Location-gérance et sous-location, deux notions à ne pas confondre

Y. ROUQUET

Editions Dalloz

La jouissance des locaux n’étant que la conséquence accessoire et nécessaire de la location-gérance, cette notion ne saurait se confondre avec celle de sous-location (Cass. civ. 3, 9 juillet 2003, Bucci c/ Pons, n° 899 FS-P+B).

Sur le fondement de la clause d’un bail prohibant toute sous-location non-autorisée et de l’article L 145-31 du Code de commerce, suite à la mise des lieux en location-gérance, la Cour d’Appel de Pau devait valider un congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction délivré par le bailleur. Cette décision est cassée par les Hauts magistrats.

Par cet arrêt du 9 juillet 2003, la Cour de cassation confirme ainsi que la jouissance des lieux consentie au gérant pour la seule durée de sa gérance n’est pas une sous-location qui, en vertu de l’article L 145-31 précité, est prohibée, sauf stipulation contraire au bail ou accord ultérieur du bailleur (jugeant que la mise en location du fonds ne constituant pas une location d’immeuble, la gérance libre n’est pas une sous-location, V. déjà Cass. com. 13 mai 1965, Bull. civ. III n° 313 ; Cass. com. 23 mai 1995, Bull. civ. III n° 127 ; Administrer oct. 1995 p. 22, note J.-D. Barbier ; V. aussi CA Paris 19 janvier 1993, D.1993, IR p. 113).

Cette solution appelle deux observations. Tout d’abord, remarquons que, si telle avait été la volonté des parties, rien ne se serait opposé à ce que le bail prohibe purement et simplement toute mise en location-gérance (Cass. civ. 3, 23 novembre 1993, Rev. Loyers 1994 p. 145).

On notera ensuite que, forts de cette jurisprudence, confirmée par l’arrêt du 9 juillet 2003, certains locataires ont tenté de contourner l’interdiction édictée par l’article L 145-31 en intitulant " gérance libre " ce qui, en réalité, est une sous-location. Il appartient alors aux juges du fond de déjouer la fraude en requalifiant le contrat litigieux.

C’est ainsi que, par exemple, la Cour d’Appel de Paris a été amenée à juger que la convention par laquelle un fonds de commerce est mis en gérance libre avec droit au bail, qui impose au locataire-gérant le paiement direct du loyer au propriétaire et de satisfaire à toutes les charges, clauses et conditions du bail, constitue en réalité une sous-location interdite par l’ancien article 21 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 (devenu l’article L 145-31 du Dode de commerce), à défaut d’accord du bailleur (CA Paris 14 mars 1991, D.1992, somm. p. 367, obs. L. Rozès ; RTD com. 1991 p. 380, obs. Crit. J. Derrupé. Dans le même sens, jugeant qu’est une sous-location la convention par laquelle le fonds est mis en gérance libre avec droit au bail, qui impose au sous-locataire le paiement direct du loyer au propriétaire indépendamment du prix de gérance et lui impose de satisfaire à toutes charges, clauses et obligations du bail : Cass. com. 2 juin 1958, Bull. civ. III n° 219 ; JCP 1958 II, 11501, note Cohen).

" Nous remercions vivement les Editions Dalloz qui nous ont aimablement autorisés à reproduire cette information sur notre site "

  • Dernière mise à jour: 17 février 2005
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