Article 86

Toute cession du bail doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire, ou par tout autre moyen écrit, mentionnant :

 l’identité complète du cessionnaire ;

 son adresse ;

 éventuellement, son numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et du Crédit Mobilier.

1. Existence d’une cession du bail
Il y a cession du bail en cas :

 de donation ou une donation-partage (Cass. soc. 10-1-1958 : Bull. civ. IV p. 48) ;

 d’apport du bail en société (Cass. civ. 2-2-1977 : Bull. civ. III p. 44) ;

 de cession du fonds de commerce dissimulant la cession du bail (Cass. com. 12-12-1989 et Cass. civ. 28-2-1990 : GP 1990.413 et 414 ; Cass. com. 27-2-1996 : DA 1996.448).
– de cession d’une partie indivise du fonds de commerce dès lors que le bail interdit au preneur de procéder à toute cession et que l’indivision étant dépourvue de personnalité morale, il ne peut être soutenu que l’indivision subsiste comme seule entité locataire opposable au bailleur (CA Paris, 16e ch. B, 16 juin 1995, D. 1997.som.299 obs. L. Rozès) ;
– la cession par un copreneur de ses droits indivis dans le bail à l’autre copreneur (Cass. 3e civ., 10 mars 1999, Pet. aff. 1999 no 93 p. 6, sanctionnant par la résiliation du bail le défaut de notification au bailleur de cette cession) ;
– de cession d’un fonds de commerce de vente de matériel informatique dès lors qu’aucune clientèle n’est plus attachée au fonds, la boutique étant fermée depuis longtemps (Cass. com. 24-1-2006 n° 100, RJDA 6/06 no 626).
2. Absence de cession du bail
Le bail n’est pas cédé :

 en cas de partage d’une indivision, car l’attributaire est censé avoir été seul preneur depuis l’origine de l’indivision (Cass. civ. 24-3-1981 : Rev. loyers 1981.296) ou en cas de cession de ses droits indivis par un indivisaire à son coïndivisaire, cette cession ayant principalement le caractère d’un partage (Cass. 3e civ. 13-10-2004 n° 994 : RJDA 1/05 n° 13) ;

 en cas de cession par des associés des parts d’une société titulaire d’un bail (Cass. civ. 22-6-1988 : Bull. civ. III p. 63), sauf preuve d’une cession déguisée du bail (cf. Cass. 3e civ. 10-7-2002 n° 1251 : RJDA 11/02 n° 1120) ;

 en cas de mise à disposition d’une société de fait (Cass. civ. 28-6-1989 : Bull. civ. III p. 82) ;

 en cas de transformation d’une société (Cass. com. 29-5-1961 : Bull. civ. III p. 212) ;

 lorsque le locataire, qui avait pris à bail les 2ème et 3ème étages d’un immeuble, a cédé une branche autonome d’activité, exercée au 2ème étage, à laquelle était attachée une clientèle propre et qui constituait, dès lors, un fonds de commerce indépendant de celui dont le locataire poursuivait l’exploitation dans des locaux distincts, c’est à dire ceux du 3ème étage (Cass. com. 14 avril 1992, Bull. IV no 161) ;
– lorsqu’une donation-partage a attribué au fils du preneur la nue-propriété du fonds de commerce exploité dans les lieux, objet du bail, dès lors que cet acte est sans incidence, du vivant du locataire, sur ses relations contractuelles avec le bailleur ; ce locataire n’avait donc pas l’obligation de remettre une grosse de l’acte de donation-partage au propriétaire dans le mois de sa signature, comme s’il s’était agi d’une cession (Cass. 3e civ., 22 janvier 1992, JCP (éd. E) 1992.pan.1350) ;

 lorsque la quasi-totalité ou même la totalité des parts sociales d’une société propriétaire d’un fonds de commerce ont été cédées, cette cession n’entraînant pas de plein droit dissolution de la société et dévolution de son patrimoine à un tiers (CA Paris, 16e ch. A, 18 février 1992, RJDA 11/92 no 1029).

Suisse

Conditions de validité de la cession de bail
L’art. 263 al. 1 CO subordonne le transfert du bail commercial à un tiers au consentement écrit du bailleur. Dès l’instant où le transfert de bail emporte une substitution de locataire qui a pour résultat de modifier fondamentalement le rapport contractuel initial, il ne peut intervenir à l’insu du bailleur.
En cas de carence de ce dernier, ou de refus de son consentement, il incombe au locataire de saisir le juge en invoquant un refus sans justes motifs. Lorsque le bailleur a donné son consentement, le tiers est subrogé à l’ancien locataire, à teneur de l’art. 263 al. 3 CO.
Le bénéficiaire du transfert prend la place du transférant dans le contrat, ce qui constitue un changement de locataire, les clauses du contrat de bail n’étant pas modifiées pour le surplus. En particulier, le loyer dû par le bénéficiaire du transfert est celui prévu par le contrat, sans augmentation. Si le bailleur a donné son accord au transfert en connaissance d’éventuelles modifications des modalités d’usage de la chose, le contenu du contrat entre lui-même et le locataire actuel doit être considéré comme modifié. En règle générale, comme le contrat se poursuit, il ne saurait être question de permettre au reprenant de contester le loyer, ni au bailleur de le modifier au moment du changement de preneur, sans recourir à la formule officielle instituée à l’art. 269d CO. Les obligations sont celles qui existaient au moment de la conclusion du bail initial. (Tribunal fédéral suisse,1re cour civile, 28 avril 2003, 4C.45/2003)

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