Article 77

Le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants-droits ou de ses préposés.

Jurisprudence OHADA

Existence d’un trouble
Les travaux effectués sans autorisation judiciaire, et qui affectent le droit à la jouissance des lieux loués par le preneur, constituent un trouble manifestement illicite que l’exercice du seul droit de propriété ne peut justifier (TRHC Dakar, 12-12-2002 : A. Ngom, F. Sow , A. w. Diallo, S. Souaré c/ M. Adama Mbaye et l’Agence Immobilière MAREGA, www.ohada.com, Ohadata J-03-205).

Qualité pour dénoncer le trouble
La perte de la qualité de preneur par libération volontaire des lieux ou par expulsion judiciaire est constitutive d’un défaut de qualité pour agir contre le bailleur pour des faits relatifs à l’exécution normale du bail ; cependant, les dispositions sur les baux étant d’ordre public, un protocole d’accord dont le preneur n’est même pas partie, ne peut déroger à cette règle ou encore moins constituer une entrave à l’exercice de voie de recours lié à la qualité de preneur (même décision).

3. Preuve du trouble
Le preneur rapporte la preuve que le trouble résulte du fait du bailleur ou d’une des personnes indiquées dans ce texte (CA Dakar, 2e ch. civ. & com., n°365, 18-7-2002 : dame Nague Diokhane, épouse Thiam c/ Ali Khalil, www.ohada.com, Ohadata J-02-197).

Jurisprudences comparées

Canada

Manquement du bailleur à son obligation de procurer au locataire une jouissance paisible : résiliation unilatérale par le locataire fondé à invoque l’exception d’inexécution

Contrairement à ce qu’affirmait la défense en cette affaire, la question de droit relevait non pas de la validité du motif de congé donné par le locataire, mais bien de celle d’une rupture du contrat pour défaut de jouissance paisible du local commercial.
En effet, durant une période de quatre mois, il est fait état d’une fuite provenant de tuiles dessoudées et décolorées du toit qui bien que sommairement réparée a persisté. Ce préjudice doit être considéré comme étant une atteinte substantielle au contrat, étant entendu de surcroît qu’il nuisait à l’image de salubrité et de sécurité que devait véhiculer l’activité commerciale en cause vis-à-vis du public pour être crédible.
Au vu de la gravité des manquements du bailleurs, la cour estime donc que le locataire était en droit de mettre unilatéralement fin au bail, seul le loyer d’août étant dû pour règlement de tout solde. Elle estime qu’il existait une obligation tacite mais nécessaire de jouissance paisible du bien pesant sur le bailleur. Ce dernier n’ayant pas respecté cette obligation, il déliait par là même son locataire de son engagement de respecter le terme convenu du contrat de bail (« Shun Cheong Holdings B.C. Ltd. v. Gold Ocean City Supermarket Ltd. », 2002-08-13, N° : CA027149, Court Of Appeal for British Columbia, British Columbia).

France
Un bailleur peut être tenu pour partiellement responsable de la procédure collective de son locataire lorsque le défaut d’entretien des locaux et de leur environnement immédiat a favorisé la dégradation du fonds de commerce exploité par le locataire ; la défaillance du bailleur à maintenir dans un état décent le bail commercial qui, depuis l’origine, faisait partie indissociable des lieux loués même s’il ne s’agissait pas d’une galerie commerciale au sens strict, constitue une faute contractuelle (CA Paris 18-2-2004, n° 01-3181, 16e ch. : RJDA 5/05 n° 503).

Suisse

Au terme de l’art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Quant à l’art. 259e CO, il prévoit que si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l’art. 256 al. 1 CO ; elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état convenu.
L’objet de référence est celui sur lequel le locataire peut sincèrement compter d’après le contenu du contrat, car le défaut se définit comme l’absence d’une qualité dont l’existence avait été promise ou à laquelle la partie contractante pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi.
Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail , la loi distingue, d’une part, les menus défauts, à la charge du locataire, et, d’autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO.
La notion de défaut est identique quel que soit le ou les moyens mis en oeuvre par le locataire. Il n’y a donc pas lieu de soumettre l’un des droits énumérés à l’art. 259a CO à des conditions d’exercice plus restrictives que les autres droits.
Au surplus, la cour cantonale a estimé que la présence d’un ou deux ouvriers pendant un ou deux jours ne constituait qu’un léger inconvénient, impropre à causer un réel préjudice.
(Tribunal fédéral suisse, 1re cour civile, 09 décembre2005, 4C.288/ 2005.)