Article 98

} Si le bail est résilié, le bailleur a privilège pour les douze derniers mois de loyers échus avant la décision d’ouverture ainsi que pour les douze mois échus ou à échoir postérieurement à cette décision et pour les dommages-intérêts qui pourront lui être alloués dont il peut demander le paiement dès le prononcé de la résiliation. Il est, en outre, créancier de la masse pour tous les loyers échus et les dommages-intérêts prononcés postérieurement à la décision d’ouverture.
Si le bail n’est pas résilié, le bailleur a privilège pour les douze derniers mois de loyers échus avant la décision d’ouverture ainsi que pour les douze mois de loyers échus ou à échoir postérieurement à cette décision. Il ne peut exiger le paiement des loyers échus ou à échoir, après la décision d’ouverture, pour lesquels il est, en outre, créancier de la masse, qu’au fur et à mesure de leurs échéances, si les sûretés qui lui ont été données lors du contrat sont maintenues ou celles qui lui ont été accordées depuis la décision d’ouverture sont jugées suffisantes.
Si le bail n’est pas résilié et qu’il y a vente ou enlèvement des meubles garnissant les lieux loués, le privilège du bailleur d’immeuble garantit les mêmes créances et s’exerce de la même façon qu’en cas de résiliation ; le bailleur peut, en outre, demander la résiliation du bail qui est de droit.
En cas de conflit entre le privilège du bailleur d’immeuble et celui du vendeur de fonds de commerce sur certains éléments mobiliers, le privilège de ce dernier l’emporte.

Jurisprudences comparées

Canada

Faillite- Bail commercial- Résiliation

En présence de baux commerciaux valablement cédés par le locataire à un cessionnaire devenu insolvable, la résiliation de ces baux après information du loueur en vertu de l’article 65.2 de la loi sur la faillite et l’insolvabilité du Canada interprété restrictivement vise à libérer la personne devenue insolvable des obligations nées du bail commercial devenues trop onéreuses et à permettre à celle- ci de reprendre éventuellement des activités viables et à indemniser le bailleur subissant la cessation prématurée du bail.
La résiliation du bail ne profite qu’à la personne insolvable et ne protège pas les tiers, notamment en cas de cession du bail, elle ne protège pas le locataire initial qui a cédé le bail, des conséquences de cette résiliation par le cessionnaire en état d’insolvabilité.
En conséquence, lorsque le locataire initial, qui tient son bail des locateurs, a cédé celui-ci, il reste tenu d’exécuter le bail.
En dépit de sa cession, le bail est en l’espèce exécutoire. La simple possibilité pour le locataire initial d’opposer au cessionnaire insolvable un droit à indemnisation et de présenter une réclamation dans le cadre des procédures collectives en qualité de créancier non garanti ne modifie pas les obligations et les relations contractuelles de ce locataire initial dès lors non libéré de ses engagements, notamment de payer les loyers impayés (Cour suprême du Canada, Cour civile, arrêt n° 29196 du 29 janvier 2004, JURICAF).

France
Sommes non privilégiées

Le pas-de-porte n’est pas garanti par le privilège reconnu au bailleur pour les loyers (CA Paris 19-7-1983 : BRDA 20/83 p. 23).
Imputation des versements effectués
Lorsque des versements ont été faits avant le jugement d’ouverture, l’imputation se fait sur la dette la plus ancienne, le reste de la créance étant admis à titre privilégié (CA Rouen 29-3-1990 : GP 1991.som.224).
Poursuite de la caution garantissant les loyers
Le bailleur peut exiger de la caution solidaire du locataire le paiement des loyers échus pendant la durée de continuation du bail (Cass. com. 6-6-1989 : Bull. civ. IV p. 118).

Traduction de cette page / Translation :
(Be caution: automated translation which can be used only to give the general direction of the page / traduction automatisée qui ne peut servir qu'à donner le sens général de la page)

THIS ARTICLE IN ENGLISH HERE.
.