Réparations locatives : pas d’indemnisation sans préjudice

Y. ROUQUET

Editions Dalloz

A rapprocher de l’Acte Uniforme du 17 avril 1997 relatif au droit commercial général, Livre III.

Opérant un revirement, la Cour de cassation considère que le bailleur qui, en fin de bail, récupère des locaux dégradés, ne peut être indemnisé que s’il rapporte la preuve de l’existence d’un préjudice (Cass. civ. 3, 3 décembre 2003, SCI Place Saint Jean c/ Precom, n° 1337 FP-P+B+R+I).

Suite à la restitution de locaux commerciaux dégradés, le bailleur a assigné son locataire en vue d’obtenir une indemnisation de son préjudice résultant du manquement du preneur à son obligation d’entretien. Au motif qu’il ne prétendait pas avoir réalisé les travaux de remise en état, qu’il ne produisait pas de devis et qu’il n’établissait pas avoir consenti un bail à un loyer minoré (le local ayant été reloué à un locataire n’exerçant pas la même activité que le précédent et ayant été réamenagé spécifiquement), la Cour d’Appel de Caen (CA Caen 30 mai 2002, inédit) devait le débouter.

Par l’arrêt rapporté, la Cour de cassation rejette le pourvoi, " des dommages intérêts ne [pouvant] être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ".

Cette décision mérite une attention particulière puisqu’elle constitue un revirement à la jurisprudence illustrée par l’arrêt du 30 janvier 2002, abondamment commenté, Société Bolmont, aux termes de laquelle l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est subordonnée ni l’exécution de ces réparations, ni à la justification d’un préjudice (dans une espèce où le bailleur avait revendu le local en l’état à un promoteur qui, par la suite, l’avait démoli : Cass. civ. 3, 20 janvier 2002, Bull. civ. III n° 17 ; D.2002, Jur. p. 2288, note J.-L. Elhoueiss ; AJDI 2002 p. 599, obs. S. Beaugendre ; à propos de cet arrêt, V. aussi, du même auteur, La responsabilité contractuelle à l’épreuve du droit au bail, Petites affiches 13 septembre 2002, n° 148 p. 3 ; V. également, dans le même sens, Cass. civ. 3, 29 janvier 2002, Administrer juil. 2002 p. 19, note B. Gaucière et Cass. civ. 3, 13 novembre 2002, AJDI 2002 p. 848, obs. Y. R. ; V. encore CA Toulouse 6 janvier 2000, D. 2000, AJ p. 141, obs. Y. Rouquet et CA Paris 6 février 2002, Administrer mai 2002 p. 32, obs. B. Boccara et D. Lipman-Boccara).

Ainsi, la lecture classique de l’article 1147 du Code civil, selon laquelle l’indemnisation du créancier n’a lieu qu’en cas d’une faute contractuelle, d’un préjudice né et actuel et d’un lien de causalité entre les deux, a-t-elle prévalu sur le courant doctrinal faisant la part belle à l’article 1134 du Code civil, courant aux termes duquel les dommages et intérêts ne sont qu’un mode d’exécution du contrat, indépendamment de l’existence ou non d’un préjudice (V. Ph. Le Tourneau et L. Cadiet, Droit de la responsabilité et des contrats, Dalloz Action, éd. 2002-2003 ; V. aussi, remarquant que le Code civil ne traite pas de l’inexécution du contrat comme un cas de responsabilité, Ph. Rémy, La responsabilité contractuelle : histoire d’un faux concept, RTD civ. 1997 p. 323 ; V. encore, affirmant que le défaut d’exécution cause nécessairement un préjudice au contractant en le privant d’une prestation à laquelle il a légitimement droit, Ch. Radé, L’impossible divorce de la faute et de la responsabilité civile, D.1998, Chron. P ; 301).

Il est intéressant de constater que, dans cet arrêt - de rejet - du 3 décembre 2003, ni l’article 1134, ni l’article 1147 n’est visé par la Cour, ce qui, indépendamment de la large diffusion à laquelle il est destiné et du fait qu’il ait été rendu en sections réunies de la troisième Chambre civile, lui confère une dimension d’arrêt de principe difficilement contestable.

" Nous remercions vivement les Editions Dalloz qui nous ont aimablement autorisés à reproduire cette information sur notre site "

  • Dernière mise à jour: 17 février 2005
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