Article 159

L’autorisation de vente de gré à gré d’un ou plusieurs immeubles détermine le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente.
Elle est notifiée, à la diligence du greffier, par acte extrajudiciaire au débiteur et aux créanciers inscrits, à domicile élu, dont les noms sont indiqués dans la décision.
Les créanciers inscrits, si le prix est insuffisant à les désintéresser tous, ont un délai de trente jours à compter de la notification de la décision pour faire surenchère du dixième sur le prix, par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout moyen laissant trace écrite adressé au syndic.
Passé ce délai, le syndic passe les actes nécessaires à la réalisation de la vente, soit avec l’acquéreur de son choix en l’absence de surenchère, soit avec le surenchérisseur le plus disant en cas de surenchère.

Jurisprudence OHADA

Autorisation de vendre formant la vente
Liquidateur non lié par la promesse d’achat reçue et non suivie
Il résulte de l’article 159 de l’AU que l’autorisation de vente de gré à gré est une décision déterminant le prix de l’immeuble et les conditions essentielles de la vente, que le syndic se contente d’exécuter. La vente de gré à gré n’obéit pas aux mêmes règles que la vente aux enchères et la promesse unilatérale d’achat versée aux débats ne saurait lier le liquidateur. Par conséquent, aucune violation d’une condition de forme ou de fond ne saurait être invoquée pour motiver l’annulation de la vente, et en l’absence de faute retenue contre le syndic, aucun fait générateur de responsabilité pouvant entraîner sa condamnation ne peut être retenu (TRHC Thiès, n° 243, 7-8-2003 : Madiop MBOW c/ Djibril WAR, Cheikh DIAGNE, www.ohada.com, Ohadata J-05-138).

Jurisprudences comparées

France

Portée de l’autorisation du juge-commissaire de vendre à une personne dénommée
l’ordonnance du juge-commissaire qui autorise la vente d’un immeuble à une personne nominativement désignée ou à toute autre, ne fait pas obligation de réaliser la vente au profit de la personne dénommée, de sorte qu’elle n’a pas pour effet de rendre parfaite la vente au profit de cette dernière, laquelle peut être valablement réalisée au profit d’une autre personne (Cass. com. 22 -1- 2002 : RJDA 5/02 no 534).
En revanche, la vente est parfaite dès lors que le juge-commissaire a ordonné la vente au profit de l’auteur d’une proposition d’achat (Cass. 3e civ. 26-4-2006 n° 508 : RJDA 11/06 n° 1155). Une nouvelle autorisation du juge-commissaire est alors requise pour réaliser la vente au profit d’une autre personne (Cass. com. 3-5-2006 : RJDA 10/06 n° 1059 ; D. 2006.1453.som. obs. A. Lienhard).

Date de conclusion de la vente

La vente de gré à gré est parfaite dès la décision rendue par le juge-commissaire, sous la condition suspensive que celle-ci acquiert force de chose jugée ; l’acquéreur ne peut dans ces conditions refuser de régulariser la vente ; à défaut de régularisation, l’arrêt qui constate cette carence de l’acquéreur vaut acte authentique de vente (CA Riom, 1e ch. civ., 22-5-2003 : Rev. dr. banc. 2004.106 obs. F. - X. Ludas).
Il importe peu que par la suite soit constatée la caducité de la procédure pour extinction du passif, dès lors que l’ordonnance était devenue définitive avant cette constatation (Cass. com. 4-10-2005 n° 1202 : D. 2005.1833 note M.-A. Rakotovahindy ; RJDA 6/06 n° 680).

Exclusion de la rescision pour lésion de la vente

La vente de gré à gré échappe à la rescision pour lésion (Cass. com. 16-6-2004 n° 982 : RJDA 12/04 n° 1359), mais elle peut être annulée pour vil prix (Cass. com. 28-9-2004 n° 1417 : RJDA 4/05 n° 436).

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