Article 78

Le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés à bail.
En cas de mutation du droit de propriété sur l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux
donnés à bail, l’acquéreur est de plein droit substitué dans les obligations du bailleur, et doit poursuivre l’exécution du bail.

Jurisprudence OHADA

Respect du bail imposé à l’acquéreur
Doit :

 être débouté de son action en expulsion du preneur, l’acquéreur d’un immeuble déjà loué (TRHC Dakar, ord. réf. n° 1570, 6-10-2003 : Jamal Al Sayegh c/ Abdoulaye Sène, www.ohada.com, Ohadata J-04-260) ;

 être poursuivie l’exécution d’un contrat de concession ou de bail sur des installations et locaux commerciaux conclu entre un concédant ou un bailleur ou propriétaire et un concessionnaire ou un locataire au lendemain d’une cession ayant entraîné mutation du droit de propriété sur l’immeuble dans lequel se trouvent lesdits locaux donnés à bail, le nouvel acquéreur étant, de plein droit, substitué dans les droits et obligations du bailleur (TPI Cotonou (BENIN), N° 025/1ère Ch. Com., 2-9-2002 , R.G. N° : 022/2000 : SADIV C/ Sté FAGBOHOUN ET FILS SARL et A S E C N A, www.ohada.com, Ohadata J-04-283) ;

 tenu pour violé inéluctablement le principe de la poursuite de l’exécution du bail au lendemain d’une cession quelconque portant sur l’immeuble, objet du bail, l’ordonnance de mise en demeure de déguerpir notifiée par le nouvel acquéreur au locataire en question ; mais, en l’espèce, cela n’a pas suffi pour maintenir le locataire sur les lieux, pour motif de déchéance de son action en violation de l’AUDCG, art. 92 (préavis de trois mois non respecté – (TPI Cotonou (BENIN) , Ord. Réf. N° 014 REF-COM, 31-7-2002 , R.G. : 001/2002 : Sté CCC SARL c/ALI NABLIA et F.B.F., www.ohada.com, Ohadata J-04-290).

Jurisprudences comparées

France
Opposabilité du bail à l’acquéreur
L’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine (Cass. civ. 12-7-1976 : Bull. civ. III p. 233) ; toutefois, le bail est aussi opposable à l’acquéreur, même à défaut de date certaine, lorsque l’acquéreur en a eu connaissance et l’a accepté de manière non équivoque (Cass. com. 11-2-1964 : D. 1964.262 note Esmein ; Cass. civ. 12-3-1969 : Rev. loyers 1969.281).

Inopposabilité du bail
Le bail est inopposable à l’acquéreur :

 lorsque le vendeur et le locataire lui avaient caché l’existence du bail (CA Versailles 3-2-1988 : GP 1988.som. 446) ;
- si le congé a été délivré avant la vente de l’immeuble, l’acquéreur étant alors dispensé du paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. civ. 27-10-1993 : JCP G 1995.II.22390 note Boccara), dont l’ancien propriétaire reste seul tenu (Cass. civ. 30-5-2001 : Bull. civ. III n° 69).

Conséquences de l’inopposabilité du bail
L’acquéreur peut se prévaloir du bail et donner congé sans être tenu de signifier son acquisition au locataire par l’une des formalités de la cession de créances (signification au débiteur cédé), car ces formalités ne concernent pas le transfert des droits réels immobiliers (Cass. civ. 7-11-1990 : Bull. civ. III p. 127 ; dans le même sens, Cass. civ. 5-6-1991 : Bull. civ. III p. 95 : droit de l’acquéreur de mettre en cause la responsabilité du locataire pour incendie). Mais l’acquéreur ne peut pas demander la résiliation du bail en se fondant sur des fautes du locataire antérieures à la vente, sauf s’il bénéficie d’une cession de créance ou d’une subrogation expresse (Cass. 3e civ. 2-10-2002 n° 1441 : RJDA 12/02 n° 1241) ou sauf son droit à se prévaloir de l’effet acquis d’une clause résolutoire (Cass. civ. 30-5-1990 : JCP G 1992.II.21834).
La caution du locataire demeure tenue à l’égard de l’acquéreur de l’immeuble loué (CA Paris 6 mars 1997, D. 1997.571).

Luxembourg

Opposabilité du bail à l’acquéreur
Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail (article 1743 du C.Civil). Il n’en demeure pas moins que l’acquéreur peut puiser lui-même dans le contrat le droit de mettre fin au bail, et peut dès lors congédier le bailleur (Tr.Arr.Luxbg, 8 novembre 2002, L//J, Rôle 75737).

Inopposabilité du bail
Lorsque le bail ayant existé entre l’ancien propriétaire de l’immeuble et le locataire principal n’est pas opposable aux nouveaux propriétaires, les sous-locataires ne peuvent invoquer à l’égard des nouveaux acquéreurs leurs relations contractuelles avec le locataire principal, étant donné que le sous-locataire ne peut avoir plus de droits que le locataire principal (Tr.Arr.Luxbg, 7 novembre 1991, L//J, Rôle 215/91).

Le bail commercial ne peut être opposé par les preneurs aux nouveaux acquéreurs de l’immeuble que dans les conditions fixées par l’article 1743 du C.Civil. Il ne saurait jouer qu’à la condition que le bail ait acquis date certaine avant la vente de l’immeuble loué. Dans la mesure où tel n’était pas le cas, les nouveaux acquéreurs sont en droit d’expulser les locataires qui ne peuvent leur opposer leur bail. Les nouveaux acquéreurs peuvent cependant continuer le bail, en acceptant de se substituer aux bailleurs originaires et en renonçant par là-même à se prévaloir du défaut d’opposabilité du bail à leur égard, renonciation qui est toujours possible. Il en résulte, au cas où l’immeuble donné en location a fait l’objet d’une seconde aliénation, que les acquéreurs ayant acquis lors de la deuxième vente, ne peuvent se prévaloir de ce que le bail n’a acquis date certaine que postérieurement à la première vente de l’immeuble. Ils n’ont aucune qualité pour s’en prévaloir ; seuls les premiers acquéreurs auraient pu s’en prévaloir tout comme ils pouvaient y renoncer. A l’égard des acquéreurs ayant acquis l’immeuble en deuxième lieu, il suffit donc que les conditions d’application de l’article 1743 soient données avant que les deuxièmes acquéreurs aient acquis l’immeuble en question. (Tr.Arr.Luxbg, 18 avril 1985, L//J, Rôle 32706 ;84/85).