Commentaire d’arrêt CCJA, 1ere ch. Arrêt N° 64 2019 du 14 mars 2019

Par

Gilbert Coumakh FAYE
Docteur en droit privé
Université Cheikh Anta Diop de Dakar (SENEGAL)

DOIT ETRE REJETEE LA DEMANDE EN EXPULSION D’UN LOCATAIRE, INTRODUITE PAR UNE PARTIE QUI N’EST MANIFESTEMENT PAS LE BAILLEUR, ET QUI N’A PAS RESPECTE LE PREALABLE DE LA MISE EN DEMEURE

Résumé
La CCJA rejette un pourvoi introductif contre un arrêt de la Cour d’appel de Bamako. Il était fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir rejeté la demande du requérant au pourvoi tendant à l’expulsion d’un preneur à bail d’un local. La CCJA estime, tout comme la Cour d’appel, qu’une partie ne peut se prévaloir du titre de bailleur lorsqu’il est établi qu’elle n’est point le propriétaire du local qui a été donné à bail, d’autant plus qu’elle n’est en aucun cas partie au contrat de bail dont le local a fait l’objet. De plus, au regard des dispositions de l’article 133 de l’AUDCG, la demande d’expulsion doit être précédée d’une mise en demeure de respecter les termes du contrat. Le demandeur ne s’étant pas conformé à cette exigence, la CCJA retient qu’il sied de rejeter la demande en cassation.

Abstract
The CCJA rejects an introductory appeal against a judgment of the Bamako Court of Appeal. The judgment under appeal was criticized for dismissing the appellant’s request for the evic-tion of a lessee from premises. The CCJA considers, like the Court of Appeal, that a party cannot avail itself of the title of lessor when it is established that it is not the owner of the premises which have been leased, especially moreover that it is in no way a party to the lease contract to which the premises have been subject. In addition, with regard to the provisions of article 133 of the AUDCG, the request for expulsion must be preceded by a formal notice to respect the terms of the contract. Since the plaintiff has not complied with this requirement, the CCJA holds that it is appropriate to reject the appeal in cassation.

Référence pour citer l’article :

RDAA, Décembre 2022, Commentaire d’arrêt CCJA, 1ère Ch. Arrêt No 64 2019 DU 14 Mars 2019, Gilbert Coumakh FAYE, http://www.institut-idef.org


Introduction
Le 14 mars 2019, la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage, CCJA en sigle, rendait pour la énième fois, un arrêt relatif au bail à usage professionnel. L’arrêt à commenter n’est pas dé-pourvu d’un intérêt pratique et sera certainement cité au rang des arrêts magistraux de la Haute juridiction communautaire. Il aborde en effet de façon très claire la problématique des conditions requises pour introduire valablement devant la juridiction compétente , une de-mande tendant à la résiliation d’un bail à usage professionnel. Le preneur n’est en général pas le propriétaire du local, objet du bail. En effet, les rapports entre les parties au contrat de bail, souvent cordiaux au moment de la formation du contrat, deviennent quelque fois orageux au cours de l’exécution de cette convention qui dès lors peut donner lieu à une demande en rési-liation. C’est exactement cela qui était arrivé dans cette affaire en examen.
Les circonstances ayant donné lieu à cette décision de la CCJA ont été très simples et méritent d’être brièvement rappelées. Mais il faut d’emblée préciser qu’une erreur matérielle est notable dans la l’arrêt de la CCJA parce qu’une fois les juges ont parlé de LADJI TRAORE en lieu et place de LADJI DRAME. En effet, après avoir en vain demandé à Monsieur LADJI DRAME de libérer l’espace commercial qu’il occupe, monsieur TOMBOU TRAORE a saisi le tribunal de commerce de Bamako, qui par un jugement rendu le 12 avril 2013, a ordonné l’expulsion de M. LADJI DRAME.
Non satisfait de cette décision rendue par le tribunal, ce dernier saisit la cour d’appel de Ba-mako. Après l’arrêt de la cour d’appel, monsieur TRAORE forma un pourvoi en cassation devant la cour suprême du Mali, laquelle par un arrêt n°03 rendu le 21 mars 2017, a renvoyé l’affaire devant la cour commune de justice et d’arbitrage de l’OHADA en application juste-ment de l’article 15 du traité de l’OHADA .
Dans sa décision, la Cour d’appel a dit et jugé qu’il résulte des pièces du dossier que LADJI DRAME est rentré dans le local litigieux pour exercer son commerce du fait du sieur TOM-BOU TRAORE. La Cour d’appel constate par ailleurs qu’il n’est pas contesté que LADJI DRAME occupe le lieu il y a plus de 30 ans et qu’il est établi que le local a pour propriétaire les héritiers de feu Mamadou DIAO et que c’est ce dernier de son vivant qui l’avait loué à BOUBOU SY SAWANE et LADJI TRAORE et que ce contrat commercial est concrétisé par les reçus de loyers payés par LADJI DRAME au sieur BOUBOU SY, selon toujours la Cour, TOMBOU TRAORE n’a pas fait la preuve ni du fait qu’il est le propriétaire du lieu ni du fait qu’il est cocontractant de LADJI DRAME. Que de surcroît, TOMBOU TRAORE est venu directement en expulsion de LADJI DRAME dans le cadre d’un bail commercial sans demander au préalable la résiliation du contrat devant le tribunal. La Cour d’appel invoquant l’article 133 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général, estime qu’il faut donner d’abord une mise en demeure au preneur pour respecter les clauses du contrat pour faire en-suite résilier le bail par la juridiction compétente avant la demande d’expulsion.
D’autre, part, il est reproché à la Cour d’appel d’avoir rejeté les demandes de TOMBOU TRAORE, au motif que ce dernier n’a pas observé les formalités préalables à l’expulsion de LADJI DRAME. Alors qu’il s’agissait simplement pour le requérant de reprendre son espace commercial, et non de résilier un quelconque contrat. Le requérant estime que la Cour d’appel a fait une fausse application des dispositions de l’article 133 sus visé.
A l’appui de sa requête devant la CCJA, le requérant a estimé que l’arrêt attaqué a, à tort, in-firmé le jugement entrepris dans la mesure où, d’après les éléments du dossier, il a affecté son espace à M. LADJI DRAME pour lui permettre d’exercer son commerce à titre provisoire. Lorsqu’il a manifesté le désir d’exercer son droit de reprise, il s’est tout simplement heurté à une résistance abusive, qu’au lieu de répondre aux prétentions légitimes du requérant, il estime que la Cour d’appel s’est livrée à une dénaturation des faits, et que par voie de conséquence, sa décision encourt la cassation.
La Cour commune de justice et d’arbitrage devait dès lors répondre à la question de savoir si une partie ne pouvant se prévaloir du titre de bailleur et qui n’a pas respecté les formalités pré-vues à l’article 133 de l’Acte uniforme peut valablement introduire une demande d’expulsion d’un locataire d’un bail à usage professionnel.
A cette interrogation capitale, la Haute juridiction donne une réponse négative et sans ambi-guïté au motif qu’une partie ne peut se prévaloir du titre de bailleurs lorsqu’il est établi qu’elle n’est point le propriétaire du local qui a été donné à bail, d’autant plus qu’elle n’est en aucun cas partie au contrat de bail dont le local a fait l’objet. De plus, au regard des dispositions de l’article 133, la demande d’expulsion doit être précédée d’une mise en demeure de respecter les termes du contrat.
Dans ce cas d’espèce, le demandeur ne s’étant pas conformé à cette exigence, la CCJA, retient qu’il sied de rejeter la demande de cassation.
Cette décision de la Cour appelle deux observations majeures. C’est en effet, l’affaire qui a permis à la Cour de revenir après la détermination de la juridiction compétente en matière de bail professionnel, sur les conditions de la demande d’expulsion d’un locataire dans un tel bail. La Cour en l’espèce, exige en application de l’article 133 de l’AUDCG deux conditions fondamentales qu’il faut repréciser. Il s’agit d’une part de la justification de la qualité de pro-priétaire (I) et du respect de la procédure de la mise en demeure d’autre part (II).

I) L’exigence de la justification de la qualité de propriétaire du local objet du bail

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CCJA, 1ère Ch. Arrêt No 64 2019 DU 14 Mars 2019 Traore ctre Drame
  • Dernière mise à jour: 5 décembre 2022
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