Congrès 2008 de Lomé : Le rôle du droit dans le développement économique

Le rôle des notaires en faveur de la sécurité foncière : le titrement de la propriété immobilière.

Intervention de Didier NOURISSAT, Membre de la Mission de l’International au Conseil Supérieur du Notariat français.

Dans bon nombre de pays, les litiges touchant à des questions d’ordre foncier encombrent les tribunaux : à titre d’exemples, 80% des procès au Vietnam ont pour cause un problème foncier . A Madagascar, la majorité des litiges ont également pour origine une contestation portant sur la propriété immobilière .
Nous pourrions multiplier les exemples à l’infini.

Or, le développement des litiges d’ordre foncier a deux conséquences immédiates pour l’économie des pays concernés :
 d’une part, ces innombrables procès représentent un coût prohibitif pour les Etats concernés,
 d’autre part, l’insécurité foncière décourage les investisseurs extérieurs et représente un frein très important à l’essor de l’économie des pays concernés.

Le notariat français, par la voie de sa représentation nationale, le Conseil supérieur du notariat, a décidé de réagir à ces carences car, comme vous le savez, le notaire est au cœur des questions d’ordre foncier : il est l’orfèvre du titre de propriété, le spécialiste de la sécurité foncière.

Mon propos d’aujourd’hui va donc consister à vous expliquer en premier lieu de quelle manière le notariat français a décidé d’apporter une assistance aux pays qui sont conscients que la sécurité juridique et plus particulièrement la sécurité foncière est le gage du développement économique et ensuite les raisons pour lesquelles la délivrance des titres de propriété en France ne donne lieu à quasiment aucun litige.

TITRE I – L’ACTION INTERNATIONALE DU NOTARIAT FRANÇAIS EN MATIERE DE TITREMENT DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE

CHAPITRE I - ACCORDS BILATERAUX DE COOPERATION

Vous savez sans doute que depuis de nombreuses années, le notariat français a développé des coopérations internationales dans un souci d’apporter son expertise et ses compétences au service du développement économique des pays concernés.
Par le département international du Conseil supérieur du notariat, la « Mission de l’International », le notariat français travaille depuis plusieurs années à exporter l’institution notariale, consciente qu’à chaque fois où le notariat s’installe ou se renforce dans un pays, il participe à l’exportation du droit de tradition civiliste.

Or, il est essentiel que le système juridique préexiste au système économique.

Ainsi, de nombreux pays (76) ont choisi d’adopter le système notarial, démontrant par là même que le notariat est une institution moderne s’inscrivant parfaitement tant dans l’organisation des pays développés que dans celle des pays émergents.

Il en est ainsi notamment :
 de la Russie, de la plupart des pays ayant rejoint récemment l’Union Européenne, et de certains pays issus de l’Union soviétique (Arménie)
 du Vietnam qui a désormais son Code civil,
 et de la Chine surtout qui, par une loi du 8 août 2005, a institué le notariat sur l’ensemble de son territoire (il y a aujourd’hui 18.000 notaires en Chine) et a ainsi choisi le code civil comme socle de son système juridique.
 D’autres pays s’intéressent enfin au système notarial. C’est le cas de la Géorgie, de la Thaïlande, de la Serbie, de l’Iran et de la Corée du Sud.

Les raisons pour lesquelles le notariat a autant de succès auprès du pouvoir politique de nombreux pays sont les suivantes :
 officier public et ministériel, le notaire assure une mission de service public dont le coût est à la charge exclusive de ses clients,
 le notaire garantit la sécurité juridique des actes qu’il établit, le nombre de litiges fonciers tendant fortement à diminuer dans les pays connaissant l’institution notariale,
 collecteur d’impôts car chargé de percevoir les droits d’enregistrement et de timbre à l’occasion des actes de son ministère, le notaire facilite la transparence des transactions,
 profession organisée et structurée, le notariat assure à travers ses instances ordinales la discipline de ses membres, et ceci sous le contrôle du Garde des Sceaux Ministre de la Justice.
 enfin, compte tenu de l’intégrité attachée à sa fonction, le notaire est à même de participer à la lutte contre la corruption aux côté des Etats qui en ont fait leur cheval de bataille,

C’est en cela que le notaire est aujourd’hui un acteur important du développement économique des sociétés parce qu’il exerce dans un système juridique fondé sur des valeurs où l’efficacité ne se conçoit pas sans la sécurité.

C’est ainsi qu’au cours des quinze dernières années, le notariat français a mis en place des accords de coopération bilatéraux avec certains pays prioritaires, portant notamment sur la mise en place d’une loi notariale, la formation initiale ou continue, l’informatisation des études, ou sur la structuration de la profession : il en est ainsi de la Chine, du Vietnam, de la Russie, de la Serbie, de la Pologne, de la Bulgarie, de la Roumanie, de l’Algérie, de Madagascar et de la quasi-totalité des pays africains francophones).

CHAPITRE II - COOPERATION EN MATIERE DE TITREMENT DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE

Parallèlement, le notariat français a décidé de faire du titrement de la propriété immobilière l’une de ses actions internationales prioritaires.
Le titrement est l’action par laquelle un individu voit l’appropriation qu’il a faite d’un bien confortée par un titre de propriété. Il est une étape nécessaire pour donner vie au droit de propriété, ou encore ‘rendre vie au capital mort’ comme l’indique Alain Madelin.
Le titrement est un sujet majeur : selon certaines sources, l’ensemble des actifs immobiliers accumulés par les pauvres du tiers-monde représenterait globalement plus de 9.000 milliards de dollars, soit quatorze fois le volume de l’aide des pays riches aux pays du tiers monde au cours des trois dernières années du vingtième siècle !

Toutefois, rares sont dans ces pays ceux qui peuvent démontrer qu’ils sont les véritables propriétaires de leur terre ou de leur immeuble. Souvent ce sont le chef du village ou des officines officieuses, admises et respectées seulement par le voisinage qui servent à valider la propriété d’une personne.

C’est pourquoi il est apparu naturel pour le notariat français de participer à ce processus de titrement dans les pays en développement en apportant son savoir-faire tout en adaptant celui-ci à chaque situation.

I- LA PROBLEMATIQUE EN JEU

La question de l’organisation du foncier est essentielle dans tout pays qui souhaite assurer son essor économique :

  • Un système foncier performant permet de fixer les agriculteurs sur leur terre en les incitant à la mettre en valeur : ils pourront ainsi réaliser des travaux de terrassement, de drainage ou d’irrigation car ils auront la certitude de rentabiliser leur investissement.
  • Des transactions immobilières sécurisées rassureront les sociétés qui souhaitent réaliser des investissements à long terme de nature industrielle ou touristiques.
  • Enfin, l’essor économique d’un pays en développement passe par l’accès de tous au crédit. Or, l’octroi d’un crédit nécessite des garanties. La garantie essentielle étant la sûreté réelle immobilière, il est essentiel de doter les individus de titres de propriété.

C’est donc par la délivrance de titres de propriété fiables que le marché du foncier d’un pays peut s’organiser harmonieusement : pour y parvenir, la mise en place d’une réforme foncière est généralement nécessaire.

Nous pensons qu’un système fiable de sécurisation des transactions immobilière doit reposer sur trois piliers :

  • une identification précise et concrète de la propriété sur des plans, fiches ou photos (cadastre ou photo satellite),
  • un acte qui offre une sécurité juridique quasi parfaite (vente, partage, donation …),
  • un registre immobilier qui répertorie l’ensemble des actes juridiques concernant tous les biens immobiliers de tous les propriétaires.

L’intérêt de ces trois « piliers » est triple :
 juridique : déterminer avec certitude qui possède quoi et dans quelles conditions,
 économique : permettre au titulaire du droit de propriété de l’utiliser, notamment pour obtenir du crédit et investir,
 fiscal : faire connaître aux autorités publiques l’identité des propriétaires pour percevoir les impôts liés à la propriété.

II- LE FONDEMENT DE L’ACTION DU NOTARIAT FRANÇAIS DANS LE TITREMENT

Si le notariat français a décidé de s’impliquer dans une action de titrement de la propriété immobilière dans les pays en développement, c’est après avoir constaté que de nombreux projets de réforme foncière sont initiés par des techniciens, en l’absence de juristes et notamment de notaires alors que ces derniers sont "les orfèvres du titre de propriété", les professionnels de la question.

L’objectif de ce projet est d’apporter une aide concrète aux pays en développement en vue d’améliorer la délivrance des titres de propriété ; une telle action s’intègre parfaitement dans le cadre d’une politique de développement durable, gage d’une mondialisation équilibrée.

III- LES TYPES DE PARTENARIATS PROPOSES PAR LE NOTARIAT FRANÇAIS A SES PARTENAIRES

Le partenariat proposé par le notariat français ne se conçoit qu’en appui à la politique menée par les gouvernements des pays concernés et repose sur la volonté partagée de mettre en commun les compétences (notamment celles du notariat du pays concerné) et de développer des synergies communes dans ce domaine.

Ce partenariat peut revêtir deux formes différentes :

a) Dans les pays n’ayant pas encore entamé de réforme foncière, le partenariat peut consister à proposer un projet de plan de titrement en sachant qu’il devra répondre aux spécificités locales et aux exigences de sécurisation juridique voulues par les autorités politiques du pays concerné.

b) Dans les pays déjà engagés dans une réforme foncière, le partenariat peut s’organiser autour d’un appui à la modernisation des conservations foncières, d’une formation sur le terrain du personnel administratif ou encore à la mise en place d’un suivi des nouveaux process de titrement, en tenant compte des réalités économiques, culturelles et politiques.

Lorsque nous travaillons pour un pays donné sur un plan de titrement, une réforme foncière, nous essayons de mettre notre expérience à la disposition du gouvernement concerné, et bien entendu après demande expresse de celui-ci en lui démontrant les vertus de notre système mais en proposant de l’adapter aux réalités du pays dans lequel nous travaillons.

IV- LES PREMIERES ACTIONS DE TITREMENT ENGAGEES

Trois actions de titrement sont actuellement engagées par le Conseil supérieur du notariat :

1- A la demande du Ministre des ressources naturelles du Vietnam, le Conseil supérieur du notariat a répondu à un appel d’offre portant sur la modernisation du système d’organisation foncière des trois principaux centres urbains du pays. Un important travail est actuellement mené aux côtés de l’IGN (Institut Géographie National), de la société informatique BULL, et de l’ADETEF en vue d’aboutir à un projet cohérent de réforme tant juridique que technique du système foncier dans ces 3 grandes agglomérations.

2- A Madagascar, où une réforme originale de la propriété non titrée a été mise en œuvre, nous sommes en train de proposer un partenariat en mettant notre expertise juridique à la disposition des pouvoirs publics de telle manière que les nouveaux instruments de titrement délivrés deviennent pérennes.

3- Enfin, ici même au Togo, nous profitons de notre venue à LOME pour réaliser une mission d’audit du système foncier, à la demande du gouvernement togolais. Cette mission débouchera sur une proposition de collaboration avec les autorités du pays afin de parvenir à la mise en place d’un système moderne de délivrance des titres de propriété.

Voyons maintenant comment est assurée en France la sécurité juridique des transactions immobilières.

TITRE II – LA DELIVRANCE DES TITRES DE PROPRIETE EN FRANCE

Comme chacun le sait, la mise en place d’un système juridique cohérent est un gage de paix sociale et de sécurité juridique..
De même, le développement de la propriété immobilière est-il un élément pacificateur de toute société : plus nombreux les citoyens seront-ils propriétaires de leur maison, de leur terre, de leur bâtiment d’exploitation, plus grande sera la stabilité politique du pays dans lequel ils vivent.
C’est la raison pour laquelle la propriété immobilière est un gage de développement économique et que le notaire a un rôle très important à jouer.

Mais si l’on veut encourager les investisseurs tant nationaux qu’extérieur, encore faut-il que cette propriété soit paisible et incontestée et donc totalement sécurisée
La connaissance du droit n’étant pas à la portée de tous, il convient de confier à un professionnel du droit le soin d’accompagner les co-contractants (vendeur et acheteur) dans leurs démarches d’acquisition en assurant la sécurité juridique des contrats qu’ils sont amenés à passer.

Aujourd’hui, et notamment dans le domaine du foncier, les gouvernants d’un pays doivent faire le choix entre deux grands systèmes juridiques bien distincts :
 le système anglo-saxon ou common law,
 le système de droit continental ou civil law ou encore droit de tradition civiliste.

En France, comme je vais vous le préciser dans quelques instants, c’est par les vérifications auxquelles le notaire se livre préalablement à la rédaction de l’acte (capacité juridique des parties, consistance des biens hypothéqués et leur valeur) que le contrat qu’il établit sera totalement sécurisé : or sans sécurité juridique, il ne peut y avoir de développement économique : c’est pourquoi il est indispensable que le droit précède l’économie.

Dans les pays de culture anglo-saxonne, peu de contrôles sont effectués par le juriste rédacteur en amont de la signature d’un acte de mutation d’un immeuble. C’est la raison pour laquelle les cocontractants sont incités à souscrire une police d’assurance spécifique, inconnue de notre droit continental, qualifiée « d’assurance titres ».
L’assurance titres est une assurance de dommages qui garantit l’état des titres d’une propriété à une date donnée. Il s’agit d’une assurance complémentaire à l’assurance responsabilité civile professionnelle du juriste rédacteur, car elle vient couvrir l’assuré sur des risques particuliers que le juriste ne peut garantir.
Les anglo-saxons estiment, ce qui est impensable dans nos pays de culture de droit civil, que l’assurance titres présente un avantage très important dans la mesure où elle permet la signature rapide de l’acte de vente, malgré la présence de problèmes soulevés par "l’examinateur de titres".

Il est certain que le notaire ou tout autre juriste de tradition civiliste ne peut tenir un tel raisonnement car il aurait l’impression, en faisant souscrire une telle assurance à son client, d’établir un acte imparfait en ce sens qu’il peut être remis en cause à tout moment par l’un des signataires ou par un tiers.

En France, c’est le notaire qui assure l’accompagnement des personnes souhaitant organiser la mutation d’un immeuble : c’est en effet un décret du 4 janvier 1955 qui décide que toute modification de la situation juridique d’un immeuble doit être publiée au fichier immobilier et que tout acte sujet à cette publicité doit être dressé en la forme authentique.
C’est pourquoi tous les actes constatant les mutations de biens immobiliers (à l’exception des ventes judiciaires), qu’il s’agisse de donation, de transmission par voie de succession, de vente ou autre hypothèse, sont toujours passés en la forme authentique devant Notaire.
Par ce système, il s’établit un double contrôle :
 celui du notaire, lors de la préparation et de l’authentification de l’acte,
 celui des fonctionnaires de la publicité foncière lors de l’enregistrement de l’acte au fichier immobilier.

Il est vrai que le processus est peut-être moins rapide que dans les pays anglo-saxons, mais il est autrement sécurisé.

Quant au coût de la mutation d’un bien immobilier, malgré les affirmations erronées du rapport Doing Business, il s’avère tout à fait compétitif par rapport à celui pratiqué dans les pays anglo-saxons, et même parfois nettement meilleur marché surtout pour les transactions concernant les personnes les plus modestes.
Dans tous ces pays, le coût de la mutation est constitué de 3 postes principaux :
 les taxes perçues par l’Etat ou les collectivités territoriales,
 les éventuelles commissions des intermédiaires commerciaux,
 les rémunérations des professionnels intervenant pour sécuriser la transaction.
Dans les pays anglo-saxons, ce dernier poste est partagé entre plusieurs intervenants :

  • le vérificateur du titre,
  • l’avocat du vendeur,
  • l’avocat de l’acquéreur,
  • l’assurance titre.

Dans les pays de civil law, et notamment en France, le notaire rédacteur assume toutes ces tâches et il est le seul à être rémunéré (à charge par lui de partager sa rémunération avec les autres notaires intervenant dans le dossier, sans que celle-ci augmente). Ces honoraires sont de l’ordre de 1 à 1,5 % du montant de la transaction et couvrent la totalité de sa prestation (conseil, rédaction de l’acte, demande de toutes les pièces préalables, vérification des titres antérieurs, publication de l’acte mais également le coût de son assurance responsabilité civile professionnelle).

Une étude comparative des coûts des transferts de propriété dans un certain nombre de pays établie par un universitaire américain est à cet égard particulièrement instructive : pour une vente d’un immeuble d’une valeur de 100000 € avec un prêt hypothécaire de 75.000 €, les honoraires des juristes intervenant sont les suivants (en pourcentage du prix de vente) :
 Estonie : 0,45 % (civil law)
 Allemagne : 0,75 % (civil law)
 France : 1,67 % (civil law)
 Suède : 0,90 % (common law)
 Etat du Maine : 0,94 % (common law)
 Angleterre : 1,58 % (common law)
 Etat de New York : 1,65 % (common law)

Si ces coûts sont relativement similaires , la prestation fournie est difficilement comparable :

  • dans les pays de civil law, la sécurité juridique de la transaction est quasi absolue : en France notamment, on observe que les litiges relatifs à une contestation d’un titre de propriété représentent moins de 1/1000 des actes notariés et que lorsqu’un litige survient, l’assurance responsabilité civile professionnelle du notaire est mise très régulièrement en jeu ; la cour de cassation étant de plus en plus exigeante à cet égard.
  • Dans les pays de common law, les juristes effectuent peu de contrôle en amont de l’acte, en raison de la fameuse « assurance titre » évoquée tout à l’heure : mais ne pensez-vous pas qu’une indemnité d’assurance n’est qu’un pis-aller et qu’elle ne remplacera jamais la maison que l’on n’a plus ;

Je vais donc maintenant vous expliquer de quelle manière, en France, le notaire qui est un officier public, délégataire de l’Etat dans le domaine de la justice préventive, apporte cette sécurité juridique quasi absolue aux contrats qu’il établit et plus particulièrement dans les actes constatant un transfert de propriété immobilière.

Le notaire assure cette sécurité juridique de deux manières :
 tout d’abord en amont du contrat en effectuant un certain nombre de recherches préalables et au niveau du contrat lui-même en le rédigeant, puis en l’authentifiant,
 et ensuite en aval de l’acte, au niveau de la publication de celui-ci, de telle façon que la propriété ne puisse être ni contestée par quiconque ni grevée de charges (servitudes ou hypothèques) non connues de l’acquéreur : c’est en France le mécanisme de la publicité foncière.

Mon propos portera donc en premier lieu sur le rôle du notaire dans la mise au point et l’authentification du contrat et en second lieu sur sa mission au niveau de la publication de l’acte.

CHAPITRE I : LA SECURITE JURIDIQUE APPORTEE PAR LE NOTAIRE LORS DE LA MISE AU POINT ET DE L’AUTHENTIFICATION DU CONTRAT

Le notaire français est un officier public et ministériel, nommé par 1’Etat pour conférer l’authenticité aux actes qu’il reçoit.
Il a en réalité un double statut :
 officier public et ministériel, il est détenteur du sceau de l’Etat et agit au nom de ce dernier et sous son contrôle,
 professionnel libéral, il gère son entreprise comme tout autre dirigeant, embauchant, investissant et décidant de sa propre initiative.

Ce double statut a une influence déterminante sur la mission du notaire qui est d’assurer la sécurité juridique et l’efficacité économique des contrats qu’il reçoit.

I - LE NOTAIRE MET LA SECURITE JURIDIQUE AU SERVICE DE LA PAIX DES CONTRATS

Le notaire assure cette sécurité juridique des actes qu’il authentifie de quatre manières :

a) Le notaire assure la sécurité juridique par la prévention des conflits
En effet, durant la période qui s’écoule entre l’accord des parties (concrétisé par un avant contrat - compromis de vente ou promesse de vente) et la signature de l’acte authentique, le notaire effectue un certain nombre de contrôles afin d’éviter des contentieux futurs : c’est en ce sens qu’il est le « magistrat de l’amiable ».

Quels sont ces contrôles auxquels le Notaire doit se livrer ?
 Il va tout d’abord analyser le titre de propriété du vendeur pour vérifier la désignation et la description des biens vendus, l’absence ou l’existence de servitudes, la régularité de l’origine de propriété trentenaire qui correspond à la période qui n’est pas couverte par la prescription des éventuels droits des tiers.
 Il va procéder également à une vérification de l’identité et de la capacité juridique des parties.
 Si l’immeuble a moins de dix ans, le notaire vérifiera que des contrats d’assurance responsabilité décennale et dommage ouvrage ont été souscrits par le constructeur et que l’acquéreur pourra être subrogé dans les droits du vendeur.
 Enfin, il examinera l’ensemble du dossier technique désormais obligatoire avant toute vente d’un bien immobilier et vérifiera que le diagnostiqueur a la compétence requise et est couvert par une assurance couvrant sa responsabilité en cas d’erreur : attestation de mesurage des biens en copropriété, recherche de termites, de plomb dans les peintures, et d’amiante dans les matériaux de construction ; diagnostic de performance énergétique, état des risques naturels et technologiques, diagnostics concerneront les installations de gaz naturel ainsi que les installations électriques des immeubles vendus.

En plus de tous les contrôles qu’il doit réaliser, le notaire va profiter de cette période s’écoulant entre l’avant contrat et l’acte authentique pour demander et obtenir un certain nombre de documents :
 un extrait cadastral permettant de vérifier l’identification de l’immeuble vendu,
 un certificat d’urbanisme délivré par l’administration, précisant la situation de la parcelle au regard des dispositions d’urbanisme (servitude publique, constructibilité du terrain, environnement…),
 un état hypothécaire délivré par l’administration qui gère le fichier immobilier, permettant de s’assurer que le vendeur est bien propriétaire de la parcelle vendue et qu’il n’y a pas d’hypothèque pour un montant supérieur au prix de vente,
 la renonciation, le cas échéant, par une collectivité locale ou un locataire à exercer le droit de préemption dont elle peut être titulaire ;.

Le rôle du Notaire quant à l’analyse de ces différents documents est essentiel : il devra en tirer toutes les conséquences sous son entière responsabilité et en informer les parties en s’assurant de leur parfaite compréhension.
C’est une fois toutes ces formalités accomplies que la signature de l’acte authentique de vente pourra intervenir.

b)- Le notaire assure la sécurité juridique par le contrôle de légalité
Dans tous les pays qui connaissent le notariat, le rôle du notaire est de vérifier la conformité des contrats qu’il authentifie aux textes en vigueur.
Il recueille la signature des parties qui atteste de ce consentement éclairé, après un dialogue au cours duquel il explique à ses clients le sens de leur engagement : c’est en ce sens que le notaire est « l’instituteur de la loi ».
Le notaire appose également sa signature sur l’acte car, en signant l’acte, il atteste des engagements des contractants.
C’est à cet instant précis que l’acte acquiert son caractère d’authenticité.

c) Le notaire assure la sécurité juridique par son impartialité
Son rôle d’officier public lui confère l’obligation d’observer une neutralité absolue dans ses relations professionnelles avec ses clients. Il ne peut pas prendre parti pour l’un plutôt que pour l’autre. Il doit être impartial.
Il est le notaire du contrat et non le notaire de l’une ou l’autre des parties.
Il doit éclairer ses clients sur la portée de leurs engagements et vérifier qu’ils correspondent bien aux objectifs qu’ils souhaitent atteindre, faute de quoi sa responsabilité pourra être engagée.
C’est la raison pour laquelle, le notaire français est couvert par une assurance professionnelle collective et obligatoire qui couvre sa responsabilité civile, gage de la sécurité juridique apportée aux contrats qu’il reçoit.

d) Le notaire assure la sécurité juridique par la conservation des actes :

Enfin, le notaire, à raison de la mission de service public qui lui incombe, est tenu de conserver, dans ses archives, toutes ses minutes pendant cent ans : c’est en ce sens qu’il est le conservateur de la mémoire des familles.
Cette obligation de conservation permet de garder la preuve des engagements souscrits et des contrats passés, qu’elle qu’en soit la date et permet aux intéressés de disposer sans limitation de temps d’un instrument de preuve efficace.

Mais au-delà de la sécurité juridique qu’il apporte, le notaire doit également assurer l’efficacité économique du contrat qu’il établit.

II —L’ACTE AUTHENTIQUE : L’EFFICACITE ECONOMIQUE AU SERVICE DU DEVELOPPEMENT D’UN PAYS

Dans un Etat de droit moderne, la sécurité juridique d’un contrat ne suffit pas : elle doit être doublée de l’efficacité économique de celui-ci..
L’acte notarié présente à cet effet deux vertus essentielles que sont ::
 la force probante,
 la force exécutoire

a) la force probante

L’acte authentique fait foi de son origine, de son contenu et de sa date jusqu’à inscription de faux ;
C’est dire que l’acte notarié, notamment en matière immobilière, assure une certitude de ne pas être contesté par des contractants de mauvaise foi. C’est en ce sens qu’il a une efficacité remarquable.

b) la force exécutoire

Enfin, la force exécutoire attachée à l’acte notarié permet au créancier d’engager, sans besoin de l’intervention du juge, une procédure d’exécution rapide et efficace.

Maintenant que nous avons vu comment le notaire apportait la sécurité juridique lors de l’authentification d’un acte de vente, voyons quel rôle il joue au niveau de la publication de l’acte, deuxième instrument de sécurisation juridique.
.

CHAPITRE II : : LA SECURITE JURIDIQUE APPORTEE PAR LE NOTAIRE LORS DE LA PUBLICATION DU CONTRAT

Chargé d’assurer l’efficacité des conventions qu’il rédige, le Notaire va immédiatement procéder aux formalités postérieures à la vente, et notamment :
 paiement du prix de vente au vendeur après avoir réglé les créanciers privilégiés (syndic de copropriété, créanciers hypothécaires etc…)
 publication de la vente au bureau des hypothèques.

Le Code Civil pose en principe que le transfert de propriété s’opère « solo consensu » par le seul échange des consentements.
Or, la convention des parties est seulement connue des contractants : les tiers l’ignorent totalement ; il convient donc de les en informer.

C’est par la publicité foncière que le droit français a choisi d’assurer la sécurité du commerce immobilier.

I- LE DOUBLE ROLE DE LA PUBLICITE FONCIERE

La publicité foncière, par l’effet de l’opposabilité aux tiers, assure en réalité un double rôle :
 un rôle de protection,
 et un rôle d’information.

a) la publicité foncière dans son rôle de protection :

La publicité foncière a pour fonction principale la prévention des conflits de droits réels.
En permettant à l’acquéreur de vérifier d’une part que son vendeur est bien propriétaire de l’immeuble qu’il va acquérir ou qu’il ne l’a pas déjà vendu à une autre personne et d’autre part que cet immeuble n’est pas grevé de droits réels tels qu’hypothèques ou servitudes, la publicité foncière assume son rôle de protection.
Le seul inconvénient du système français de publicité foncière, par rapport au système germanique de livre foncier, réside dans le fait qu’entre la délivrance de l’état hypothécaire obtenu avant la vente par le notaire et sa publication, il se peut soit qu’une hypothèque ait été inscrite soir que le vendeur mal intentionné ait revendu son immeuble à un tiers.
Ce risque, qui est couvert par notre police d’assurance responsabilité civile professionnelle va désormais considérablement diminuer grâce au sytème Télé@ctes dont je vais parler dans quelques instants.

b) la publicité foncière dans son rôle d’information :

Mais la publicité foncière joue également un rôle d’information puisque toute personne peut obtenir au bureau des hypothèques une copie des documents qui y sont déposés.
En effet, le fichier immobilier est public et accessible à tous : toute personne peut connaître les mutations intervenues sur un immeuble ainsi que les servitudes ou les hypothèques qui le grèvent.

II - FONCTIONNEMENT DE LA PUBLICITE FONCIERE

La publication des actes de transfert de droits immobiliers est assurée en France quasiment exclusivement par le notariat (la seule exception étant constituée par les ventes judiciaires). Cette publication se fait auprès des 354 conservations des hypothèques réparties sur tout le territoire.

Les grands principes de la publicité foncière française sont les suivants :
Pour publier un acte, il convient de s’appuyer sur 3 piliers :
 Un bien,
 Une personne
 Un acte

La conservation des hypothèques a pour mission, lors de la publication de tout acte de nature immobilière :

  1. d’identifier clairement le bien, par l’établissement d’une fiche « bien »,
  2. d’identifier avec précision la personne (physique ou morale), par l’établissement d’une fiche personnelle,
  3. et d’annoter ces fiches en précisant la nature juridique de l’acte les concernant et les principales caractéristiques de celui-ci (vente, donation, servitude, hypothèque ou autres).

C’est à l’aide de divers documents fournis par le notaire que la conservation des hypothèques va créer ou compléter ces fiches, opération qui aboutira à la publication de l’acte qui rendra celui-ci opposable aux tiers.
En France, pendant longtemps, et jusqu’à une période très récente, ces fiches étaient établies de manière manuscrite.

Voici un peu plus de 10 ans a été lancée l’informatisation des bureaux des hypothèques : ce fut, vous vous en doutez une véritable révolution, d’autant plus que la totalité des fiches et documents en possession des conservations ont été scannées.
Les conservations étant désormais totalement informatisées, le chemin était tout tracé pour la dématérialisation pure et simple de la publicité foncière : c’est l’aventure que nous vivons actuellement.
C’est le projet Télé@ctes.

TELE@CTES : LA DEMATERIALISATION DE LA PUBLICITE FONCIERE :

Le projet Télé@ctes est le résultat d’un travail mené conjointement par la Direction Générale des Impôts et le Notariat.
Il consiste à dématérialiser totalement les relations entre les notaires et les conservations des hypothèques.
Par l’utilisation de la dématérialisation de la publicité foncière le consommateur immobilier bénéficie non seulement d’un gain de temps très important mais également d’une sécurité supplémentaire par la diminution du risque d’inscription hypothécaire intercalaire.

Le projet Télé@ctes comprend 4 partenaires indissociables :
 La Direction Générale des Impôts avec les conservations des hypothèques,
 La Caisse des Dépôts et Consignations pour le paiement des droits d’enregistrement.
 le notaire avec une clé USB à puce appelée « clé REAL », qui est une clef d’identification.
 le réseau électronique notarial, appelé Réseau REAL, qui utilise la même technologie que l’internet, mais dont l’accès et l’usage sont réservés et protégés.

Avant Télé@ctes, la publication de l’acte durait plusieurs semaines et le notaire communiquait par la poste de nombreux documents au bureau des hypothèques.

Avec Télé@ctes, c’est uniquement par transfert de fichiers que la publication intervient en même temps que le règlement des droits d’enregistrement dus à l’occasion de la vente.

Tout se passe d’un seul « clic » de souris.
Vous l’avez compris : l’objectif poursuivi en commun par la DGI et le notariat est de parvenir à une mise à jour du fichier immobilier en temps réel.
Les conséquences de la dématérialisation de la publicité foncière sont les suivantes :

a) réduction des délais de traitement des dossiers : le client acquéreur reçoit son titre de propriété publié quelques jours après la signature de l’acte.

b) diminution du coût du traitement des actes : il n’y a plus de saisie manuelle par les agents des conservations ;

c) totale sécurité juridique puisque les délais durant lesquels des hypothèques intercalaires pouvaient être inscrites sont particulièrement brefs.

C’est ainsi que la publicité foncière joue pleinement son rôle d’information et de protection :
 information en permettant à toute personne intéressée par un immeuble d’en connaître en temps réel la situation juridique (identité du propriétaire, existence de sûretés réelles),
 protection en permettant de garantir à 100% un rang donné au créancier qui aura fait inscrire son hypothèque.


Voilà, Mesdames, Messieurs, ce que j’avais à vous dire à propos du rôle du notaire dans la délivrance des titres de propriété.
Par mes propos, j’ai voulu vous montrer que le notariat, tout particulièrement dans le domaine du foncier, est une institution moderne, une institution d’avenir, parfaitement adaptée au développement économique des pays dans lequel il est implanté.
Par l’acte authentique et un système de publicité foncière totalement dématérialisé, le notariat apporte ainsi une sécurité juridique quasi-totale à la propriété immobilière.

Vous aurez compris que nous sommes fiers de notre système juridique de délivrance des titres de propriété car il est parfaitement sécurisé.
C’est la raison pour laquelle nous sommes prêts à apporter notre expertise aux pays qui le souhaitent en les accompagnant dans la mise au point des réformes foncières qu’ils souhaitent engager ou qu’ils ont déjà entreprises.

Mais ce qui est sûr, pour nous tous qui sommes juristes, c’est que nous devons nous mobiliser et nous unir afin de promouvoir les valeurs essentielles qui fondent notre droit continental, surtout dans cette période de turbulences que nous traversons, confrontés à une crise financière sans précédent qui secoue le monde entier.
Nous devons être convaincus que, dans une société moderne, le système juridique doit préexister au système économique
Ce qui est donc essentiel, comme je vous l’indiquais tout à l’heure, notamment au niveau des questions touchant au foncier, c’est que les pays concernés choisissent sur quel grand système juridique la réforme foncière doit s’appuyer ?
 le droit anglo-saxon ou common law,
 le droit continental ou droit de tradition civiliste.

Notre droit continental s’applique aujourd’hui dans 60% des pays (120 sur 200), dans 6 des 8 pays les plus riches du monde, et il concerne les 2/3 de la population mondiale.

Concernant plus particulièrement le droit foncier qui est au cœur de nos débats, que constate-t-on aujourd’hui ?
La crise financière, comme chacun le sait, a pris ses racines dans les « subprimes » à cause de leur insécurité juridique.
Pensez-vous que la crise des « subprimes » aurait pu avoir lieu en France ou au Togo, dans des pays de culture juridique civiliste ? avec des notaires qui vérifient la capacité juridique des parties, l’identification et la valeur de la maison hypothéquée ?

Savez-vous que près de 20% des titres de propriété détenus par les emprunteurs américains victimes des « subprimes » étaient, selon une enquête officielle du FBI, soit falsifiés, soit incomplets, soit inexacts (fausses déclarations, faux emprunteurs, biens surévalués ou inexistants) ? C’est inimaginable dans un pays où tous les contrats hypothécaires sont établis par les notaires.
En France, c’est par les vérifications auxquelles le notaire se livre en amont de l’acte qu’il établit comme je vous l’ai expliqué que le contrat est totalement sécurisé : les actes d’affectation hypothécaires établis par les notaires, contrairement aux subprimes sont parfaitement sécurisés.
C’est probablement la raison pour laquelle un éminent universitaire américain propose, dans le cadre de la réforme des crédits hypothécaires aux USA de faire intervenir dans la procédure des juristes tels que des notaires, « nommés par le gouvernement permettant d’éviter que des prêteurs peu scrupuleux orientent leurs clients vers des personnes qui ne les aviseraient pas correctement des dangers encourus ».

En conclusion, je dirais qu’un bon système juridique amoindrit les risques de séismes financiers et que c’est la raison pour laquelle il est fondamental qu’il précède le système économique.

  • Dernière mise à jour: 4 février 2009

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