Article 124

Tout acte relatif à une hypothèque et portant transmission, changement de rang, subrogation, renonciation, extinction, est établi, selon la loi nationale du lieu de situation de l’immeuble, par acte notarié ou par acte sous seing privé suivant un modèle agréé par la conservation de la propriété foncière et publié comme l’acte par lequel cette hypothèque est consentie ou constituée.
l’extinction de l’hypothèque conventionnelle ou forcée résulte :
de l’extinction de l’obligation principale ;
de la renonciation du créancier à l’hypothèque ;
de la péremption de l’inscription attestée, sous sa responsabilité, par le conservateur de la propriété foncière, cette attestation devant mentionner qu’aucune prorogation ou nouvelle inscription n’affecte la péremption ;
de la purge des hypothèques résultant du procès-verbal de l’adjudication sur expropriation forcée et du paiement ou de la consignation de l’indemnité définitive d’expropriation pour cause d’utilité publique.

Jurisprudences comparées
Etats-Unis.
Reconnaissance de l’absence d’hypothèque par le propriétaire du bien concerné
Un titre de propriété indiquant que le bien est franc de tout hypothèque, éteint toutes les garanties que le vendeur pouvait avoir sur le bien vendu. En conséquence, le vendeur ne peut pas demander la saisie du bien vendu si l’acheteur ne paye pas la totalité du prix convenu. (Fuller v. Gabert, Court of Appeal State of Wisconsin, 2007CV32 (2008)).

Renonciation par erreur du créancier hypothécaire à son hypothèque
Indemnisatin du créancier au titre de l’enrichissement sans cause

Lorsqu’une hypothèque a été levée par erreur, le prêteur peut agir sur le fondement de l’enrichissement sans cause lorsque le vendeur du bien qui devait être hypothéqué s’est injustement enrichi au détriment du prêteur. Tel est le cas d’une société qui a acheté une maison sur laquelle il y avait une hypothèque et qui l’a revendue alors que l’hypothèque avait été levée par erreur et que, de ce fait, le prêteur initial ne pouvait plus recouvrer sa créance en faisant vendre la maison (First national Saving v. Perry 11 Cal. App. 4th 1657 (1992)).

Annulation de la renonciation
Les juges de l’Etat de Californie ont jugé que lorsqu’une hypothèque conventionnelle a été levée par erreur, cette dernière doit être annulée afin de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cette levée (Duley v. Westinghouse Electric Corp 97 Cal. App. 3d 430 (1979)).

France
1. Transfert de l’hypothèque par stipulation pour autrui
L’hypothèque peut être acquise par une stipulation pour autrui ; un prêteur qui consent une ouverture de crédit peut obtenir une hypothèque pour lui-même et pour toute personne qu’il pourrait se substituer dans l’exécution de sa promesse de crédit (TGI Bordeaux 13-2-1969 : D. 1969.334 note Ghestin) ; des sociétés civiles immobilières peuvent s’engager envers une société commerciale à hypothéquer leurs immeubles au profit des futurs porteurs des obligations qu’émettra cette société, la souscription valant pour les intéressés acceptation de la stipulation (TGI Evry-Corbeil 26-4-1972 : GP 1972.2.732).

2. Cession d’antériorité
Existence
Jugé qu’est une cession d’antériorité, et non une renonciation pure et simple à hypothèque, la clause par laquelle des créanciers hypothécaires du premier vendeur confèrent au créancier hypothécaire du second vendeur le droit de se faire colloquer, dans tous ordres et contributions ayant pour objet la distribution du prix des immeubles hypothéqués, jusqu’à concurrence d’une somme déterminée, par préférence et antériorité auxdits créanciers (Cass. req. 9-1-1893 : DP 1895.1.105).
Il est aussi possible, pour le cédant, de conclure une « stipulation de concurrence » par laquelle il promet un rang égal au sien à un créancier moins bien placé (cf. TGI Bordeaux 13-2-1969 : D. 1969.334 note Ghestin).
Date de la cession
La cession d’antériorité peut être antérieure à la constitution de l’hypothèque qui doit bénéficier de ce rang (Cass. civ. 19-6-1979 : Bull. civ. III p. 101).
Effet
La cession d’antériorité met le cessionnaire au lieu et place qu’aurait occupés, dans l’ordre, la créance du cédant ; il s’ensuit que :

 le cessionnaire de la priorité ne peut pas se prévaloir du rang hypothécaire cédé si la créance garantie par l’hypothèque est éteinte ou a elle-même perdu son rang hypothécaire (Cass. req. 25-1-1853 : S. 1853.1.423) ;

 seul le cessionnaire peut se prévaloir au regard du cédant du rang qui lui a été transmis ; pour tous les autres créanciers hypothécaires intermédiaires le cédant conserve son rang, la cession de priorité ne valant pas renonciation du cédant à son hypothèque (Cass. req. 9-1-1893 : DP 1895.1.105 note de Loynes) ;

 le cessionnaire ne peut primer les créanciers intermédiaires qu’à concurrence de la créance la plus faible (Cass. civ. 23-1-1973 : D. 1973.427 note Frank).

3. Extinction de l’hypothèque
Extinction de la créance
L’hypothèque disparaît :

 avec l’extinction de la créance garantie et seulement lorsque celle-ci est éteinte (Cass. civ. 25-5-1987 : Bull. civ. II p. 66 : nonobstant la publication du jugement d’adjudication, le créancier hypothécaire n’est pas tenu de rapporter son inscription tant qu’il n’y a pas eu paiement ou consignation) ;

 si l’acte constitutif d’hypothèque est annulé ou résolu (pour un exemple de résolution, Cass. civ. 7-5-1986 : JCP G 1987.II.20737 note Dagot).
Mais les fautes commises par le créancier hypothécaire ne sont pas une cause d’extinction de l’hypothèque : jugé qu’on ne saurait retirer, au motif que le créancier aurait commis des négligences causant un préjudice à la masse des créanciers, leur garantie hypothécaire à des créances à concurrence du préjudice subi par la masse, car, parmi les causes d’extinction des hypothèques, la loi ne fait pas figurer les fautes commises par le créancier hypothécaire (Cass. com. 2-6-1980 : Bull. civ. IV p. 186).


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