant sollicite le paiement des loyers échus et impayés depuis le prononcé du jugement attaqué dès lors que cette sollicitation est conforme à l’article 175 alinéa 2 du CPCCA. Conformément à l’article 1153 du Code civil, l’appelant est également fondé à solliciter le paiement des intérêts de droit des loyers échus et impayés. Par contre, s’agissant des frais réclamés, ceux-ci n’étant nullement prévus par la loi, il échet de les rejeter comme mal fondés.

Pas de dommages-intérêts pour non-paiement des loyers échus 

 S’agissant d’une obligation de paiement de somme d’argent, l’article 1153 du Code civil ne prévoit que les intérêts de droit. C’est alors à juste titre qu’est confirmé par substitution de motifs le rejet de la demande de paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par la bailleresse du fait du non-paiement des loyers échus, parce que mal fondée. 

Octroi de dommages-intérêts pour inexécution du contrat 

Conformément à l’article 1147 du Code civil, tout dommage résultant de l’inexécution d’un contrat oblige celui qui en est à l’origine à le réparer, sauf circonstances étrangères non imputables au fautif. En l’espèce, les agissements des locataires intimés ayant entrainé un redressement fiscal à l’encontre de l’appelant, il y a lieu de condamner lesdits locataires au paiement des dommages-intérêts pour la somme correspondant au montant des pénalités fiscales.

Rejet de la demande reconventionnelle de remboursement des impenses pour travaux réalisés au-delà de l’autorisation de la bailleresse 

Est rejetée la demande reconventionnelle de remboursement d’impenses lorsque les locataires, en violation des stipulations contractuelles, ont réalisé les travaux sur les locaux loués au-delà de l’autorisation donnée par la bailleresse, qui leur a servi des mises en demeure dans ce sens.

La demande de remboursement du coût des impenses étant rejetée, il s’ensuit subséquemment que les intimés ne disposent d’aucune créance sur l’appelante. Les demandes en compensation de créance et de maintien dans les locaux loués jusqu’à compensation et paiement total sont pareillement rejetées.

Abstract : Pétronille BOUDJEKA, Juriste d’entreprise (Cameroun)

 Janvier 2025

Le non-respect du droit de préemption du locataire par le bailleur-vendeur d’un immeuble ne constitue pas une violation du droit au bail du locataire pouvant donner lieu au paiement d’une indemnité d’éviction

IDEF-OHADA-24-487

Côte d’Ivoire, Cour d’appel de commerce d’Abidjan, arrêt numéro 0959-2023 du 12-12-2023, 5e chambre

Monsieur K.A C/ La SOCIETE IMMOBILIERE VELAR dite SCI VELAR 

Bail professionnel ; vente par le bailleur de l’immeuble abritant le local objet du bail ; vente sans respect du droit de préemption du locataire ; demande d’indemnité d’éviction ; rejet ; notification par les acquéreurs d’un congé aux fins de démolition et de construction ; demande d’indemnité d’éviction pour violation du droit de préemption ; rejet

Application des articles suivants

Articles 123, 126 et 127 de l’AUDCG

Article 1382 du Code civil (ancien) applicable en Côte d’Ivoire

De la violation du droit de préemption

Le droit de préemption s’entend du droit reconnu au locataire d’acquérir en priorité le bien qu’il occupe lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre. En conséquence, sa violation par le bailleur ne saurait s’apprécier en un refus du droit au bail reconnu au preneur par l’article 123 de l’AUDCG. Ce faisant, une telle violation ne peut donner lieu au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à cet effet, mais plutôt à des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du Code civil. En l’espèce, les vendeurs C.T. et S.A., alors intimés, sans résilier le bail, ont vendu l’immeuble en violation du droit de préemption de K. A. Cette violation ne donnant pas lieu au paiement d’une indemnité d’éviction, comme le prétend l’appelant, il y a donc lieu de rejeter la demande d’indemnisation introduite par celui-ci, au motif pris de la violation de son droit de préemption.

De l’opposition par le bailleur au droit au renouvellement du bail du preneur

En revanche, le congé servi au locataire par l’acquéreur de l’immeuble aux fins de démolition et reconstruction constitue une opposition à son droit au renouvellement du bail.

Toutefois, selon les articles 126 et 127 de l’AUDCG, le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d’indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif légitime tel la démolition et la reconstruction de l’immeuble comprenant les lieux loués. En l’espèce, la Société Civile Immobilière VELAR dite SCI VELAR, bailleresse, invoque le besoin de démolition et de reconstruction pour notifier le congé à K.A., appelant. Celui-ci, sans contester la légitimité du motif de démolition et de reconstruction invoqué, prétend plutôt que son droit de priorité à la relocation dans le nouvel immeuble a été violé. Pourtant, la violation d’un tel droit ne s’apprécier qu’à l’achèvement des travaux, alors que l’appelant ne rapporte pas la preuve de la fin des travaux ni celle de l’occupation des différents locaux par les tiers sans proposition préalable de logement à lui adressée. Par conséquent, il convient de rejeter sa demande d’indemnité et de confirmer la décision du premier juge qui procède d’une saine appréciation des faits de la cause.

Abstract : Issiaka YOUGBARE, Enseignant-chercheur à l’UTS (Burkina Faso)

Décembre 2024

Des conditions d’admission de l’action en résiliation du bail à usage professionnel et expulsion du preneur

IDEF-OHADA-24-481

République de Côte d’Ivoire, Cour d’appel de commerce d’Abidjan, Arrêt contradictoire numéro 1017/2023 du 26 décembre 2023, 5ème Chambre, Monsieur A.S. Contre Monsieur S.Z.A.K.

Qualité à agir ; intérêt à agir ; ayant-droit ; acte d’administration ; patrimoine successoral ; pouvoir d’exercer en justice ; cohéritiers ; exploit de mis en demeure ; résiliation du bail ; expulsion

Application des articlesuivants

Articles 133 AUDCG

Article 03 du code de procédure civile, commerciale et administrative (Côte d’Ivoire)

Sur les fondements de l’irrecevabilité de l’action

De la qualité à agir en expulsion d’un ayant-droit

L’héritier qui agit en sa qualité d’ayant droit et dont l’action, constitutif d’acte d’administration, a pour objet d’enrichir le patrimoine successoral, justifie d’un titre qui lui donne le pouvoir d’ester en justice, et peut donc initier une action non seulement personnelle à l’effet de protéger le patrimoine successoral, mais aussi au profit de ses cohéritiers en l’absence d’accord émanant de ces derniers. Il s’ensuit que le moyen d’irrecevabilité soulevé ne peut valoir et doit être rejeté.

De la nullité de la mise en demeure

L’exploit de mise en demeure aux fins de résiliation du bail contenant toutes les mentions prévues par l’AUDCG, notamment l’information du preneur qu’à défaut de s’exécuter dans un délai d’un (01) mois à compter de sa réception, que la juridiction compétente sera saisie aux fins d’expulsion, est régulière. C’est donc à tort que l’appelant en sollicite la nullité d’où la justification du rejet de ce moyen et la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Sur la demande en résiliation et expulsion

Fait une saine application de la loi, le tribunal qui prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion du preneur qui n’a effectué le premier paiement du loyer que deux mois après la réception de la mise en demeure à lui servi aux fins de s’exécuter. Il sied ainsi de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Abstract : Diambou Boubacar, Enseignant chercheur (Mali)

Article 3 de la Loi n° 72-833 du 21 décembre 1972 portant Code ivoirien de procédure civile, commerciale et administrative

L’action n’est recevable que si le demandeur :

1. justifie d’un intérêt légitime juridiquement protégé direct et personnel ;

2. a la qualité pour agir en justice ;

3. possède la capacité d’agir en justice.

Décembre 2024

Droit au renouvellement du bail à usage professionnel à durée déterminée : nécessité d’une demande expresse du renouvellement à peine de déchéance

IDEF-OHADA-24-449

République de Côte d’Ivoire, cour d’appel de commerce d’Abidjan, 5e chambre, arrêt contradictoire numéro 804-2023 du 31 octobre 2023

Madame A. N C/ la société AFMOTHY

 Bail à usage professionnel à durée déterminée : droit au renouvellement du bail – nécessité d’une demande expresse à peine de déchéance – règle d’ordre public -montant de l’indemnité d’occupation -  rejet de la demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire –  rejet de la demande en paiement de l’indemnité d’éviction 

Application des articles suivants

Articles 115, 123, 124, et 134 de l’AUDCG

Droit au renouvellement du bail : la nécessité d’une demande expresse à peine de déchéance est une règle d’ordre public

Il résulte de la lecture combinée des articles 124 et 134 de l’AUDCG que dans le bail à usage professionnel à durée déterminée, le preneur doit formuler expressément une demande de renouvellement de son bail au moins trois (03) mois avant le terme convenu sous peine de déchéance et que ce droit est d’ordre public, de sorte que les parties ne peuvent y déroger par une convention privée. A ce titre, la clause de tacite reconduction insérée par les parties dans le contrat de bail ne peut suppléer le droit au renouvellement prévu par des dispositions légales.  Il s’en suit que le maintien du preneur dans les lieux loués, qui n’a pas formulé sa demande de renouvellement au terme du contrat à durée déterminée ne transforme pas ledit contrat en un contrat à durée indéterminée même si les parties ont poursuivi leurs relations contractuelles au-delà de la durée initialement fixée, sans toutefois en fixer une nouvelle. En l’espèce, aucune pièce du dossier n’atteste que l’appelante qui avait droit au renouvellement du bail pour avoir exploité les locaux loués plus de deux (02) ans, en application de l’article 123 de l’AUDCG, a exercé effectivement ce droit.  Par conséquent, elle est déchue de son droit au renouvellement et c’est à bon droit que le tribunal a ordonné son expulsion du local qu’elle occupe sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation équivaut au montant du  loyer fixé dans le bail

Conformément à l’article 115 de l’AUDCG, le preneur qui se maintient dans les locaux loués à l’expiration du bail n’est redevable que d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer fixé pendant la durée du bail, sans préjudice de dommages-intérêts.

En l’espèce, l’appelante ne produisant aucun élément pour justifier avoir payé la somme de trois millions six cent mille (3.600.000) francs CFA réclamée par l’intimée à titre d’indemnité d’occupation pour la période d’octobre 2022 à mai 2023, soit huit (08) mois à raison de 450.000 F CFA le loyer mensuel, il y a lieu de reformer le jugement attaqué et de la condamner à lui payer ce montant. 

Du rejet de la demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire

 Est confirmé le jugement qui rejette la demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire lorsque le requérant ne rapporte pas la preuve de l’intention de nuire de l’intimée qui a exercé son action en expulsion pour cause de déchéance du droit au renouvellement du bail.

Du rejet de la demande en paiement d’une indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction est une compensation financière versée au locataire qui doit quitter les lieux. En l’espèce, il a été jugé que l’appelante est une occupante sans droit ni titre pour n’avoir pas formulé de demande de renouvellement de son droit au bail. N’ayant donc pas la qualité de locataire, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté sa demande en paiement d’indemnité d’éviction et le jugement querellé doit être confirmé sur ce point.

Abstract : Pétronille BOUDJEKA, Juriste d’entreprise (Cameroun)

Décembre 2024

La cession d’un bien loué ne constitue pas un motif légal d’éviction du preneur 

IDEF-OHADA-24-469

République de Côte d’Ivoire, Cour d’appel de commerce d’Abidjan, Arrêt contradictoire numéro 539/2023 du 1er juin 2023, 1ère Chambre, 1

Société PETRO IVOIRE C/ 1- Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière dite SICOGI, devenue Agence Nationale de l’Habitat dite ANAH ; 2- Monsieur H. H ; 3- Monsieur H. M 

Intérêt à agir ; indemnité d’éviction ; droit au maintien dans les lieux loués ; contestation du congé 

Application des articles suivants 

Articles 110, 125, 126 et 127 AUDCG

Article 8 alinéa 1er de la Loi ivoirienne N° 2016/1110 du 06 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce

Article 162 du code de procédure civile, commerciale et administrative (Côte d’Ivoire) 

De l’irrecevabilité de l’appel pour défaut d’intérêt à agir

Il convient de déclarer irrecevable pour défaut d’intérêt à agir l’appel de l’intimée dans la mesure où, d’abord, la partie qui exerce la voie de recours de l’appel doit justifier de son intérêt à agir, celui de voir la Cour statuer à nouveau sur le ou les points lui faisant grief, sous peine de son irrecevabilité ; ensuite, la demande en déguerpissement ayant été formulée à son encontre par d’autres personnes, elle ne justifie, dès lors, d’aucun intérêt à agir en leurs lieu et place en évoquant un tel moyen ; enfin, le jugement querellé ne lui causant aucun grief quant à cette prétendue omission de statuer, elle ne peut valablement s’en prévaloir pour solliciter l’annulation dudit jugement et sur évocation, son maintien sur les lieux loués jusqu’au complet paiement de l’indemnité d’éviction d’autant plus que cette demande est sans objet, l’intimée ayant été déjà déguerpie desdits lieux en exécution d’un jugement rendu par le Tribunal de Première Instance. 

Sur la demande en violation du congé servi au preneur

Fait une bonne appréciation des faits de la cause, le tribunal qui juge que la cession d’un bien occupé ne met pas fin au contrat de bail et qu’en tout état de cause, la cession d’un bien loué ne peut nullement justifier un congé destiné à expulser un locataire. Ainsi, les contrats de bail n’ont pas pu prendre fin à la date d’expiration du congé de six (06) mois servi au preneur d’autant plus que le motif invoqué n’est pas prévu par les dispositions de l’AUDCG. C’est donc à bon droit que le premier juge a déclaré non valable le motif du congé servi et a confirmé le jugement déféré sur ces points. 

Sur la demande en expulsion

L’indemnité d’éviction est due lorsque le motif de l’opposition au renouvellement n’est pas prévu par la loi, en application des dispositions communautaires et du principe de la prohibition des contrats perpétuels. C’est donc à bon droit que le Tribunal de Commerce a ordonné l’expulsion de l’intimée en lui accordant une indemnité d’éviction et ordonné une expertise immobilière à l’effet de déterminer le montant de cette indemnité, d’où la confirmation du jugement entrepris sur ce point. 

Sur l’homologation du rapport d’expertise

C’est à bon droit que le premier juge a homologué le rapport d’expertise établi par l’intimée et fixé le montant de l’indemnité d’éviction sur la base des conclusions dudit rapport dans la mesure où les chiffres d’affaires constitutifs de son fondement proviennent de la comptabilité analytique des ventes des stations-services concernés par le bail et différents de ceux de la société elle-même soumis à certification d’un commissaire aux comptes ; des frais de déménagement effectués sur la base des pièces comptables fournies par l’intimée, d’autant plus que les dites pièces ont été préalablement communiquées à l’appelante pour observation. Est donc mal fondé l’appelante qui reproche au premier juge d’avoir violé le principe selon lequel nul ne peut se faire de preuve à soi-même. Il échet de confirmer le jugement entrepris sur ce point également. 

Abstract : DIAMBOU Boubacar, Enseignant chercheur (Mali)

Article 8 de la Loi ivoirienne N° 2016/1110 du 06 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce (extrait) : L’appel des jugements rendus par les tribunaux de commerce est porté devant la Cour d’appel de commerce compétente. 

Article 162  du Code de procédure civile, commerciale et administrative de Côte d’Ivoire extrait) : L’appel est la voie de recours par laquelle une partie sollicite de la Cour d'appel, la réformation de la décision rendue par une juridiction de première instance.

Novembre 2024

Donne lieu au paiement d’une indemnité d’éviction du bail à usage professionnel le congé servi au preneur par le bailleur aux fins de reprise des lieux pour son usage personnel  

IDEF- OHADA- 24-450

Côte d’Ivoire, Cour d’appel de commerce d’Abidjan, Arrêt Numéro 807/2023 du 31 octobre 2023, 5ème Chambre

MANEX SARL Contre A.A.M 

Appel ; régularité de la signification, bail professionnel ; congé aux fins de reprise des lieux ; indemnité d’éviction ; opposition au droit au renouvellement ; défaut d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction ; fixation de l’indemnité d’éviction par la juridiction  

Application des articles suivants 

Articles 52 et 67 du Code de procédure civile, commerciale et administrative de la Côte d’Ivoire* 

Articles 126 et 127 de l’Acte uniforme de l’OHADA du 15 décembre 2010 relatif au droit commercial général (AUDCG) 

Sur le respect du principe du contradictoire 

N’a pas respecté le principe du contradictoire, le tribunal qui, sans inviter les parties à faire leurs observations, fonde sa décision sur un moyen non soulevé par les parties. 

Sur la régularité de la notification du commissaire de justice 

La signification du congé faite à domicile est considérée comme ayant été faite à personne dès lors que l’acte a été délaissé au fils de l’intimée agissant en son nom et pour son compte. Cette signification est régulière, c’est donc à tort que le tribunal s’est déterminé autrement.

Sur l’indemnisation d’éviction et la fixation du montant 

Au vu de l’article 127 AUDCG, la reprise des lieux loués aux fins d’un usage personnel ne fait pas partie des motifs légaux susceptibles d’exempter le bailleur d’un local professionnel du paiement de l’indemnité d’éviction.  Dès lors, le preneur a droit à une indemnité d’éviction ; la non-contestation du congé ne pouvant pas priver celui-ci de son droit d’indemnisation. Toutefois, en l’absence de documents tangibles pour la détermination du montant de l’indemnité d’éviction, il appartient au juge d’en fixer le montant sur la base d’un rapport d’expert dont l’avance des frais incombe à l’appelante sur le fondement de l’article 67 alinéa 3 du Code de procédure civile, commerciale et administrative ivoirienne. 

Abstract : Jean Espoir BAKATUINAMINA, Directeur juridique de banque et doctorant (République Démocratique du Congo) 

*Code de procédure civile, commerciale et administrative de la côte d’Ivoire 

Article 52 alinéa 4

Le Tribunal pourra également sans modifier ni l’objet, ni la cause de la demande, inviter oralement ou par écrit, les parties à fournir dans un délai fixé, les explications de droit ou de fait, nécessaires à la solution du litige. Aucun moyen même d’ordre public ne pourra être examiné sans que celles-ci aient été appelées à présenter leurs observations à cet égard.  

Article 67 alinéa 3

 La partie qui sollicite l'expertise est tenue de faire l'avance des frais. Lorsque l'expertise est ordonnée d'office.

Octobre 2024

Des conditions de validité de la mise en demeure servie au preneur suite au non-paiement de loyers échus  

IDEF-OHADA-24-438

Côte d’Ivoire, Cour d’appel de commerce d’Abidjan, Arrêt Numéro 0958-2023 du 12 décembre 2023, Cinquième chambre

Monsieur K.A.C contre Monsieur G.Z.D

Bail à usage professionnel ; résiliation du bail ; expulsion pour non-paiement des loyers échus ; mise en demeure préalable ; mentions sous peine de nullité ; Réunion de toutes les mentions exigées ; validité de la mise en demeure ; confirmation du jugement attaqué

Application de l’article suivant 

Article 133 AUDCG 

Du caractère de la décision 

Il y a lieu de statuer par décision de défaut en raison de la non-assignation de l’intimé à sa personne qui n’a ni comparu ni conclu. 

Des mentions obligatoires à la validité de la mise en demeure de payer les loyers échus 

Doit être rejeté comme mal fondé, le moyen selon lequel, est irrégulière la mise en demeure qui n’indique pas la convention des parties relatives au paiement des loyers, la régularité de cette procédure s’appréciant au regard des mentions de l’article 133 AUDCG. L’exercice de cette procédure sans mentionner l’accord relatif au paiement desdits loyers ne fait pas partie des conditions de validité de la mise en demeure prévues par l’article susmentionné. C’est donc à tort que l’appelant se fonde sur ce motif pour exciper de la nullité de la mise en demeure. 

Abstract : Ganiyou BOUSSARI, Doctorant (Sénégal)

Août 2024

Bail commercial : irrecevabilité d’une action en expulsion du preneur pour défaut de tentative de règlement amiable préalable 

IDEF-OHADA-2024-393

Cote d’Ivoire, cour d’appel de Commerce d’Abidjan, 5e Chambre, Arrêt contradictoire n° 478/2023 du 9 mai 2023

Monsieur D. C.F contre Madame B. née R.C.M.H, Mademoiselle S. E.B et autres.

Bail commercial – Expiration du bail – Déchéance du droit au renouvellement – Fin de non-recevoir – Supériorité des normes communautaires – règle nationale de forme – Procédure spéciale – Expulsion du preneur

Application des textes suivants 

Article 10 du Traité de l’OHADA ;

Article 124 et 133 de l’AUDCG ;

Article 5 de la loi N°2016-1110 du 8 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce de Cote d’Ivoire 

Application d’une règle nationale de forme en présence d’une norme communautaire 

Le principe de la supériorité des normes communautaires issues du traité de l’OHADA sur les normes nationales en matière de saisine de la juridiction compétente ne s’applique que lorsque les textes communautaires prévoient une procédure spéciale en la matière.  En ce qui concerne le bail commercial, l’AUDCG prévoit certes une procédure spéciale relative à la résiliation du bail, cependant cette procédure spéciale n’étant pas applicable à l’action en expulsion du preneur pour déchéance de droit au renouvellement, il conviendra de faire application de la loi nationale de forme relative à la saisine des juridictions de commerce.

Admission de la fin de non-recevoir tirée de défaut de règlement amiable préalable 

En Côte d’Ivoire, la tentative de règlement amiable est un préalable obligatoire à toute saisine du tribunal de commerce. Est donc irrecevable, l’action des bailleurs en expulsion du preneur pour déchéance de son droit au renouvellement. Il en est ainsi, car aucune pièce n’est fournie au dossier pour attester de ce que les parties ont tenté d’une quelconque manière de régler à l’amiable le litige qui les oppose.

Abstract : Tchamyèlaba HILIM, Juriste, Doctorant en droit privé (Togo)

Extrait de loi n°2016-1110 du 08 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce de Côte d’Ivoire

Article 5

 La tentative de règlement amiable est obligatoire avant toute saisine du tribunal de commerce et se tient entre les parties elles-mêmes ou avec l’intervention d’un tiers dans le cadre d’une médiation ou d’une conciliation.

Juillet 2024

De la contestation du contrat de bail et de l’expulsion : conditions de paiement des loyers, indemnité d’occupation et dommages-intérêts

IDEF-OHADA-24-445

République de Côte d’Ivoire, Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, Arrêt contradictoire numéro 802/2023 du 31 octobre 2023, 5ème chambre

La société UNISKIP ACI Contre La SOCIETE BATIPLUS 

Résiliation de contrat de bail ; expulsion ; non-paiement de loyer ; cessation unilatérale ; modification du contrat de bail ; durée du contrat de bail ; exception d’inexécution ; enregistrement du contrat ; reformation de jugement ; loyers et charges échus et impayés ; indemnité d’occupation ; impossibilité de jouir des locaux ; cause de l’appel ; préjudice 

Application des articles suivants 

Articles 112 alinéa 1 et 115, AUDCG 

Des conditions d’admission de la contestation de la résiliation du contrat de bail et l’expulsion d’une partie du local 

Doit être rejetée la demande de l’appelante qui fait grief au Tribunal de commerce d’avoir prononcé la résiliation du contrat de bail liant les parties et ordonné son expulsion du local, objet du bail pour non-paiement de loyer dans la mesure où il ressort des pièces du dossier que du procès-verbal d’état des lieux contradictoire, ressort que ladite partie a quitté les lieux dont elle a été expulsée. Ainsi, l’appelante ayant de ce fait acquiescé audit jugement en ce qui concerne tant la résiliation du contrat de bail liant les parties que son expulsion, sa demande est désormais sans objet.

 De la demande en paiement des loyers 

D’abord, est injustifiée la cessation unilatérale du paiement du loyer par l’appelante qui invoque l’exception d’inexécution fondée sur la modification unilatérale de la durée du contrat par l’intimé sans rapportée la preuve en quoi la modification du contrat a rendu impossible l’exercice de son activité dans ledit local alors qu’elle a continué à occuper les lieux loués pendant la période à laquelle son expulsion a été ordonnée. Ainsi, l’exception d’inexécution ne pouvait jouer dans ces conditions. 

Ensuite, c’est à tort que l’appelante se prévaut d’une modification unilatérale du contrat par l’intimée pour justifier le non-paiement des loyers dans la mesure où des pièces de la procédure, il ressort des échanges mails des parties que les deux sociétés ont décidé d’un commun accord de mettre fin au contrat de bail du 1er avril 2021 d’une durée de trois (03) ans avant son terme et de signer un autre contrat d’une durée d’un (01) an allant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 pour minimiser le coût d’enregistrement dudit contrat. 

Enfin, ne peut non plus valoir preuve de l’inexécution des obligations contractuelles de l’intimé son courrier ayant en objet non-renouvellement de contrat de bail, dans la mesure où en dépit de ce courrier, l’appelante a continué d’occuper le local loué et aucun élément du dossier n’atteste que ledit local était inutilisable pour son activité commerciale. De tout ce qui vient d’être exposé, il en résulte que l’appelante a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers réclamés sans en produire la moindre pièce justificative. 

Il y a ainsi lieu de reformer le jugement attaqué sur le montant des loyers et de condamner l’appelante à payer à l’intimée la somme de cinquante-six millions cent mille (56.100.000) francs CFA représentant les loyers échus et impayés de juillet à décembre 2022 outre la somme de soixante-quatorze millions huit cent mille (74.800.000) francs CFA représentant les loyers et charges échus et impayés de la période de novembre 2021 à juin 2022 à laquelle elle a été condamnée par le premier juge.

 Du Paiement de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation ayant pour but de dédommager le bailleur de son impossibilité de jouir de ses locaux à l’expiration du contrat de bail ; il y a lieu de condamner l’appelante qui s’est maintenue dans les lieux, à payer à l’intimée de la période de janvier à mai 2023 la somme de quarante-six millions sept cent cinquante mille (46.750.000) francs CFA à titre d’indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer fixé pendant la durée du bail.

Du paiement des dommages et intérêts 

Doit être confirmé le jugement entrepris sur le point du paiement des dommages-intérêts en raison du fait que l’intimée qui fait grief au jugement attaqué d’avoir rejeté sa demande y relative se borne à indiquer que l’inexécution par l’appelante de ses obligations contractuelles bouleverse ses activités dans la mesure où ses revenus proviennent essentiellement des loyers de ses locaux qu’elle donne à bail alors qu’en cause d’appel, elle n’apporte aucun élément nouveau pour prouver ce préjudice.

Abstract : Diambou Boubacar, Enseignant chercheur (Mali)

Juillet 2024

Le remboursement des impenses faites par le locataire est subordonné à la preuve de l’autorisation préalable du bailleur 

IDEF- OHADA-24-394,

Côte d’ivoire, COUR D’APPEL DE COMMERCE D’ABIDJAN, arrêt de défaut numéro 499-2023 du 16 mai 2023, 5e chambre, Monsieur A.O contre Madame K.A.G 

Contrat de bail à usage professionnel : travaux réalisés par le locataire dans les locaux loués - résiliation unilatérale dudit bail par le bailleur – demande du locataire en justice en remboursement des impenses – rejet pour défaut de production de la preuve de l’autorisation préalable du bailleur – condamnation du bailleur à la restitution du montant de la caution et au paiement des dommages-intérêts

Application des articles suivants

Article 131 de l’Acte Uniforme portant sur le Droit Commercial Général (AUDGC)

Article 1315 du Code civil français de 1804 applicable en   Côte d’ivoire*

 Article 112 de l’Acte Uniforme portant Droit Commercial Général (AUDGC)

Article 1147 du Code civil français de 1804 applicable en Côte d’ivoire*

Sur la demande en remboursement  des impenses 

Il ressort de l’analyse combinée des articles 131 de l’AUDCG et 1315 du Code civil  que le preneur ne peut obtenir le remboursement des impenses réalisées dans un local loué qu’à condition de prouver qu’elles ont été faites avec l’autorisation préalable du bailleur. 

En l’espèce, le preneur n’a produit au dossier de la procédure aucun élément attestant de l’autorisation expresse préalablement obtenue de sa bailleresse avant les travaux d’aménagements des locaux loués. Cette autorisation du bailleur exigée par l’article 131 précité devant être sans équivoque, préalable à la réalisation desdits travaux, c’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande en remboursement des impenses comme étant mal fondée et il sied de confirmer le jugement querellé sur ce point. 

Sur la demande en remboursement de la somme de 180.000 FCFA au titre de la caution 

La caution, qui est en réalité le dépôt de garantie, est une somme d’argent versée par le locataire lors de la conclusion du contrat, à l’effet de couvrir les dommages pouvant survenir en cours de location, de sorte qu’en l’absence de dommages à la fin du bail, le locataire peut exiger le remboursement de la caution versée. En outre, le remboursement de cette caution nécessite au préalable un état des lieux fait contradictoirement entre les parties duquel, il doit résulter que le locataire a usé des lieux loués sans dommage et en bon père de famille. 

En l’espèce, il est constant que les parties étaient liées par un contrat de bail, lequel a été résilié unilatéralement par la bailleresse. En effet, cette dernière a installé un nouveau locataire dans les locaux donnés à bail sans avoir préalablement effectué un état des lieux contradictoire avec son ancien locataire. En agissant ainsi, la bailleresse est réputée n’avoir aucune objection à formuler quant à l’état des locaux et ne peut par conséquent s’opposer à la restitution de la caution versée par le preneur. Au surplus, elle ne justifie pas de factures impayées à la charge dudit preneur au jour de la reprise du local. Par conséquent, il convient, d’infirmer le jugement querellé sur ce point et statuant à nouveau, de condamner la bailleresse à restituer au preneur la somme représentant la caution versée par ce dernier. 

Sur la demande en remboursement de la somme de 140 000 FCFA au titre des loyers d’octobre et de novembre 

Il résulte de l’article 112 alinéa 1 de l’AUDCG que le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui impose aux parties des obligations réciproques et interdépendantes, consistant essentiellement pour le locataire au paiement du loyer, en contrepartie de la jouissance des lieux loués. 

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat versé au dossier que le locataire n’a pas pu jouir du local loué durant le mois de novembre. Cependant, conformément à l’article 1315 du Code civil, le locataire ne rapporte pas la preuve de s’être acquitté du loyer dudit mois de novembre. S’agissant du loyer du mois d’octobre, il ne justifie pas que les portes du local litigieux sont demeurées fermés durant ce mois. Dès lors, sa demande est injustifiée. 

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts 

L’article 1147 du Code civil nécessite pour son application la réunion de trois conditions cumulatives que sont : la faute, le préjudice et le lien de causalité entre ces deux conditions. 

Dans la présente cause, la bailleresse a rompu unilatéralement le contrat de bail en fermant les portes du local avec des cadenas autres que ceux de son locataire et en y installant un nouveau locataire. A ce titre, un tel agissement est constitutif de faute. Il est indéniable que cette faute a causé à l’appelant un préjudice certain en ce qu’il a été obligé de cesser brutalement son activité commerciale qui constitue une source de revenu pour lui. Par conséquent, il y a lieu d’infirmer le jugement querellé sur ce point, et statuant à nouveau, de condamner la bailleresse au paiement de la somme de deux millions (2. 000.000) de francs CFA à titre de dommages et intérêts pour toutes causes de préjudices confondus. 

Abstract : Stylain Goma, Conseil Juridique, Sénégal. 

 
Article 1315 du Code civil français de 1804 applicable en Côte d’ivoire
Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation . 

Article 1147 du Code civil français de 1804 applicable en Côte d’ivoire
Le débiteur est condamné, s’il y’a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait de mauvaise foi de sa part. » 

Juin 2024

Cession du local donné à bail : obligation de continuité du contrat de bail à usage professionnel entre le nouvel acquéreur et le locataire
IDEF-OHADA-24-410

Côte d’ivoire, cour d’appel de commerce d’Abidjan, 5ème chambre, arrêt contradictoire numéro 319-2023 du 21 mars 2023
Monsieur D. A. O contre Madame D. M

Bail à usage professionnel : cession du local donné à bail - notification de l’acte de ladite cession au locataire – refus de ce dernier de payer les loyers échus entre les mains du nouvel acquéreur – mise en demeure – saisine du juge – décision judiciaire prononçant la résiliation dudit bail, ordonnant l’expulsion du locataire et le condamnant au paiement des arriérés de loyers – appel – demande en cause d’appel formulée par le locataire aux fins d’obtention de l’indemnité d’éviction – motif – irrégularité de l’acte de cession liée à la violation de son droit de préférence – demande nouvelle – oui - irrecevabilité  

Application des articles suivants 

Article 175 du Code de Procédure Civile, Commerciale et Administrative (CPCCA) de la Côte d’ivoire*

Article 110 de l’AUDCG

Article 112 de l’AUDCG

Article 133 de l’AUDCG

Sur la recevabilité de la demande nouvelle en appel 

Il résulte de l’article 175 du CPCCA que les demandes nouvelles en appel sont admises sous certaines conditions. En effet, la demande nouvelle qui est celle par laquelle une partie soumet au juge d’appel une prétention qui modifie sa réclamation initiale et par là l’objet du litige, diffère des moyens de défense qui sont la raison de droit admise en appel qui sous-tendent la demande. En l’espèce, il ne résulte nullement des pièces du dossier que l’appelant a présenté en première instance une demande en paiement d’indemnité d’éviction. Cette dernière ne s’analyse pas comme une demande en compensation ou en une défense à l’action principale. Elle est, par contre, nouvelle et est déclarée irrecevable en application de l’article 175 précité.

Sur la demande en résiliation du bail et expulsion du locataire 

Le droit de préférence en matière de bail commercial consiste pour le propriétaire qui désire vendre le local loué d’en proposer l’acquisition en priorité au locataire. La violation de ce droit, peut donner lieu à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi mais n’exempte pas le locataire qui occupe toujours le local de payer le loyer en contrepartie de la jouissance des lieux loués. Aux termes de l’article 110 de l’AUDCG, « Le bail ne prend pas fin par la cessation des droits du bailleur sur les locaux donnés à bail. Dans ce cas, le nouveau bailleur est substitué de plein droit dans les obligations de l’ancien bailleur et doit poursuivre l’exécution du bail ». On déduit des dispositions de cet article que le bail continue avec le nouvel acquéreur qui devient le nouveau bailleur. En l’espèce, à la suite de l’acte de cession, le bail conclu, antérieurement, continue entre l’acquéreur (intimé) et le locataire (appelant) de telle sorte que ce dernier est tenu d’exécuter à l’égard du premier, son obligation principale consistant au paiement des loyers conformément aux articles 112 et 133 de l’AUDCG. Par conséquent, en retenant que l’appelant ne rapporte pas la preuve

d’avoir satisfait à ladite obligation pour prononcer la résiliation du bail et ordonné son expulsion, le tribunal a fait une saine application de la loi et le jugement attaqué est confirmé sur ce point.

Sur la demande en paiement des loyers échus et impayés  

En l’espèce, l’appelant reconnait dans ses conclusions ne s’être pas acquitté des loyers du local qu’il occupe au motif que son droit de préférence a été violé lors de la cession du local litigieux. Dès lors, la preuve du paiement de ces loyers n’étant pas établie, il y a lieu de déclarer la demande bien fondée et condamner l’appelant à payer à l’intimée le montant correspondant aux loyers échus et impayés.

Abstract : André NGUEGHO, Docteur en Droit privé, Chargé de cours à la FSJP de l’Université de Yaoundé II (Cameroun)

Contenu de la disposition nationale

Article 175 du code de procédure civile, commerciale et administrative de la Côte d’ivoire
Il ne peut être formé en cause d'appel aucune demande nouvelle à moins qu'il ne s’agisse de compensation, ou que la demande nouvelle ne soit une défense à l’action principale. Les parties peuvent aussi demander des intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement dont est appel et des dommages-intérêts pour le préjudice souffert depuis ce jugement. Ne peut être considérée comme demande nouvelle, la demande procédant directement de la demande originaire et tendant aux mêmes fins bien que se fondant sur des causes ou des motifs différents.

 Mai 2024

De quelques conditions de renouvellement du bail à usage professionnel 

IDEF-OHADA-24-395

République de Côte d’Ivoire, Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, Arrêt Numéro 500/2023 du 16 mai 2023, 5ème Chambre, 

LA SOCIÉTÉ NATURAL PRODUCTS IMPORT EXPORT INC C/ Madame K.A.H 

Renouvellement du bail commercial (bail à usage professionnel) ; principe de renouvellement du bail ; révision du montant du loyer ; expiration du contrat ; défaut d’accord écrit entre les parties ; révision du loyer par le juge 

Application des articles suivants 

Articles 117 et 125 AUDCG
Article 1156 du Code Civil français (ancien) 

De l’absence de violation du principe du renouvellement du bail de l’article 124 AUDCG 

Ne peut s’analyser en une violation de l’article 124 AUDCG, le fait que l’intimée n’ait pas donné suite à la contre-proposition de l’appelante sur le montant du nouveau loyer proposé par cette dernière car, les dispositions de cet article ne concernent nullement la question du loyer et de sa révision, mais portent uniquement sur le principe du renouvellement du bail qui est le droit conféré au preneur à l’expiration du contrat, de bénéficier d’un nouveau bail. 

Il s’en infère que doit être rejeté comme étant inopérant, le moyen alléguant la violation de l’art 124 AUDCG par le juge en raison de la fixation par celui-ci du nouveau loyer dans la mesure où à défaut d’accord entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la partie la plus diligente peut saisir la juridiction compétente pour fixer le nouveau loyer en vertu de l’art. 117 du même acte. 

De la recevabilité de la demande de révision du loyer découlant du contrat 

Est inopérant et doit être rejeté le moyen selon lequel, du contrat de bail, le loyer ne pouvait être révisé que tous les trois (03) ans, de sorte que l’intimée qui n’a pas proposé ladite révision au terme du bail, en a été déchue et le contrat censé être renouvelé aux conditions initiales. En effet, il ressort du contrat, que la révision du loyer reste une faculté à la charge des parties mais que celle-ci ne pourra être mise en œuvre qu’à condition qu'il se soit écoulé au moins trois (03) ans depuis la date de prise d'effet du bail ou du bail renouvelé ; ce qui signifie que même après l’expiration de la période triennale, la révision du loyer demeure possible. 

Sur le pouvoir de révision du loyer du juge des référés 

Il y a lieu de débouter l’intimé de sa demande et de confirmer en toutes ses dispositions la décision du juge qui, en tenant compte de la situation de la parcelle, de sa superficie et du prix du m2 pratiqué dans la zone a, à bon droit fixé le loyer mensuel à la somme de cent cinquante mille (150 000) francs CFA. 

Abstract : SENGHOR Jean Gabriel M., Juriste d’affaires (Sénégal) 

Extrait du Code Civil français (ancien) applicable en Côte d’Ivoire 

Article 1156 : On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral de ses termes.

Mai 2024

De la recevabilité de l’appel principal et le rejet de l’appel incident pour cause du non fondement
IDEF-OHADA-24-399

 Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan,  arrêt n° 632/2023 du 27/06/2023,  5ème Chambre 

Madame R veuve M.J C/ LA SOCIETE L.E.T SARL

Appel principal et appel incident, résiliation du contrat et expulsion pour cause de non-paiement de loyer.

Application des articles suivants

Articles 133 AUDC*

 Articles 221 et 226 du Code de Procédure Civile, Commerciale et Administrative 

 De la recevabilité de la superposition d’appels (principal et incident) 

Attendu que les appels principal et incident ayant été faits dans les forme et délai prescrits par la loi, il y a lieu de les déclarer recevables.

Du fondement de l’appel principal et le non fondement de l’appel incident conséquence du non-respect des clauses contractuelles constaté par le juge des référés  

Du non-fondement de l’appel incident 

Le juge des référés étant le juge de l’évidence, il ne peut se prononcer que pour des mesures d’attentes c’est-à-dire celles destinées à préserver les droits des parties. 

La Cour rejette le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés car, elle estime qu’au regard des pièces du dossier, il s’agit en l’espèce pour le juge des référés de vérifier si la société L.E.T SARL a exécuté ses obligations contractuelles consistant au paiement des loyers conformément au texte susvisé et non de trancher une question de fond, notamment la reddition de compte. 

La Cour rejette également le moyen tiré du défaut de qualité à se défendre de la Société L.E.T Sarl, car elle estime que son action est considérée comme attitrée et que celle-ci n’est pas tiers au contrat objet de litige signé avec Madame R veuve M.J. 

La Cour rejette encore le moyen tiré de la fin de non-recevoir de l’action pour défaut de qualité de madame R veuve M.J car, elle estime qu’en matière de bail, une action dite attitrée, est exclusivement réservée aux parties au contrat, de sorte que seul le bailleur et le preneur ont qualité pour agir en résiliation, expulsion et en paiement de loyers et à défendre à ces actions. Le mandataire monsieur L.P agissait au nom et pour le compte de madame R veuve M.J cfr art. 1984 du Code Civil.

La Cour rejette le dernier moyen tiré de la nullité de l’exploit de mise en demeure car, elle estime la régularité de la mise en demeure s’apprécie relativement aux mentions prescrites par l’article 133 AUDCG.

Du non-fondement de l’appel incident 

Faisant suite à la demande en résiliation du contrat de bail et expulsion, la Cour déclare fondée l’appel de Madame R veuve M.J. En application des article 133 AUDCG et 24 du contrat de bail objet de litige, la Cour estime que le non-paiement de loyer est une cause de résiliation de contrat de bail et qu’il y a lieu de constater la résiliation et ordonner l’expulsion. 

Abstract : Patrick TSHIAYIMA TSHIONDO, Assistant à l’Université Officielle de Mbujimayi, Master en Droit des Affaires et de l’Entreprise de l’Université de Yaoundé II et Avocat au Barreau du Kasaï-Oriental (RDC). 

Article 221 du Code de Procédure Civile, Commerciale et Administrative ivoirien
Tous les cas d’urgence sont portés devant le Président du tribunal de première instance ou le Premier Président de la Cour d’appel qui a statué ou devant connaitre de l’appel ou le Président de la Cour Suprême en cas de pourvoi intenté ou d’arrêt rendu par l’une des chambres de ladite Cour. 

Article 226 du Code de Procédure Civile, Commerciale et Administrative ivoirien
Le juge des référés statue par ordonnance. Sa décision ne peut en aucun cas porter préjudice au principal. 

Article 1984 du Code civil français
Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.

Avril 2024

BAIL À USAGE PROFESSIONNEL : LE PAIEMENT D’ARRIÉRÉS DE LOYERS EN COURS DE PROCÉDURE NE PEUT REMETTRE EN CAUSE LA PROCÉDURE DE RÉSILIATION
(IDEF- OHADA-22-216)

Cour d’appel de commerce d’Abidjan
Arrêt du 23 décembre 2021, RG N° 769/2021

Monsieur N. A.P. P C/ La Congrégation des Sœurs Notre Dame de la Paix dite CNDP

Bail à usage professionnel - Paiement des loyers : contrepartie nécessaire à la jouissance des lieux loués ; condition du maintien dans les lieux loués, résiliation du contrat de bail et expulsion des lieux loués

Application des articles suivants
Article 112 AUDCG
Article 133 al. 1er AUDCG

Ne peut prospérer la demande de maintien dans les locaux loués d’un locataire qui, ayant manqué à son obligation de payer les loyers résultant du contrat de bail et après une mise en demeure restée sans effet, sollicite du juge son maintien ; d’autant plus que l’article 4.2 dudit contrat prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement par le locataire d’un seul terme de loyer, et ce, après une mise en demeure de payer demeurée sans effet.

Le locataire ne peut donc aucunement exciper des paiements qu’il a effectué en cours de procédure pour remettre en cause la résiliation intervenue ; ainsi, c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation dudit contrat et ordonné son expulsion des lieux loués

Abstract : Diambou Boubacar, Enseignant chercheur (Mali)

BAIL A USAGE PROFESSIONNEL : RESILIATION DU CONTRAT FAUTE DE PAIEMENT DE LOYERS ECHUS
(IDEF-OHADA-22-110)

Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, 5e chambre, Arrêt contradictoire du 23 novembre 2021, RG N° 578/2021
Monsieur A.N’G Roger c/ D.T et 18 autres, tous ayants droit de feu T.A

Le défaut de paiement du loyer échu et de la production des pièces comptables justifiant ce paiement après une mise en demeure infructueuse, suffisent à résilier le bail et à ordonner l’expulsion du locataire.

Application de l’article 133 de l’AUDCG

Le preneur et le bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne au respect de chacune des clauses et conditions du bail sous peine de résiliation. Le paiement des loyers par le preneur d’un bail à usage professionnel, étant une obligation contractuelle, le preneur qui déclare être à jour de ses paiements de loyers mais n’en rapporte pas la preuve doit être considéré comme n’ayant pas honoré son obligation de paiement. Dès lors, l’absence de preuve du paiement des loyers réclamés suffit à prononcer la résiliation du bail à usage professionnel liant l’appelant aux intimés et à ordonner son expulsion, tant de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef.

Le jugement qui a consacré une telle solution doit être confirmé pour avoir fait une juste application de la loi.

Abstract : Maître Raby MBAIADOUM NATADJINAGRTI, Avocat au Barreau du Tchad

BAIL A USAGE PROFESIONNEL : Résiliation du bail à usage professionnel pour non-paiement des loyers
IDEF-OHADA-21-016

CA de Commerce d’Abidjan, Arrêt confirmatif du 17 décembre 2020, RG N° 492/ 2020
Mademoiselle K. D. J, C/ Monsieur E. N. K

Application des articles suivants
Article 106 AUDCG
Article 107 AUDCG
Article 112 AUDCG
Article 133 AUDCG

Compétence du juge des référés
Le juge des référés ne peut connaitre d’une demande en résiliation d’un contrat de bail à usage professionnel que dans la seule hypothèse où ce contrat comporte une clause résolutoire de plein droit lui permettant ainsi de constater la résiliation du bail déjà acquise par l’effet de ladite clause.

Troubles et injonction de réparer les travaux par le bailleur
Les grosses réparations qui incombent au bailleur en vertu de l’article 106 AUDCG, ne sauraient justifier le non-respect par le preneur de la procédure requise par l’article suivant du même Acte Uniforme pour se faire autoriser par la juridiction compétente statuant à bref délai ; cette juridiction devant fixer le montant des réparations et les modalités de leur remboursement. Aussi, à défaut de rapporter la preuve du refus de réparation par le bailleur, la demande du preneur de contraindre le bailleur à réaliser les travaux, bien que devenue sans objet est irrecevable ; la réalisation du bail étant acquise.

Résiliation du contrat de bail pour non-paiement
Si les paiements effectués au Greffe à la suite d’une ordonnance de consignation des loyers libèrent le débiteur à l’égard de son créancier, encore faudrait-il que ces paiements interviennent dans les délais contractuels. Dès lors que le paiement d’un loyer en retard est intervenu après le délai d’échéance de la mise en demeure du bailleur, il ne peut être fait obstacle à la résiliation du bail et à l’expulsion du preneur.

Abstract :Taher ABDOU, Doctorant (Niger)

BAIL PROFESSIONNEL : QUALITÉ POUR AGIR- RÉSILIATION - ACTION EN PAIEMENT DE LOYERS
(IDEF-OHADA-21-055)

CA de Commerce d’Abidjan, RG N°615/2020, Arrêt du 22 janvier 2021
Monsieur M.II C/ La Société Civile Immobilière d’Azuretti dite SCI AURETTI

POUVOIR DE REPRESENTATION : Qualité pour agir
RESILIATION DU BAIL PROFESSIONNEL : Action irrecevable pour nullité de la mise en demeure préalable
ACTION EN PAIEMENT DE LOYERS : Action irrecevable pour défaut de tentative de règlement amiable, prévue par la loi nationale

Application des articles suivants
Article 133 AUDCG
Articles 5 et 41 de la Loi ivoirienne n°2016-1110 du 08 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce

1- La personne désignée gérant par les statuts d’une société, a qualité pour agir et représenter ladite société. A ce titre, le gérant agissant au nom de la société, qui a conclu un contrat de bail au nom de la société, peut valablement en demander la résiliation.

2- Dans le respect du formalisme prévu à peine de nullité par l’article 133 de l’AUDCG, la demande en résiliation du contrat de bail professionnel doit être précédée d’une mise en demeure à la partie interpellée d’avoir à respecter la ou les clauses ou conditions violées. Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a déclaré nulle la mise en demeure de la société bailleresse qui s’est écartée de cette procédure.

3- Il s’en suit qu’il ne reste des demandes de la bailleresse que l’action en paiement des loyers, une action indépendante qui devra satisfaire, elle, aux exigences de la loi nationale applicable en la matière. De ce fait, en vertu de l’article 41 de la loi n°2016-1110 du 08 décembre 2016, doit être déclarée irrecevable l’action en paiement de loyers qui n’a pas été précédé une tentative de règlement amiable prescrite par l’article 5 de la même loi.

Abstract : Pétronille BOUDJEKA, Juriste d’entreprise (Cameroun)

NON-PAIEMENT DE LOYERS
(IDEF- OHADA-21- 054)

COUR D’APPEL DE COMMERCE D’ABIDJAN, Audience publique ordinaire du jeudi 29 avril 2021, RG N° 612/2020
Monsieur D. A C/ La société LAVINO TRUST SCP

RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL POUR NON-PAIEMENT DE LOYERS

Application des articles suivants
Article 175 Code de procédure civile
Article 1315 Code civil
Article 112 al 1 AUDCG
Article 133 al 1 AUDCG

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui impose aux parties des obligations réciproques et interdépendantes, dès lors le locataire a une obligation de payer le loyer en contrepartie de la jouissance des lieux loués. En cas d’opposition faite au locataire par l’administration fiscale de payer entre ses mains les loyers dus au bailleur, celui-ci doit produire l’échéancier de paiement qu’il prétend avoir été établi entre lui et l’administration fiscale. En l’absence la preuve de l’échéancier de paiement et des paiements conformes à cet échéancier, il reste redevable au bailleur des loyers impayés.

C’est donc à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du contrat de bail liant les parties pour non-paiement de loyers et ordonné l’expulsion du locataire.

Abstract : Arnaud SILVEY, Cabinet SIRE OHADA (Togo)

POURSUITE DU BAIL PROFESSIONNEL MALGRÉ L’EXPIRATION DU BAIL
(IDEF-OHADA-21-057)

3eme Chambre de CA de commerce d’ABIDJAN, Arrêt commercial du 05/06/ 2019, N° 223/2019
Monsieur BATHILY MAMADOU C/ Monsieur OUSSEINI DAOUDOUKA

BAIL PROFESSIONNEL : infirmation de la décision portant expulsion en matière de bail professionnel

Application des articles suivants
Article 103 AUCG
Article 123 AUCG
Article 124 AUCG
Article 125 AUCG
Article 134 AUCG

Le bail professionnel peut être verbal, dès lors que le locataire continue à utiliser les locaux et que le bailleur continue aussi à percevoir les loyers et tout après l’expiration du contrat de bail.

En cas de résiliation, la partie initiatrice doit servir un préavis de 6 mois à l’avance à l’autre partie.

Abstract : Me Asna Eric Kamis, Cabinet d’avocats BETEL et Associés (Tchad)

COMPÉTENCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS
(IDEF- OHADA-21- 066)

Cour d’Appel d’Abidjan, Arrêt de la première chambre du 2 mai 2019, N° 194/2019
La Société Civile Immobilière de la MAISON DU MALI dite SCI MAISON DU MALI C/ La société 911 SECURITY

COMPETENCE DU JUGE DES REFERES : La juridiction des référés est compétente pour décider, en exécution d’une décision passée en force de chose jugée, la réintégration, sous astreinte comminatoire, dans les lieux loués d’un locataire expulsé à tort.

Application des articles suivants
Article 32 AUPSRVE
Article 226 du Code de Procédure Civile de la Côte d’Ivoire

Le juge des référés est compétent dès lors qu’il peut se prononcer sans avoir à trancher une question de droit mais en tirant seulement les conséquences des constations des faits dans le débat.

Il peut ainsi ordonner la réintégration d’un locataire à un bail à usage professionnel en vertu d’une décision ayant acquis force de chose jugée irrévocable, infirmant l’ordonnance de référé d’expulsion, ici anéantie et privée de tous ses effets, la réintégration étant un acte de rétablissement d’une personne dans la possession d’une chose ou d’un droit dont il est établi définitivement par la décision irrévocable qu’elle en a été privée à tort.

Un nouveau contrat de bail conclu entre temps ne peut pas faire obstacle à la force de la chose jugée.

En outre, le juge des référés peut prendre une astreinte comminatoire nécessaire pour vaincre la résistance de la partie qui en est débitrice à exécuter une décision judiciaire. C’est à bon droit que l’appelante a été condamné au paiement d’astreintes comminatoires de cent mille (100.000) F CFA par jour à compter de la signification de la décision entreprise.

Abstract : Idriss MAHAMAT SOUMAÏNE, Docteur en Droit Privé, Enseignant-Chercheur et Avocat stagiaire (Tchad)

EFFET SUR LE SORT DU BAIL DE LA CADUCITÉ D’UNE PROMESSE DE VENTE FAITE AU PRENEUR PAR LE BAILLEUR DE L’IMMEUBLE LOUÉ
(IDEF- OHADA-22-153)

Cour d’appel de commerce d’Abidjan
Arrêt du 28 juillet 2022, RG N° 324/2021
Décision sur renvoi après cassation par la CCJA à la même Cour autrement composée
Ayants droit de feu D. N C/ Monsieur K. K. G

Recevabilité de l’action en résiliation du bail intentée contre le preneur par le bailleur qui a qualité pour agir : Le preneur ne pouvant se prévaloir de la promesse de vente de l’immeuble loué que lui a consentie le bailleur dés lors que le transfert de propriété n’était pas intervenu ; en effet, la promesse était caduque en raison de la défaillance de la condition à laquelle sa conclusion définitive était subordonnée, Ce qui a laissé subsister le bai.

Le renouvellement de ce bai n’ayant pas été demandé par le preneur dans les conditions requises, qui sont d’ordre public, le preneur ne doit pas les loyers échus après l’expiration du bail.

Application des articles suivants :
Article 112, al. 1 AUDCG
Article 115 AUDCG
Article 123 AUDCG
Article 124 AUDCG

1. La promesse de vente est caduque dès lors que la condition suspensive n’a pu se réaliser dans le délai imparti pour la réalisation de ladite condition.

2. Est sans objet la demande du bailleur en résiliation d’un bail déjà expiré et pour lequel le preneur, titulaire du droit au renouvellement, n’a pas formulé de demande dans ce sens dans le délai prévu à cet effet. Il s’ensuit la déchéance du preneur de ce droit, l’observation des dispositions y relatives étant d’ordre public.

3. Le preneur qui s’abstient d’acquitter une partie ou la totalité du montant du loyer devient débiteur du bailleur de ces sommes à titre de loyers échus et impayés sur toute la période de validité du bail jusqu’à la date de son expiration. En revanche, les ayants droit du bailleur, pour la période postérieure à l’expiration du bail, ne peuvent se prévaloir que d’une indemnité d’éviction et non du paiement des loyers pour ladite période.

4. Le preneur qui, tout au long du procès, n’a fait que revendiquer un droit de propriété d’un bien, défendant ainsi un droit qu’il croyait acquis en sa faveur, ne peut être condamnée au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive résultant de l’utilisation d’un acte notarié dont la caducité et sa perte d’effet relève de l’appréciation de la Cour.

Abstract : Diambou Boubacar, Enseignant chercheur (Mali)

BAIL A USAGE PROFESSIONNEL
(IDEF- OHADA-22-174)

Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, Arrêt de la 5 ème CHAMBRE RG N°586/2021 du 26 octobre 2021
Monsieur K. N’G. V C/ MADAME A. N’S. M. L. E. épse V

Indemnisation des améliorations faites par le preneur : refus pour défaut de preuve du consentement du bailleur, son autorisation devant être écrite ou sans équivoque et préalable à la réalisation des travaux ; l’autorisation du bailleur ne saurait s’induire de l’attitude du bailleur qui n’a pas exprimé son refus pendant la réalisation des impenses

Application des articles suivants
ARTICLE 115 AUDCG
ARTICLE 131 AUDCG

Le locataire qui se maintient dans les lieux loués après la rupture judiciaire du contrat de bail doit être condamné à payer des indemnités d’occupation conformément aux dispositions de l’article 115 de l’AUDCG.

Abstract : Idriss MAHAMAT SOUMAÏNE, Docteur en Droit Privé, Enseignant-Chercheur et Avocat stagiaire (Tchad)

AUCUNE FORME PARTICULIÈRE N’EST EXIGÉE AU BAILLEUR POUR JUSTIFIER DE LA NATURE ET DE LA DESCRIPTION DES TRAVAUX PROJETÉS
(IDEF- OHADA-22-207)

Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan
Arrêt du 30 décembre 2021, RG N° 537/2021
Affaire : Monsieur K. A. C/ la Société Civile Immobilière Velar dite SCI Velar

Application de l’article suivant
Article 127 AUDCG

Bail à usage professionnel : Expulsion ; Justification de la nature et de la description des travaux par un bailleur projetant de démolir et reconstruire un immeuble loué ; Sursis à statuer pour cause de connexité; Exécution provisoire d’expulsion.

1. Bien fondé de l’expulsion reposant sur la justification de la nature et de la description des travaux projetés
L’art. 127 AUDCG ne précisant pas les conditions de forme promptes à justifier la nature et la description des travaux projetés par le bailleur, celles-ci peuvent résulter notamment des correspondances versées au dossier ou des photographies produites renseignant sur les travaux de construction, ou d’un plan descriptif des travaux. Par conséquent, les plans produits au dossier de la procédure par l’intimée (bailleur) justifient suffisamment la nature et la description des travaux projetés.

2. Condition du sursis à statuer pour cause de connexité
Considérant que le sursis à statuer est la décision d’une juridiction de suspendre la procédure dont elle est saisie jusqu’à ce que soit rendue la décision d’une autre juridiction devant laquelle se trouve engagé un autre procès, lorsque la décision attendue doit avoir une influence sur le sort de la cause dont la juridiction est actuellement saisie.
Ne peut prospérer une demande de sursis à statuer d’une question invoquée devant une juridiction supérieure alors même que ladite question n’a pas été discutée devant la juridiction inférieure au point de lui faire grief de n’y avoir pas donné de suite.

3. Justification de l’exécution provisoire
Le retard accusé dans l’exécution des travaux projetés et le refus infondé du preneur de libérer les lieux loués nonobstant l’expiration du congé à lui donné justifient l’exécution provisoire ordonnée par le premier juge surtout que le maintien du preneur dans les locaux empêche le démarrage des travaux projetés.

Abstract : Diambou Boubacar, Enseignant chercheur (Mali)

DEMANDE EN PAIEMENT DE LOYERS ÉCHUS ET IMPAYÉS
(IDEF- OHADA-22-212)

Cour d’appel de commerce d’ABIDJAN, 5ème chambre,RG N° 590/2021, Arrêt contradictoire du 23/11/2021
Monsieur O. A C/ Monsieur M. K

Bail à usage professionnel : qualité pour agir – irrecevabilité - tentative de règlement amiable préalable- action en dommages-intérêts

Application des articles suivants
Article 164 du CPCCA (Code de procédure civile, commerciale et administrative de la Côte d’Ivoire)*
Article 123 du CPCCA
Article 9 de la loi n° 2016-1110 du 08 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce*
Article 3 du CPCCA
Article 5 de la loi n° 2016-1110 du 08 décembre 2016
Article 41 de la loi n° 2016-1110 du 08 décembre 2016
Article 133 AUDCG

1- Recevabilité de l’appel nonobstant la confusion des articles visés dans celui-ci
La confusion dans l’acte d’appel qui a consisté à y faire référence à l’article 228 du CPCCA relatif aux procédures de référé en lieu et place de l’article 166 du CPCCA qui devait être visé comme l’exige l’article 164 du même Code, ne peut encourir la nullité que si celui qui s’en prévaut fait la preuve d’un préjudice dans la mesure où la violation de ce texte n’est pas prévue à peine de nullité. L’intimé qui n’apporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice du fait de cette confusion d’articles dans l’acte d’appel querellé n’est pas fondé à en demander la nullité, car il a pu faire valoir devant la cour ses moyens de défense.

2- Compétence du tribunal de commerce pour connaître du litige relatif au contrat de bail à usage professionnel
Il ressort de l’analyse de l’article 9 de la loi n° 2016-1110 du 08 décembre 2016 que le tribunal de commerce est compétent pour connaître des contestations nées entre commerçants dans le cadre de leurs activités commerciales et également des contestations nées entre commerçants et non commerçants relatives aux actes de commerce. En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail à usage professionnel qualifié par le juge d’un acte de commerce au sens de l’AUDCG et dont les contestations relèvent de la compétence des tribunaux de commerce en application de l’article précité. Il échet par conséquent de rejeter l’exception d’incompétence soulevée comme mal fondée.

3- Rejet de l’exception d’irrecevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail
Lorsqu’une personne soutient qu’il a conclu un contrat de bail au nom et pour le compte d’une association sans toutefois produire une pièce et la preuve d’un mandat que lui aurait donné celle-ci, on déduit qu’il a conclu ledit contrat en son nom personnel, d’autant plus que cela est corroboré par les pièces et les déclarations des parties contractantes. Il convient alors d’écarter, comme mal fondé, le moyen évoqué par ladite personne tenant à son défaut de qualité de défendeur dans la présente cause.

4- Irrecevabilité de la demande en paiement des loyers échus et impayés pour défaut de tentative de règlement amiable préalable
Il est acquis que le bailleur qui sollicite la résiliation du contrat de bail, l’expulsion du preneur des locaux loués et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers doit justifier avoir servi au preneur une mise en demeure conforme aux prescriptions de l’article 133 de l’AUDCG. Mais quand le bailleur sollicite seulement le paiement des loyers échus et impayés, il doit satisfaire au préalable posé par la loi nationale, notamment se conformer aux prescriptions des articles 5 et 41 de la loi n° 2016-1110 du 08 décembre 2016, en justifiant avoir tenté au préalable un règlement amiable avec le preneur. Par conséquent, est irrecevable pour défaut de cette tentative de règlement amiable préalable, l’action du bailleur tendant au paiement des arriérés de loyers.

Abstract : André NGUEGHO, Docteur en Droit privé, Assistant à la FSJP de l’Université de Yaoundé II (Cameroun)

Observations
Pour justifier la compétence du tribunal de commerce à connaître du contentieux relatif au contrat de bail à usage professionnel, le juge de l’espèce considère ce dernier comme un acte de commerce au sens de l’AUDCG. On se demande s’il s’agit alors d’un acte de commerce par nature ou par sa forme ? Une telle position semble erronée, car au regard de l’AUDCG, il est difficile de considérer le bail à usage professionnel comme un acte de commerce par nature au sens de l’article 3 de l’AUDCG encore moins comme un acte de commerce par la forme (voir l’article 4 de l’AUDCG).
Il est également curieux de constater que le juge de l’espèce, pour déclarer irrecevable l’action en paiement des loyers échus et impayés, se fonde sur les dispositions de la loi nationale imposant une tentative de règlement amiable préalable. Cette position va à l’encontre de l’AUDCG qui n’a pas prévu une telle procédure préalable en la matière. D’ailleurs, selon la jurisprudence de la CCJA, les dispositions de droit national ne sauraient trouver application dès lors qu’il s’agit d’un bail à usage professionnel régi par l’AUDCG (CCJA, arrêt n° 4 du 09/03/2006, affaire : A.B C/ Société Ivoirienne de Promotion de Supermarchés dite PROSUMA ; www.ohada.com Ohadata J-07-11).

*Extrait du Code de procédure civile, commerciale et administrative de la Côte d’Ivoire (CPCCA)
Article 164
L’appel est formé par exploit d’huissier délivré dans les conditions prévues pour les ajournements et selon les formes prévues à l’article 246.
Il doit être motivé. Il contiendra :
l’indication de la juridiction qui a statué ;
la date de ce jugement ;
le nom et l’adresse de la partie ou des parties intimées ;
la notification à l’intimé des obligations qui lui incombent au titre de l’article 166.
Il est procédé, en outre, aux formalités prévues par l’article 157 alinéas 2 et 3.
Article 123
La nullité des actes de procédure est absolue ou relative. Elle est absolue, lorsque la loi le prévoit expressément ou que l’acte porte atteinte à des dispositions d’ordre public.
Dans tous les autres cas, la violation d’une règle de procédure n’entraîne la nullité de l’acte que s’il en résulte un préjudice pour la partie qui s’en prévaut.
La juridiction saisie doit soulever d’office la nullité absolue.
Article 3
L’action n’est recevable que si le demandeur :
1°) justifie d’un intérêt légitime juridiquement protégé direct et personnel ;
2°) a la qualité pour agir en justice ;
3°) possède la capacité d’agir en justice ».

Extrait de la loi n° 2016-1110 du 08 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce
Article 9
Les juridictions de Commerce connaissent :
des contestations relatives aux engagements et transactions entre commerçants au sens de l’Acte Uniforme relatif au Droit Commercial Général ;
des contestations entre associés d’une société commerciale ou d’un groupement d’intérêt économique ;
des contestations, entre toutes personnes, relatives aux actes de commerce au sens de l’Acte Uniforme relatif au Droit Commercial Général. Toutefois, dans les actes mixtes, la partie non commerçante demanderesse peut saisir les tribunaux de droit commun ;
des procédures collectives d’apurement du passif ;
plus généralement des contestations relatives aux actes de commerce accomplis par les commerçants à l’occasion de leur commerce et de l’ensemble de leurs contestations commerciales comportant même un objet civil ;
des contestations et oppositions relatives aux décisions prises par les juridictions de Commerce.
Article 5
La tentative de règlement amiable est obligatoire avant toute saisine du Tribunal de Commerce et se tient entre les parties elles-mêmes, ou avec l’intervention d’un tiers dans le cadre d’une médiation ou d’une conciliation.
Article 41
Si les parties n’ont entrepris aucune diligence en vue de parvenir à un règlement amiable, le tribunal déclare l’action irrecevable.

BAIL A USAGE PROFESSIONNEL : INCOMPETENCE DU JUGE DES REFERES A PRONONCER LA RESILIATION A DEFAUT D’UNE CLAUSE DE RESOLUTION
(IDEF-OHADA-22-123)

Cour d’Appel de Commerce d’Abidjan, 1ere chambre, Arrêt contradictoire du 26 juillet 2018, N° 055/2018
Monsieur TOLANI Chandra Prakash c/ Monsieur ZORKOT Radi

Application des articles suivants
Article 133 de l’AUDCG
Article 52 du code de procédure civile, commerciale et administrative ivoirien

La demande de résiliation du bail à usage professionnel telle que prévue à l’article 133 de l’AUDCG relève exclusivement de la compétence de la juridiction du fond, statuant à bref délai.

La détermination de la juridiction compétente statuant à bref délai n’étant, cependant pas prévue par l’AUDCG, il faut se reporter à la loi de chaque Etat partie. En l’espèce, c’est le code de procédure civile, commerciale et administrative ivoirien qui définit les compétences des deux juridictions.

La compétence de la juridiction présidentielle siégeant en matière de référés se fonde sur l’urgence et l’évidence, alors que la résiliation du bail à usage professionnel est la sanction de l’inexécution de l’obligation du locataire et conduit de ce fait le juge à s’immiscer dans l’exécution dudit bail. Dès lors, le juge de référés est incompétent sauf clause résolutoire de plein droit insérée au contrat. En l’absence d’une telle clause qui pourra l’amener à constater la résiliation déjà jouée par son effet, il ne peut retenir sa compétence, au mépris de la loi.

Abstract : Maître Raby MBAIADOUM NATADJINAGRTI, Avocat au Barreau du Tchad

L’ACTION EN CONTESTATION D’UN CONGÉ N’AUTORISE PAS LE PRENEUR À SE MAINTENIR DANS LES LIEUX
(IDEF OHADA-22-126)

COUR D’APPEL D’ABIDJAN, ARRET N°601/2021 du 23 Novembre 2021
Monsieur K.K.M c/ Monsieur H.A et Monsieur A.H

BAIL A USAGE PROFESSIONNEL : DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL- CONGE D’EVICTION

Application des articles suivants
Article 92 du code de procédure civile, commerciale et administrative *
Article 94 du code de procédure civile, commerciale et administrative**
Article 123 AUDCG
Article 125 AUDCG
Article 127 AUDCG

1. Un preneur ne peut se prévaloir du défaut de signature du contrat de bail pour arguer un faux incident civil surtout lorsque ce n’est pas la validité du contrat qui est remise en cause.

2. En considération du principe de la prohibition de l’engagement perpétuel, l’action en contestation de validité de congé n’autorise pas le preneur à se maintenir dans les locaux objet du bail. L’inobservation de la procédure légale par le bailleur en la matière ne peut ouvrir droit qu’à une indemnité d’éviction. En l’espèce, le preneur n’ayant pas fait de demande d’indemnité d’éviction, il n’y a pas lieu d’y statuer. C’est donc à bon droit que le premier juge a validé le congé servi au preneur et ordonné son expulsion ;

Abstract : Ingrid DJANKALE, Cabinet Sire Ohada

Extrait du Code de procédure civile, commerciale et administrative – Côte d’Ivoire
*Article 92
Celui qui veut prouver la fausseté ou la falsification d’une pièce produite au cours d’une procédure peut, par voie de demande incidente, solliciter l’autorisation de prouver le faux en tout état de la procédure, nonobstant les dispositions de l’article 52.
**Article 94
La demande d’inscription de faux est rejetée si le juge estime qu’elle est dénudée de tout fondement ou sans intérêt pour la solution de l’affaire. Si, au contraire, elle parait sérieuse, il ordonne que la preuve du faux soit rapportée.
En attendant, l’acte incriminée ne peut produire aucun effet.

REJET DE LA DEMANDE EN EXPULSION DE L’OCCUPANT DES LIEUX PAR LE PROPRIÉTAIRE N’AYANT PAS CONCLU UN CONTRAT DE BAIL AVEC CELUI-CI
(IDEF- OHADA-22-124)

CA de Commerce d’ABIDJAN, Arrêt commercial du 26 octobre 2021, RG N° 581/2021

Monsieur S.H c/ Monsieur N’G.R.F. K, Monsieur S.A

BAIL À USAGE PROFESSIONNEL : Rejet de la demande en déguerpissement (autrement dit « expulsion) de l’occupant des lieux par le propriétaire n’ayant pas conclu un contrat de bail avec celui-ci.

Sur la demande en déguerpissement et des demandes subséquentes
Dès lors que l’occupant des lieux, Monsieur N’G.R.F. K, prétendu sans droit ni titre par le demandeur en déguerpissement, Monsieur S. H, est titulaire d’un bail à usage professionnel en date du le 1er juin 2016 portant sur la parcelle de l’appelant, cet occupant n’est pas sans droit ni titre et son déguerpissement ne peut pas être ordonné.

L’occupant peut être considéré, comme le laisse supposer la Cour, comme disposant d’un titre opposable aux tiers (cf. C.civ. art.1743), ce qui explique que l’appelant soit débouté en vertu du bail qu’il n’a pas lui-même consenti mais qui a été consenti par une autre partie. Le bail consenti par cette dernière est au regard de l’appelant un fait. A lui de le combattre, par une procédure adéquate.

Il s’ensuit que les demandes subséquentes de l’appelant en vue d’obtenir de la démolition des constructions aux frais de l’intimé, des dommages intérêts et l’expulsion de l’occupant, fondées sur une occupation sans droit ni titre, sont injustifiées, l’intimé bénéficiant d’un droit d’occupation régulier.

Sur la demande de l’intimé en paiement par l’appelant d’une indemnité d’éviction
La demande de l’intimé en condamnation de l’appelant au paiement d’une indemnité d’éviction est mal fondée car cette indemnité, due par le bailleur pour non-renouvellement du contrat de bail, n’est pas due par l’appelant qui n’est pas le bailleur de l’intimé occupant des lieux en vertu du bail que lui à consenti l’autre partie intimée, Monsieur S. A ; l’intimé ne possède pas la qualité de locataire de l’appelant.

Sur la demande relative au paiement par l’appelant de dommages et intérêts
La demande relative au paiement de dommages et intérêts émise à l’encontre de l’appelant par l’intimé Monsieur N’G.R.F. K a été rejeté par la cour en raison du montant excessif sollicité.

Abstract : Néné SENE, Cabinet d’avocats Mame Adama Gueye & Partners (Sénégal)

PROCÉDURE D’EXPULSION IRRÉGULIÈRE : CONDAMNATION À DES DOMMAGES INTÉRÊTS POUR FAUTE CONTRACTUELLE
(IDEF-OHADA-22-108)

C.A. DE COMMERCE D’ABIDJAN, N° 577/2021, ARRÊT du 16 Novembre 2021
Madame A. C. M (SCPA NAMBEYA-DOGBEMIN & ASSOCIES) contre Madame T. P. G (SCPA INAGBE & LIADE)

Condamnation à des dommages intérêts pour rupture unilatérale de bail
Refus de condamnation à remboursement des loyers versés d’avance et de restitution de caution pour absence de preuve.

Application des articles suivants
Article 125 de l’AUDCG
Article 1147 du code civil
Article 251 du code de procédure civile commerciale et administrative

Sur la recevabilité de l’appel du jugement querellé
La preuve de la procédure de signification d’acte prescrite par l’article 251 du code de procédure civile commerciale et administrative n’ayant pas été rapportée, la notification du jugement querellé fait par un huissier à la fille de la partie adverse, personne mineure est considérée comme n’avoir pas eu lieu. Le demandeur en appel ne peut par conséquent être déclaré forclos pour appel tardif. L’appel est ainsi recevable.

Sur la régularité de l’expulsion et de la demande de paiement de dommages intérêts pour expulsion abusive
Au regard de l’article 125 de l’Acte Uniforme portant sur le Droit Commercial Général, la partie qui entend résilier un bail à durée indéterminée doit donner congé à l’autre par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire au moins six mois à l’avance. La simple correspondance de la bailleresse visant à informer la preneuse de sa volonté de mettre fin au contrat de bail ne suffit à valider l’exigence légale de l’article susvisé. Dès lors, c’est à tort que le tribunal a validé l’expulsion ordonnée par la bailleresse ; celle-ci constituant une rupture unilatérale du contrat conclu entre les deux parties. Cette expulsion étant constitutive d’une faute contractuelle, le lien de causalité entre le préjudice subi par la preneuse et la faute contractuelle de la bailleresse justifie une réparation sur le fondement de l’article 1147 du code civil. En revanche, il y a lieu de réviser le montant des indemnités quant à son quantum.

Sur la demande de restitution d’effets personnels à la suite de l’expulsion et de condamnation d’abstreintes comminatoire
L’exécution de l’injonction de récupérer les effets personnels faite par le premier juge n’ayant fait l’objet d’aucune difficulté rapportée, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge sur ce point. C’est donc à bon droit que le premier juge n’a pas donné suite à la demande de condamnation d’abstreintes par jour de retard ; cette demande étant jugée sans fondement.

Sur la demande de remboursement des loyers payés d’avance et de la restitution de la caution versée en début de bail
En l’absence de preuve des loyers payés d’avance et de la constitution du dépôt de somme d’argent dénommée « caution », le bailleur qui a procédé à l’expulsion de son preneur, ne peut être tenu au remboursement desdites sommes. Dès lors, l’action en remboursement ne peut aboutir.

Abstract : Belinda MILANDOU, Mandataire judiciaire près la Cour d’appel de Brazzaville (Congo)

DÉCHÉANCE DU DROIT DU PRENEUR AU RENOUVELLEMENT DU BAIL À USAGE PROFESSIONNEL
(IDEF-OHADA-22-160)

Cour d’appel de commerce d’Abidjan,  Arrêt 5ième Chambre du 16 Novembre 2021, N° 648/2021
Monsieur K.D.D c/ La Congrégation des Petites Sœurs Missionnaires de la Charité (DON ORIONE).

Validation d’un exploit de congé servi au preneur pour déchéance de son droit au renouvellement du bail.

Application des articles suivants
Article 1315 CC, ancien (Code Civil français)
Article 123 AUDCG
Article 124AUDCG

SUR L’EXPULSION DU PRENEUR
Est déchu de son droit au renouvellement du bail à usage professionnel au regard de l’article 123 AUDCG et suivant, le preneur qui s’abstient de notifier cette volonté au bailleur dans les trois (3) mois avant l’échéance du contrat de bail à durée déterminé dûment signé.
Ne ramenant pas la preuve de sa demande de renouvellement du bail dans les délai et forme requis d’une part et l’article précité n’admettant pas la tacite reconduction comme moyen d’acquisition du droit au renouvellement du bail, d’autre part, c’est à bon droit que le premier juge a prononcé la déchéance du preneur.

SUR LE PAIEMENT DES LOYERS ÉCHUS
Aux termes de l’article 1315 du Code Civil, celui qui prétend être libéré de sa dette est tenu d’en rapporter la preuve. Le preneur ayant produit deux reçus sur lesquels il peut être constaté que celui-ci s’est intégralement acquitté de ses loyers, contrairement aux allégations du bailleur, il y a lieu d’infirmer le jugement qui a condamné le preneur au paiement d’un reliquat de loyer pour la période du bail.

Abstract : Jean Gabriel M. SENGHOR, Juriste d’affaires (Sénégal)

BAIL A USAGE PROFESSIONNEL : DROIT AU RENOUVELLEMENT
(IDEF-OHADA-21-051)

CA DE COMMERCE D’ABIDJAN, 5ème CHAMBRE, N°627/2020, ARRÊT du 12/01/2021
Monsieur N’G. F. M. P contre La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AZURETTI dite SCI AZURETTI

BAIL A USAGE PROFESSIONNEL : Notification de congé en violation du droit au renouvellement du preneur

Application des articles suivants
Article 123 AUDCG
Article 125 AUDCG
Article 127 AUDCG

Le bailleur qui s’oppose au droit au renouvellement du preneur dans le mépris de l’article 127 de l’AUDCG en lui notifiant un congé, est tenu de lui payer une indemnité d’éviction. Cependant, le preneur n’ayant nullement sollicité la condamnation du bailleur à un paiement d’éviction, le juge ne peut de son propre chef y donner droit.

En revanche, sur le fondement du principe du consensualisme, le juge ne peut contraindre au maintien de relations contractuelles contre le gré d’une des parties. Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement ayant ordonné l’expulsion du preneur des lieux loués, à la suite de la notification d’un congé non contesté dans les délais requis.

Belinda MILANDOU, Mandataire judiciaire près la Cour d’appel de Brazzaville (Congo)

La compétence d’ordre public du tribunal de commerce pour connaître d’un litige relatif à la location-gérance

IDEF-OHADA-24-464

République de Côte d’Ivoire, cour d’appel de commerce d’Abidjan, 5ème Chambre commerciale, arrêt contradictoire numéro 442-2023 du 25 avril 2023

Monsieur D.I.C.S C/ Madame N’M.M.C. épouse B et Monsieur B.J.K

Application des articles

Article 138 AUDCG

Article 139 AUDCG

Article 103 de l’AUDCG

Article 09 Code de procédure civile, commerciale et administrative (CPCCA) de la Cote d’Ivoire

Article 103 Code de procédure civile, commerciale et administrative 

Article 117 Code de procédure civile, commerciale et administrative 

Article 175 Code de procédure civile, commerciale et administrative

Article 1165 du Code civil français (ancien) applicable en Côte d’ivoire 

De la jonction des procédures pour lien de connexi

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, lorsque les procédures inscrites au rôle présentent entre elles un lien de connexité, il y a lieu d’ordonner leur jonction à l’effet de rendre une seule et même décision.   

L’irrecevabilité de la demande d’intervention volontaire pour défaut d’intérêt

Il ressort de l’analyse de l’article 103 du CPCCA que l’intervention volontaire ou forcée n’est recevable que si la personne concernée est tiers à l’instance, qu’elle a un intérêt au procès ou qu’elle pourrait user de la voie de la tierce opposition contre le jugement à intervenir ou en tout état de cause, lorsque la présence de ce dernier est indispensable à l’appréciation du litige. En l’espèce, bien que l’intervenant volontaire soit un tiers à l’instance, la décision à rendre entre les parties ne peut lui porter grief en ce qu’elle n’aura aucune influence sur le contrat de bail le liant à l’intimée. Ce dernier est différent du contrat de location-gérance, objet du présent litige et ne pourra pas nuire à ses intérêts. En outre, il n’existe aucun lien entre l’objet du litige relatif à l’expulsion de l’appelant pour non-respect de ses obligations résultant du contrat de location-gérance et la demande en expulsion de l’intervenant volontaire fondée sur la sous-location. Par conséquent, le tiers ne justifie d’aucun intérêt à intervenir en la présente cause, d’où l’irrecevabilité de son action en intervention volontaire.

De la compétence du tribunal de commerce en matière de location-gérance

Le tribunal de commerce est compétent pour connaître d’un litige relatif à la location gérance, car suivant l’article 139 alinéa 1 de l’AUDCG, « Le locataire-gérant a la qualité de commerçant, et est soumis à toutes les obligations qui en découlent » et conformément aux articles 3 et 9 de la loi organique N°2016-1110 du 08 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce, le tribunal de commerce est compétent pour connaître des contestations nées entre commerçants dans le cadre de leurs activités commerciales et également des contestations nées entre commerçants et non commerçants relatives aux actes de commerce. En outre, le litige relatif à la location d’un fonds de commerce est un acte de commerce par nature selon l’article 103 de l’AUDCG. Par ailleurs, il s’agit d’une compétence d’attribution d’ordre public et qui entraine à ce titre la nullité de toute clause d’attribution de compétence à une autre juridiction, comme tel est le cas en l’espèce.

De la demande en résiliation du protocole d’accord

Le paiement des redevances étant une obligation du locataire- gérant, le défaut de paiement est une cause de résiliation du contrat de location-gérance. En outre, en application du principe de l’effet relatif des contrats, l’appelant ne peut se prévaloir de l’opposition au paiement du loyer à lui signifié par un tiers au contrat de location-gérance le liant à l’intimée, fut-il, le véritable propriétaire du local abritant le fonds de commerce, encore moins de la mise en demeure que ce dernier lui a servie, pour justifier le non-paiement du loyer.  

Du paiement des redevances pendant la période occupée

Le locataire-gérant est condamné au paiement des arriérés de redevance lorsqu’il ne justifie pas s’être libéré de la somme réclamée sur la période indiquée. 

Abstract : Jean Gabriel M. SENGHOR, Juriste d’affaires (Sénégal)

Article 3 de loi organique N°2016-1110 du 08 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce

« La compétence des juridictions de commerce est déterminée par la présente loi et éventuellement par des lois spéciales. »

Article 9 de la loi organique N°2016-1110 du 08 décembre 2016 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce

Les juridictions de commerce connaissent 

Des contestations relatives aux engagements et transactions entre commerçants au sens de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général ;

Des contestations entre associés d’une société commerciale ou d’un groupement d’intérêt économique ;

Des contestations entre toutes personnes, relatives aux actes de commerce au sens de l’acte uniforme portant sur le droit commercial général ; toutefois, dans les actes mixtes, la partie non commerçante demanderesse peut saisir les tribunaux de droit commun ;

Des procédures collectives d’apurement du passif ;

Plus généralement, des contestations relatives aux actes de commerce accomplis par les commerçants à l’occasion de leur commerce et de l’ensemble de leurs contestations commerciales comportant même un objet civil ;

Des contestations et oppositions relatives aux décisions prises par les juridictions ce commerce. 

Article 1165 Code civil français (ancien) applicable en Côte d’ivoire

Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point aux tiers et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121. 

Décembre 2024

CONTRAT DE LOCATION GÉRANCE : LA VENTE D’ÉLÉMENTS NON INDISPENSABLES À L’EXISTENCE DU FONDS DE COMMERCE NE PEUT IMPACTER LA NATURE DU CONTRAT DE LOCATION GÉRANCE
(IDEF-OHADA-22-97)

COUR D’APPEL DE COMMERCE D’ABIDJAN, 3ème CHAMBRE, 28 avril 2021, RG N°178/2021
D. B.D.J c/ K. M. K CONTRAT DE LOCATION GERANCE : caractère non indispensable des éléments corporels pour l’existence d’un fond de commerce

Application des articles suivants
Article 136 AUDCG
Article 137 AUDCG
Article 138 AUDCG
Article 139 AUDCG
Article 148 AUDCG

1.En matière de location gérance, les éléments corporels tels que le matériel, le mobilier et les marchandises en stock ne sont pas indispensables à l’existence d’un fonds de commerce, contrairement à la clientèle et à l’enseigne ou à la clientèle et au nom commercial au sens des articles 136 et 137 de l’acte uniforme portant droit commercial général ; et d’après la définition donnée par l’article 138 du même acte uniforme, le fait de vendre une partie du mobilier et des stocks de marchandises non indispensables à l’existence d’un fonds de commerce, ne change en rien la nature du contrat, ce que vient confirmer l’article 148 du même acte uniforme.

Il faut noter également que le fait pour une personne de ne pas être le propriétaire d’un local n’empêche pas les parties d’être liées par un contrat de location gérance ; le droit au bail, faisant partie des éléments du fonds donné en location.

L’article 139 exige que soient obligatoirement déterminés de façon séparée les deux éléments de loyers dans le contrat de location gérance, lequel en outre doit être publié, le législateur n’a pas cependant subordonné la validité dudit contrat à un écrit ; de même, il n’y a aucun acte frauduleux, vu qu’aucun texte n’interdit au propriétaire du fonds de demander une caution pour l’exploitation de son local.

En conséquence, la cour d’appel déclare que les parties au litige étaient liées par un contrat de location-gérance et prononce la résolution pour inexécution de ses obligations contractuelles par le locataire-gérant, et condamne le locataire-gérant à payer la somme de 1 000 000 francs au titre des loyers échus impayés.

2.Existe un contrat de bail du moment où, le propriétaire du local donne à bail son bien à un occupant moyennant un versement mensuel.

3. Le locataire-gérant, ne contestant pas qu’il continue toujours, de jouir des lieux mis à sa disposition sans contrepartie, alors qu’il était convenu entre les parties du paiement d’un loyer mensuel, est condamné à payer une somme au titre des mois échus et impayés.

Abstract : Arnaud SILVEY, Cabinet SIRE OHADA

Est gérant de fait et par conséquent engage la responsabilité contractuelle de la société commerciale vis-à-vis des tiers, la personne qui, sans être le gérant statutaire, accomplit des actes en représentation de celle-ci 

IDEF-OHADA-24-416

Côte d’Ivoire, cour d’appel de commerce d’Abidjan, arrêt contradictoire numéro 406 2023 du 12 avril 2023, quatrième Chambre

SOCIÉTÉ TIK DISTRIBUTION GAZ C/ SOCIETE SARA PETROLEUM.

Contrat de distribution de gaz : contrat conclu par un gérant non statutaire agissant en qualité de représentant de la société commerciale – gérant de fait ayant engagé vis-à-vis des tiers la responsabilité contractuelle de ladite société pour les actes accomplis – contestation desdits actes par le gérant statutaire de ladite société – rejet – condamnation de ladite société au paiement de la dette résultant des actes accomplis par ledit gérant de fait 

Application des articles suivants

Article 121 de l’AUDSC-GIE

Article 1134 du Code civil français de 1804

Articles 1289 et suivants du Code civil français de 1804

Infirmation du jugement attaqué pour omission de statuer 

Il y a omission de statuer lorsque le juge ne se prononce pas sur un chef de demande formulé par une partie ou ne tranche pas dans la décision rendue une ou plusieurs prétentions soumises par les parties. En l’espèce, la société appelante a sollicité dans son acte d’assignation que le tribunal de commerce condamne la société intimée à lui payer des dommages et intérêts au titre du préjudice financier et moral subi à la fois pour l’enlèvement et la rétention injustifiés du véhicule et des bouteilles de gaz. En statuant seulement sur la demande relative à la réparation du préjudice résultant de l’enlèvement des bouteilles de gaz tout en omettant de se prononcer sur celle des dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’enlèvement et la rétention injustifiés du véhicule, le tribunal a commis une omission de statuer et le jugement doit être infirmé sur ce point.

Rejet de la demande de condamnation à restitution des bouteilles de gaz en raison de leur détention en vertu d’une convention de gage 

Il résulte de l’article 121 de l’AUDSC-GIE que c’est l’organe de gestion, de direction et d'administration qui a le pouvoir pour engager la société à l'égard des tiers, sans avoir à justifier d'un mandat spécial. Toute limitation de leurs pouvoirs légaux par les statuts est alors inopposable aux tiers de bonne foi. En l’espèce, il ressort de l’analyse des pièces du dossier que Monsieur KONE Mamadou a signé toutes les conventions passées avec la société SARA PETROLEUM en qualité de représentant légal de la société TIK DISTRIBUTION GAZ et il est visé dans tous les actes concernant ladite société comme étant le gérant. C’est notamment le cas de la convention de mise en gage des bouteilles de gaz et du véhicule en date du 12 octobre 2021 signé par lui. En conséquence, Monsieur KONE Mamadou a agi en qualité de gérant de fait de la société TIK DISTRIBUTION GAZ dont le véritable gérant est Monsieur KONE Tinanan. Ce faisant, il a, par ses actes, régulièrement engagé la société TIK DISTRIBUTION GAZ dans ses relations avec la société SARA PETROLEUM et la rend responsable à l’égard de celle-ci.

En outre, conformément à l’article 1134 du Code civil ivoirien, le contrat est la loi des parties et ne peut être révoqué que par le consentement mutuel des parties ou pour des causes que la loi autorise. En l’espèce, en vertu de la convention de gage précitée, les bouteilles de GAZ détenues par le créancier gagiste ne peuvent être restituées que si la société débitrice apporte la preuve du paiement de sa dette. Ne l’ayant pas fait, c’est à bon droit que le tribunal a déclaré la demande en restitution desdites bouteilles de gaz mal fondée.

Le rejet de la demande de paiement des dommages et intérêts formulée par la société TIK DISTRIBUTION GAZ 

Il a été démontré que Monsieur KONE Mamadou a régulièrement agi en qualité de gérant de la société TIK DISTRIBUTION GAZ et a valablement engagé celle-ci à travers la mise en gage de ses bouteilles de gaz et de son camion. En enlevant lesdits biens, objet de cette convention de gage, la société créancière n’a commis aucune voie de fait et aucune faute ne peut être relevée à son encontre. Il n’y a donc pas lieu de la condamner au paiement de dommages et intérêts.

Condamnation de la société TIK DISTRIBUTION GAZ au paiement des sommes dues 

Il est constant que les sociétés TIK DISTRIBUTION GAZ et SARA PETROLEUM sont liées par un contrat de distribution de gaz. Aussi, des pièces produites au dossier, intitulé « État des impayés du Client TIK Distribution », déchargé par Monsieur KONE Mamadou, il résulte que la société TIK DISTRIBUTION GAZ lui restait redevable de la somme de 37.273.500 F CFA à titre de créance. Celle-ci ne conteste pas cette dette, mais sans apporter la preuve du paiement, elle se contente d’alléguer qu’elle ne lui est pas imputable. Il y a donc lieu de la condamner au paiement de celle-ci. En outre, le tribunal ayant condamné la société intimée à restituer à la société TIK Distribution GAZ la somme de 7.000.000 F CFA, à la suite de la résolution du protocole d’accord, il y a par conséquent lieu, conformément aux articles 1289 et suivants du Code civil ivoirien, de procéder à la compensation et de condamner cette dernière à payer à l’intimée la somme de 32.273. 500 F CFA à titre de créance.

Abstract : Issiaka YOUGBARÉ, postdoctorant à UC Louvain Campus Saint-Louis Bruxelles (Belgique).

Article 1134 du Code civil français de 1804 applicable en Côte d'ivoire

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Article 1289 du Code civil français de 1804 applicable en Côte d'ivoire

Lorsque deux personnes se trouvent débitrices d'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés.

Mai 2024