Droit au maintien dans les lieux en cas d’insuffisance d’actif du bailleur

Marie- Hélène Maleville, Maître de conférences à la Faculté de droit de ROUEN

Le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux dès lors qu’il remplit les conditions pour bénéficier de la protection statutaire, indépendamment de la capacité financière du bailleur à pouvoir s’acquitter de l’indemnité d’éviction.

Cass. com., 4 janv. 2005, n° 34 FS-P+B (Décision en ligne)

Nous remercions vivement les éditions Dalloz qui nous ont aimablement autorisé à reproduire cette information sur le site.

Commentaire : Selon toute vraisemblance, cet arrêt de cassation constitue le dernier acte marquant de cette affaire Max tricots (la cour de renvoi ne pouvant, à notre sens, qu’avaliser la position des Hauts magistrats), dans laquelle, postérieurement à la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement par le bailleur, celui-ci avait été mis en liquidation judiciaire. Or, faute d’avoir déclaré sa créance d’indemnité d’éviction au représentant des créanciers (en application de l’article L. 621-43 du Code de commerce, ancien article 50 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985), ou d’avoir demandé un relevé de forclusion dans les délais, la créance a été jugée éteinte (par application de l’article L. 621-46 du Code de commerce, ancien article 53 de la loi de 1985) et le preneur a été déchu de tout droit à se maintenir dans les lieux (Cass. 3e civ., 28 juin 2000, Bull. civ. III, n° 132 ; D. 2000, AJ p. 387, obs. Y. Rouquet ; RD imm. 2000, p. 615, obs. J. Derruppé ; Administrer oct. 2000, p. 39, obs. B. Boccara et D. Lipman-Boccara). La société preneuse a alors engagé une action en responsabilité contractuelle à l’encontre de son avocat.

Devant le juge d’appel (CA Paris, 1re ch. civ., sect. A), elle a été déboutée au motif que, quand bien même le conseil de la locataire aurait valablement déclaré la créance de sa cliente, compte tenu de l’insuffisance d’actif du bailleur, le preneur, simple créancier chirographaire, n’aurait rien touché. Ainsi, la locataire ne pouvant prétendre à une indemnité d’éviction, elle était déchue de tout droit à se maintenir dans les lieux.

Cette lecture de l’article L. 145-28 du Code de commerce est censurée par la Haute juridiction. En substance, celle-ci considère que si le texte dispose que tout locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux sans l’avoir reçue, le droit au maintien dans les lieux existe dès lors que le locataire remplit les conditions pour bénéficier de la protection statutaire, indépendamment de la capacité financière du bailleur à pouvoir s’acquitter de la somme due. Dès lors, il est patent que la faute de l’avocat a engendré un préjudice pour la société preneuse : faute d’avoir déclaré la créance de son client, celui-ci est privé de son droit au maintien dans les lieux.

Y. Rouquet

COUR DE CASSATION

Audience publique du 4 janvier 2005

Arrêt n° 34 FS-P+B

Pourvoi n° R 03-10.284

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu l’arrêt suivant :

 Sur le pourvoi formé par la société Max tricots, société à responsabilité limitée, dont le siège était précédemment 127, rue de Turenne, 75003 Paris et actuellement 3, rue des Filles du Calvaire, 75003 Paris,

en cassation d’un arrêt rendu le 15 octobre 2002 par la cour d’appel de Paris (1re chambre civile, section A), au profit :

1°/ de M. Prosper Benizri, demeurant ...,

2°/ de la compagnie Les Mutuelles du Mans assurances, dont le siège est 19-21, rue Chanzy, 72030 Le Mans, défendeurs à la cassation ;

 La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l’article L. 131-6-1 du Code de l’organisation judiciaire, en l’audience publique du 10 novembre 2004, où étaient présents : M. Tricot, président, Mme Bélaval, conseiller référendaire rapporteur, Mmes Vigneron, Besançon, Lardennois, Pinot, MM. Cahart, Albertini, conseillers, M. Soury, de Monteynard, Delmotte, Mmes Orsini, Vaissette, M. Pietton, conseillers référendaires, M. Lafortune, avocat général, Mme Molle-de Hédouville, greffier de chambre ;

 Sur le rapport de Mme Bélaval, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boutet, avocat de la société Max tricots, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. Benizri et de la compagnie Les Mutuelles du Mans assurances, les conclusions de M. Lafortune, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Sur le moyen unique :

Vu l’article L. 145-28 du Code de commerce et l’article 1147 du Code civil ;

 Attendu qu’il résulte du premier de ces textes qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et que, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ;

 Attendu, selon l’arrêt attaqué, que la société Tavim, qui avait donné à bail commercial divers locaux à la société Max tricots, a délivré congé à cette dernière avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction ; que la société Tavim a été mise en liquidation judiciaire le 28 juillet 1992 ; que, le 17 juin 1998, la cour d’appel a confirmé le jugement qui avait déclaré éteinte la créance d’indemnité d’éviction, faute de déclaration, dit que la société Max tricots n’avait pas droit au renouvellement du bail ni au maintien dans les lieux et ordonné son expulsion des locaux devenus entre temps la propriété de la société Gestion et services ; qu’un pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté (3° chambre civile, 28 juin 2000, Bull. III n° 132) ; que, reprochant à son avocat, M. Benizri, de n’avoir pas déclaré la créance d’indemnité d’éviction, la société Max Tricots a engagé contre lui une action en responsabilité contractuelle ;

 Attendu que pour débouter la société Max tricots de son action en responsabilité, l’arrêt retient, d’un côté, qu’à raison de l’insuffisance d’actif au regard du passif, la société Max tricots n’aurait pu percevoir dans la liquidation de son bailleur quelque somme que ce soit, la clôture pour insuffisance d’actif devant être prononcée sans possibilité de règlement des créanciers chirographaires, de sorte que la locataire, privée de toute action contre son débiteur, n’aurait pu prétendre au règlement de l’indemnité dont elle était créancier chirographaire, même si sa créance avait été admise, et de l’autre, que les conditions requises pour opposer au propriétaire du local loué son droit au maintien dans les lieux n’auraient plus été remplies, de sorte que la société Max tricots ne pouvait prétendre avoir perdu son droit à raison de la faute non contestée de son avocat qui a omis de déclarer utilement la créance d’indemnité d’éviction ;

 Attendu qu’en statuant ainsi, alors que par suite de l’extinction de la créance d’indemnité d’éviction non déclarée, la société Max tricots, déchue du droit de recevoir cette indemnité, ne pouvait plus se prévaloir du droit au maintien dans les lieux, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 15 octobre 2002, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles ;

Condamne M. Benizri et la compagnie Les Mutuelles du Mans assurances aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Benizri et de la compagnie Les Mutuelles du Mans assurances .

  • Dernière mise à jour: 17 février 2005
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