Article 146

  L’étendue du mandat de l’intermédiaire est déterminée par la nature de l’affaire à laquelle il se rapporte, si un contrat ne l’a pas expressément fixée.
En particulier, le mandat comprend le pouvoir de faire les actes juridiques nécessités par son exécution.
Toutefois, l’intermédiaire ne peut, sans un pouvoir spécial, engager une procédure judiciaire, transiger, compromettre, souscrire des engagements de change, aliéner ou grever des immeubles, ni faire de donation.

Jurisprudences comparées

France

1. Mandat d’aliéner
Absence de mandat de vendre
Ne comporte pas un mandat de vendre :

 un immeuble, donné à un agent immobilier, une correspondance qui ne comportait pas expressément un tel mandat (Cass. 1° civ. 21-12-1976 : Bull. civ. I n° 421) ;

 la décision de mandater un notaire pour élaborer le projet définitif et établir les formalités d’une vente (Cass. 3° civ.17-7-1991 : Bull. civ. III n° 216 ; JCP N 1992. II. 181, note Venandet).
Existence d’un mandat de vendre
Constitue un mandat exprès d’aliéner la procuration qui, outre le mandat général de gérer et
administrer les biens, charge le mandataire de vendre expressément tout ou partie des biens
meubles et immeubles et de consentir ces ventes aux prix, charges et conditions que le
mandataire aviserait (Cass. 1° civ. 6-7-2000 : Bull. civ. I n° 209).

2. Mandat de transiger
Absence de mandat de transiger
Le mandat de gérer et d’administrer ne comprend pas, en cas de difficultés, le pouvoir de traiter, transiger et compromettre (Cass. civ. 17-1-1973 : Bull. civ. I p. 23).

3. Mandat exprès ou spécial
Existence
Dès lors que l’opération à conclure est formulée en termes exprès, il n’est pas nécessaire de spécifier dans le mandat le ou les actes que le mandataire est habilité à conclure (Cass. civ. 21-11-1995 : Bull. civ. I p. 291 : caractère spécial du mandat donnant pouvoir d’emprunter sans préciser les emprunts à effectuer ; Cass. civ. 6-7-2000 : RJDA 1/01 n° 23 : caractère spécial du mandat donnant pouvoir de vendre tout ou partie des biens mobiliers et immobiliers du mandant aux prix, charges et conditions que le mandataire aviserait ; CA Nancy 5-5-1947 : D. 1947.som.31 : un mandat spécial d’administration d’un immeuble, quoique conçu en termes généraux, donne pouvoir de passer des baux à tels prix, clauses et conditions jugés convenables par le mandataire).
Absence
Le mandat n’est pas exprès :

 s’il n’indique aucune opération déterminée et particulière (Cass. civ. 15-2-1853 : DP 1853.1.75) ;

 dès lors que le mandataire agissant pour le compte d’un vendeur a inclus dans la télécopie qu’il a adressé au représentant de l’acquéreur la formule, « j’ai réussi à joindre [le propriétaire] », car celle-ci impliquait nécessairement l’absence de pouvoir écrit ; les fax échangés entre les deux représentants s’analysaient seulement comme des pourparlers en vue de la signature d’une promesse de vente et non comme une promesse de vente, ainsi que le prétendait l’acquéreur (CA Versailles 11-2-2005 : RJDA 6/05 n° 688).

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