Article 74

Le bailleur fait procéder, à ses frais, dans les locaux donnés à bail à toutes les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes.
En ce cas, le preneur en supporte les inconvénients.
Les grosses réparations sont notamment celles des gros murs, des voûtes, des poutres, des toitures, des murs de soutènement, des murs de clôture, des fosses sceptiques et des puisards.
Le montant du loyer est alors diminué en proportion du temps et de l’usage pendant lequel le preneur a été privé de l’usage des locaux.
Si les réparations urgentes sont de telle nature qu’elles rendent impossibles la jouissance du bail, le preneur pourra en demander la résiliation judiciaire ou sa suspension pendant la durée des travaux.

Jurisprudence OHADA

Travaux nécessaires
Expulsion du locataire. Lorsque la Cour Suprême décide la continuation des travaux dans un immeuble objet d’un bail commercial, le juge des référés ne peut ordonner la réouverture des portes fermées, le locataire dans ces conditions ne pouvant plus demeurer dans les lieux (CA Abidjan, n°1098, 29-7-2003 : La SCI Résidence du Stade C/ Maître Béatrice COWPPLI BONI, www.ohada.com, Ohadata J-03-346).

Jurisprudences comparées

Canada

Limite de la responsabilité du bailleur en cas d’incendie criminel
Les parties étaient liées par un bail commercial. La demanderesse exploitait son commerce de coiffure dans le local qu’elle louait du défendeur. La loi, à l’article 1854 du Code civil du Québec (C.c.Q.), stipule que « Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »
L’incendie survenu le 12 juin 2003 n’a pas détruit l’immeuble, mais l’a fortement endommagé. Le locateur a entrepris de le réparer. Dans un tel cas, le bail n’est pas résilié de plein droit. Le locataire a droit, le cas échéant, à une diminution de loyer, s’il continue d’occuper les lieux, ou à une indemnité pour dépossession temporaire s’il ne peut occuper les lieux loués durant les travaux. Il peut aussi demander la résiliation du bail. L’article 1865 du Code civil du Québec (C.c.Q.) se lit comme suit :
« Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué. Le locateur qui procède à ces réparations peut exiger l’évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s’il ne s’agit pas de réparations urgentes, obtenir l’autorisation préalable du tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire.
Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d’obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d’évacuation ou de dépossession temporaire, celui d’exiger une indemnité. »
Dans le cas présent, le locataire ne pouvait continuer d’occuper son local.
La preuve indique que la cause de l’incendie n’est pas attribuable au locateur. Cependant, ce dernier n’a pas expliqué le très long délai de réparation. Ce délai apparaît anormal dans les circonstances. C’est ce qui a forcé le locataire à quitter définitivement les lieux, le privant ainsi de ses droits prévus au bail et de l’indemnité de dépossession temporaire prévue par la loi pour la durée normale des réparations nécessaires.
L’offre de remboursement de 240 $ pour compenser les douze premiers jours de juin 2003, telle que formulée par le locateur le 12 mars 2004, est insuffisante. Le locataire a droit à une compensation pour troubles et inconvénients découlant du manque de diligence du défendeur. Le Tribunal fixe cette indemnité à l’équivalent d’un mois de loyer, soit 400 $.
Par ailleurs, il n’a pas droit à la différence de loyer qu’il réclame pour une période d’un an puisqu’il n’y a aucun lien de droit entre cette réclamation et la terminaison de son bail. Il en est de même des frais de 60 $ pour les frais bancaires (arrêts de paiement). Rien n’indique qu’elle a été forcée d’engager ces frais. (« Lefebvre c. Gag », Cour du Québec, « Division des petites créances », Canada, Province de Québec, District de Saint François, Localité de Sherbrooke, « Chambre civile », 2005-06-28, N° : 450-32-009644-048.)

France

1. Grosses réparations
Existence
Constituent des grosses réparations :
– les travaux de ravalement de l’immeuble à défaut d’énonciation claire du bail ; s’agissant de dispositions exorbitantes du droit commun, les clauses relatives à la charge des travaux de ravalement ne donnent nullement le droit au propriétaire d’obtenir du locataire le remboursement du coût de ces travaux que ce dernier n’aurait pas décidé lui-même de faire effectuer en fonction de leur opportunité ou de leur nécessité (CA Paris, 8e ch. A, 10 octobre 1990, D. 1990.IR.247, la souffrance des travaux de ravalement signifie uniquement que le locataire ne peut se prévaloir d’aucun préjudice en raison de la gêne causée par de tels travaux) ;
– les travaux de ravalement et de curage des fosses d’aisances (Cass. 3e civ., 21 février 1996, RJDA 5/96 no 611) ;
En revanche, le prix du contrat d’entretien du réseau d’évacuation des eaux usées incombe au locataire (Cass. 3e civ., 21 février 1996, précité).
– les travaux de suppression de l’amiante existant dans l’immeuble loué (CA Paris, 16e ch. B, 26 novembre 1999, RJDA 6/00 no 635 ; CA Versailles, 3e ch., 18-1-2002 : RJDA 8-9/02 no 858) ;
– les travaux de réfection de la couverture du local rendus nécessaires par l’infestation de la charpente d’insectes xylophages, laquelle menace de s’effondrer (CA Paris 4-4-2005 : JCP E 2005.pan.830).
Absence
Ne constituent pas des grosses réparations :
– au sens de la clause qui met à la charge du locataire les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du Code civil de manière que tout soit toujours en bon état, « net de toutes détériorations ou dégradations d’aucune sorte », des travaux d’entretien de l’immeuble à la charge normalement du propriétaire et sans relation avec les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil (CA Paris, 15e ch. B, 10 janvier 1991, D. 1991.IR.50) ;
– la réparation des conduits de cheminée présentant une fissuration due à un travail trop intensif, car les conduits de cheminée ne sont pas visés par l’article 606 du Code civil (Cass. 3e civ, RJDA 8-9/96 no 1015) ;
– les travaux suivants :
. la refonte d’une installation de chauffage vétuste, qui n’est pas destinée à maintenir ou à restaurer la structure de l’immeuble et nécessaire à sa conservation ;
. la remise en état d’un élément d’équipement, même si la dépense s’avère très importante, comme celle concernant le changement d’un ascenseur vétuste ;
. la restauration de l’étanchéité, qui n’est qu’un élément de maçonnerie, et dont la détérioration, phénomène courant, qui expose les parties internes de l’immeuble aux pénétrations d’eau, ne concerne pas sa structure
(CA Paris, 2e ch. A, 11 janvier 2000, D. 2000.IR.78) ;
– au sens de la clause mettant à la charge du locataire les réparations visées par l’article 606 du Code civil, qui est d’interprétation stricte, la réfection de la couverture atteinte par la vétusté, le bailleur n’étant pas exonéré de la réfection totale de la toiture (Cass. 3e civ., 16 mai 2000, GP. 2001.som. 500 note J.-D. Barbier) ;
– les travaux d’adaptation du système de climatisation assurant le chauffage et le refroidissement d’un immeuble destiné à la location de bureaux de prestige (CA Versailles, ch. réunies, 2 octobre 2001, RJDA 3/02 no 230) ;
– les travaux relatifs à la remise aux normes de l’équipement des ventilations des logements et à la réfection pour remise aux normes de l’installation électrique (Cass. 3e civ. 5-4-2005 n° 475 : RJDA 8-9/05 no 37) ;
– en présence d’une clause du bail les mettant à la charge du bailleur au sens strict et restrictif, les travaux de révision complète de la toiture recommandés par un expert au bailleur, ce fait étant à lui seul insuffisant à caractériser la nécessité de gros travaux, car une révision ne peut être comprise comme la réfection totale de la toiture visée comme telle par l’article 606 du Code civil (CA Besançon, ass., 9-11-2005 : JCP E 2006 IV 1487).
2. Conséquences des grosses réparations
Mise à disposition d’un local de remplacement
Lorsque les grosses réparations, telle celle de réfection de la charpente qui menace de s’effondrer, rendent impossible la jouissance du local loué, il n’existe plus de contrepartie au paiement du loyer et il incombe au bailleur de mettre à la disposition du preneur un local de remplacement permettant l’exercice normal de l’activité commerciale ; il s’ensuit que le bailleur ne peut demander le paiement d’une indemnité d’occupation pour le local de remplacement et ne peut invoquer la clause qui déroge à l’article 1724 du Code civil pour refuser au preneur une indemnisation pour le préjudice subi ; les frais d’installation et d’aménagement du local de remplacement sont aussi à la charge du bailleur, ainsi que le préjudice commercial et le trouble de jouissance subi par le preneur (CA Paris 4-4-2005 : JCP E 2005.pan.830).