Propriété commerciale des établissements inclus

Y. Rouquet

Editions Dalloz

Le locataire d’un établissement inclus dans un ensemble plus vaste bénéficie de la propriété commerciale dès lors qu’il peut justifier d’une clientèle propre. Peu importe que celle-ci soit ou non prépondérante (Cass. civ. 3, 19 mars 2003, n° 402).

Parmi les conditions requises pour bénéficier du statut des baux commerciaux, il ressort de l’article L 145-1 du Code de commerce que le preneur doit établir qu’il exploite dans les lieux loués un fonds de commerce lui appartenant. Or, pour pouvoir se targuer de posséder un fonds de commerce, il faut établir qu’une clientèle lui est attachée.

Si, la plupart du temps, cette preuve sera rapportée sans difficulté, la tâche se compliquera singulièrement lorsque le preneur exploitera son commerce dans l’enceinte d’autres établissements (boutique installée dans une galerie marchande, commerce exploité dans le hall d’un hôtel, buvette dans un camping ou dans un hippodrome ...).

Alors, le preneur ne pourra revendiquer la propriété commerciale que pour autant qu’il arrivera à démontrer qu’il dispose d’une clientèle propre, c’est à dire autonome à l’égard de celle fréquentant l’enceinte dans laquelle il est installé (en ce sens, V. l’arrêt de principe : Ass. Plén. 24 avril 1970, Bull. civ. n° 3 ; D.1970 p. 381, note R. L. ; JCP 1970 II n° 16489, note Boccara).

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 19 mars 2003 (qui sera publié au Bulletin), c’est bien la difficulté à laquelle était confronté le locataire, exploitant un commerce de vente de sandwiches et de boissons, installé dans un chalet sur un terrain communal, à proximité de remontées mécaniques.

Après avoir été déboutée en appel, aux motifs que le locataire disposait d’une clientèle propre, constituée de toutes les personnes n’utilisant pas les remontées mécaniques (skieurs de fond, randonneurs, promeneurs en raquette et amateurs d’équitation), la commune, bailleresse via sa régie de remontées mécaniques, s’est pourvue en cassation. A cette occasion, elle a notamment fait valoir que, faute de pouvoir exciper d’une clientèle propre prépondérante, l’exploitant n’avait pas droit au renouvellement.

Cet angle d’attaque était pertinent puisque, encore dans un passé récent, la Haute juridiction avait formulé pareille exigence (précisant que ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux, le commerçant exploitant un banc de poissons installé à proximité d’un supermarché dès lors que la clientèle de ce commerce est constituée, de manière largement prépondérante, par celle du supermarché exploité par la société propriétaire du local, V. Cass. civ. 3, 27 novembre 1991, Bull. civ. III n° 289. - Jugeant que le locataire qui exerce une activité commerciale dans le hall d’un hôtel ne peut prétendre au bénéfice du statut que si sa clientèle personnelle est prédominante par rapport à celle de l’hôtel, V. Cass. civ. 3, 4 novembre 1992, D.1994, somm. p. 51, obs. L. Rozès ; GP 1993.2. p. 308 note J.-D. Barbier, - V. encore, cass. civ. 3, 8 janvier 1997, Administrer mai 1997, p. 34, obs. B. Boccara, D. Lipman-Boccara et M. - L. Sainturat ; GP 1997 p. 547, obs. J. - D. Barbier ; Cass. civ. 3, 5 février 1997, Loyers et copr. 1997, n° 170, obs. Ph. - H. Brault et C. Mutelet).

Le rejet du pourvoi indique donc clairement que la Cour de cassation se contente désormais, pour les fonds dépendants, de la preuve d’une clientèle propre. On notera que ce revirement de jurisprudence transparaissait d’ailleurs déjà d’un arrêt du 5 février 2003, qui aura aussi les honneurs du Bulletin, par lequel les Hauts magistrats ont approuvé la cour d’appel pour avoir relevé (" à bon droit "), à propos d’un locataire titulaire d’un emplacement dans un centre commercial, que le statut des baux commerciaux est applicable à tout local stable et permanent, disposant d’une clientèle personnelle régulière (Cass. civ. 3, 5 février 2003, disponible sous notre brève du 26 février dernier - V. aussi, bien qu’il ne s’agisse que d’une arrêt " D ", Cass. civ. 3, 10 février 1999, Administrer avr. 1999 p. 32, obs. B. Boccara, D. Lipman-Boccara et M. - L. Sainturat).

Enfin, on retiendra de cet arrêt qu’il est dommage que le bailleur - et son conseil - n’aient pas pensé à invoquer l’inapplicabilité du statut des baux commerciaux aux contrats portant sur un local faisant partie du domaine public avant ce stade de la procédure, la Cour de cassation ne pouvant examiner ce moyen du pourvoi, mélangé de fait et de droit (jugeant que le statut des baux commerciaux ne s’applique pas aux conventions ayant pour objet des biens situés sur le domaine public de l’Etat, V. notamment Cass. civ. 3, 24 janvier 1996, Bull. civ. III n° 23 ; D. 1996 IR p. 46 ; Dalloz Affaire 1996 p. 314  ; jugeant que la solution est la même lorsque la convention, portant sur des biens dépendant du domaine public, a été conclue entre des personnes de droit privé, V. Cass. civ. 3, 20 décembre 2000, Bull. civ. III n° 194 ; D.2001, AJ p. 480, obs. Y. Rouquet ; pour d’autres exemples de non-application du statut à un preneur installé sur le domaine public, V. Code des baux Dalloz, éd. 2002 commentée p. 596 note 12).

" Nous remercions vivement les Editions Dalloz qui nous ont aimablement autorisés à reproduire cette information sur notre site "

  • Dernière mise à jour: 17 février 2005
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