Notion de cessation des paiement

Marie- Hélène MALEVILLE, Maître de conférences à la Faculté de droit de Rouen

Un bailleur peut être tenu pour partiellement responsable de la procédure collective de son locataire lorsque le défaut d’entretien des locaux et de leur environnement immédiat a favorisé la dégradation du fonds de commerce exploité par le locataire.

Un pharmacien exploitait, depuis 1987, une officine dans des locaux loués à un office public d’aménagement et de construction (Opac), propriétaire de l’ensemble immobilier dans lequel étaient situés les locaux. Après la mise en liquidation judiciaire du pharmacien en 1997, le liquidateur avait mis en cause la responsabilité de l’Opac pour n’avoir pas entretenu cet ensemble immobilier et ainsi participé à la dégradation de la situation de son locataire.

La cour d’appel de Paris a fait droit à cette demande en se fondant sur l’argumentation suivante :

si le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, encore faut-il que celles-ci soient irrésistibles et imprévisibles pour le bailleur ; tel n’est pas le cas quand, comme en l’espèce, le bailleur a laissé passivement se dégrader un environnement qui dépend de lui de manière telle que celui-ci ne peut plus qu’attirer les marginaux de toutes sortes qui ont l’impression que la zone est abandonnée ; si l’Opac n’a pas les pouvoirs de police, il a ceux de maintenir les lieux loués et leur environnement immédiat dans un état qui ne transforme pas les derniers commerçants restants (7 sur 19) " en minables aux yeux très simplistes des marginaux, ne leur inspirant aucun respect " ;

l’Opac ne saurait se retrancher derrière un différend l’ayant opposé à la municipalité pour justifier son défaut d’entretien des lieux dans un état normal, c’est-à-dire comparable à celui de livraison des locaux ; les experts avaient, dès 1991, constaté la vétusté du dallage de circulation, la fissuration des murs et l’insuffisances des éclairages électriques dont les ampoules n’étaient pas remplacées, les rapports d’expertise révélant par ailleurs que depuis 1989, l’Opac cherchait à se désengager de cet ensemble immobilier, comme il l’avait fait pour les appartements entre 1991 et 1994 ;

l’Opac ne pouvait pas davantage avancer qu’il avait proposé deux autres emplacements au pharmacien, l’expert ayant établi qu’aucun d’entre eux ne pouvait convenir à ce dernier.

La cour d’appel en a déduit que la défaillance de l’Opac à maintenir dans un état décent le bail commercial qui, depuis l’origine, faisait partie indissociable des lieux loués même s’il ne s’agissait pas d’une galerie commerciale au sens strict, constituait une faute contractuelle.

Cette faute n’était certes pas la cause unique de la liquidation judiciaire du pharmacien : dans le même temps, la surveillance policière avait été insuffisante et les hésitations de la municipalité sur le devenir de cet ensemble immobilier avaient retardé une nouvelle organisation commerciale de ce dernier. Mais la faute de l’Opac y avait contribué pour un cinquième (condamnation à 85 000 _ de dommages-intérêts pour la perte du fonds de pharmacie). En effet, la chute brutale du chiffre d’affaires de l’officine en 1996 n’était pas imputable au pharmacien mais à une désertification du centre commercial et à des travaux de la zone d’aménagement commercial engagés cette année là.

CA Paris 18 février 2004 n° 01-3181, 16e ch. A.

Guillemonat ès qual. c/ Opac de Paris Rios.

BRDA 2/05 inf. 19

Nous remercions vivement les éditions Francis Lefebvre qui nous ont aimablement autorisé à reproduire cette information sur le site.

Référence à l’article 77de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général

à noter : En principe, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire des troubles que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance (C. civ. art. 1725). Il en va toutefois autrement si ces voies de fait (vols, dégradations ou autres) ont été rendues possibles ou facilitées par une faute du bailleur (Cass. civ. 8-4-1941 : D. 1945 p. 13 note A. Tunc).

Jugé ainsi qu’un bailleur avait manqué à son obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible des lieux loués dès lors qu’il ne s’était pas assuré que toutes les précautions relatives à la sécurité avaient été prises lors de travaux sur l’immeuble nécessitant l’installation d’un échafaudage qui constitue un mode d’accès facile pour les voleurs, et n’avait donné aucune information ni conseil de prudence et de vigilance aux locataires (Cass. 3e civ. 28-2-1990 : Bull. civ. III n° 63 ; Cass. 3e civ. 8-7-1992 : Loyers et copr. 1992 n° 376). En revanche un bailleur n’a pas été tenu pour responsable d’un incendie criminel ayant détruit l’ascenseur dès lors qu’il avait aménagé de manière raisonnablement efficace la sécurité des locaux (changement des portes d’accès aux parkings, mise en place d’une surveillance des parkings par des maîtres-chiens, modification à plusieurs reprises des codes d’accès aux immeubles) et qu’il avait adressé de multiples courriers aux autorités pour attirer leur attention sur l’insécurité régnant autour de l’immeuble (CA Paris 4-6-2002 n° 01-12364 : D. 2002 IR p. 3058).

C’est à ce courant jurisprudentiel que se rattache l’arrêt rapporté. En l’espèce, les juges du fond ont retenu que le manquement du bailleur à son obligation d’entretien de l’ensemble immobilier avait contribué à la détérioration du quartier et à la perte de commercialité de celui-ci et par voie de conséquence à la dégradation du chiffre d’affaires de l’officine de pharmacie. L’Opac a formé un pourvoi contre cette décision.

  • Dernière mise à jour: 21 février 2005
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