Article 72

Les parties fixent librement la durée des baux.
Le bail commercial peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.
A défaut d’écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée.

Jurisprudence OHADA

Validité d’un bail de neuf ans
Le contrat de bail d’une durée de neuf ans conserve toute sa valeur juridique et ne peut être frappé de nullité, dès lors que les parties peuvent fixer librement la durée du bail. (TPI Gagnoa (Côte d’Ivoire), n° 61, 18-6-2001 : F.Y c/ LA COOPEC DE GUIBEROUA, Le Juris Ohada, n° 1/2005, janvier-mars 2005, p. 48 ; www.ohada.com, Ohadata J-05-197). Le contrat de bail ayant prévu la date à laquelle une révision était envisageable, le bailleur ne pouvait pas procéder à une révision du loyer avant cette date (même arrêt).

Jurisprudences comparées

Canada
Silence des parties et qualification du contrat de bail
En l’absence d’entente entre les parties quant à la durée de ce bail, il y a lieu de conclure qu’il s’agit d’un bail à durée indéterminée. Pour mettre fin à tel bail, le locataire doit donner un avis au locateur d’une durée équivalente au terme fixé pour le paiement des loyers (art. 1882 du Code civil du Québec). Le loyer étant payé à chaque mois, René Matte devait donc donner un avis d’un mois pour mettre fin à son bail.
À cette date, il est trop tard pour donner un avis de fin d’occupation pour le mois d’octobre puisque l’avis donné n’est pas un avis d’un mois. Remax Accès inc. est donc justifiée de réclamer le paiement des loyers des mois de septembre et octobre ainsi que le montant de 5,69 $ pour un total de 575,07 $. Quant aux intérêts au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle réclamée, ils seront accordés seulement à compter de la date de la mise en demeure le 14 août 2003 (art. 1618 du Code civil du Québec). (« Remax Acs Inc. c. Matte, FCour du Québec », Cour du Québec, « Division des petites créances », Canada, Province du Québec, District de Québec,« Chambre civile », N° : 200-32-035687-044, 27 avril 2005).

France
Prise d’effet du bail
Nullité de la prise d’effet du bail avant l’entrée en jouissance du preneur
Il a été soutenu (D. Stapylton-Smith, Date de prise d’effet d’un bail commercial : remise en cause de la date contractuelle, JCP (éd. N) 1998.432) que, le bailleur étant obligé, « par la nature du contrat » , à procurer au preneur la jouissance de la chose louée (art. 1719 C. civ.), le bail ne peut pas entrer en vigueur tant que la délivrance de la chose louée n’a pas lieu ; en conséquence, la clause qui prévoirait une telle entrée en vigueur du bail devrait être tenue pour nulle en vertu de l’article 35 du décret aux termes duquel, « sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions de l’article 3-1 du décret », qui impose une durée minimale de neuf ans. Le congé qui compterait la durée du bail à partir de la date contractuelle ne devrait donc produire effet que neuf ans après la date, postérieure, de l’entrée en jouissance du preneur dans les lieux.

Luxembourg
Tacite reconduction
La tacite reconduction prévue à l’article 1738 du Code Civil requiert que le locataire, après l’expiration du bail, est resté en possession des lieux ce, sans opposition de la part du bailleur (Tr.Arr.luxbg, 4 janvier 1996, L//J,54811).

Suisse
Prolongation de la durée du bail

Ouverture d’une période de suspension de l’effet du congé donné par le bailleur en cas de projet de cessation prochaine de l’activité exercée dans les lieux
Aux termes de l’article 272 alinéa 1er du Code des obligations suisse, le locataire d’un local commercial peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Et selon l’article 2, dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente doit prendre en considération les circonstances de la conclusion du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que le comportement du bailleur et le besoin éventuel du bien par celui- ci ou ses proches parents ou alliés, la situation de l’immeuble sur le marché local susceptible de justifier une prolongation du bail ou de sa durée.

Dans cette affaire, le détenteur de certificat d’actions lui conférant un droit de jouissance sur un appartement appartenant à une société d’actionnaires, a sous loué l’appartement à un médecin dentiste qui a sous loué à son tour à un autre titulaire d’un certificat d’actions l’appartement voisin ; avec l’accord des autres actionnaires locataires, le médecin a percé une porte entre les deux appartements. Un avocat a alors acquis un certificat d’actions portant sur l’un des deux appartements et a ensuite acquis le certificat d’actions de l’autre appartement occupé par le dentiste. Il a alors signifié au dentiste son congé pour l’un des deux appartements à une date fixée, le dentiste ayant réduit son activité à mi temps et autorisé un homme d’affaires à utiliser le local pour y travailler régulièrement et en guise de boîte aux lettres. Le dentiste contestant le congé à lui signifié a sollicité une unique prolongation de six ans de la durée de son bail. La commission de conciliation a accordé à celui- ci une prolongation de trois ans augmentée par la cour d’appel. En vertu de l’article 272 alinéa 1er du Code des obligations suisse, le locataire peut demander la prolongation d’un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Et selon l’alinéa 2 de cet article, dans la pesée des intérêts en jeu, l’autorité compétente doit se fonder uniquement sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail , la situation personnelle , familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir à utiliser eux- mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin et la situation du marché local du logement et des locaux commerciaux. La pesée des intérêts en fonction de cette liste permet de déterminer le principe d’une éventuelle prolongation du bail et de sa durée. Et la fixation de la durée de la prolongation selon les critères précités relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Dans cette affaire, la cour d’appel a augmenté d’un an la durée de la prolongation du bail fixée en première instance afin que le dentiste locataire puisse aménager plus aisément d’autres locaux destinés à son activité professionnelle et supporter les dépenses consécutives. En tout état de cause, les juges ne sauraient exiger du locataire proche du terme de son activité professionnelle qu’il d’assume les frais de réinstallation afférents à son activité ( Cour civile 15 mai 2000, 4C.62/2000 : JURICAF).

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