Article 119

Seuls les immeubles immatriculés peuvent faire l’objet d’une hypothèque, sous réserve des textes particuliers autorisant l’inscription provisoire d’un droit réel au cours de la procédure d’immatriculation, à charge d’en opérer l’inscription définitive après l’établissement du titre foncier.
Peuvent faire l’objet d’une hypothèque :
1°) les fonds bâtis ou non bâtis et leurs améliorations ou constructions survenues, à l’exclusion des meubles qui en constituent l’accessoire ;
2°) les droits réels immobiliers régulièrement inscrits selon les règles du régime foncier.

Jurisprudences comparées

1. Hypothèque des immeubles par destination
1.1. Application de l’hypothèque aux meubles immobilisés
L’hypothèque porte aussi sur les meubles réputés immeubles par destination, même si ces meubles n’existaient pas au moment de la constitution de l’hypothèque et en dépit du privilège qu’a sur eux le vendeur (CA Paris 13-5-1936 : DH 1936.384).

1.2. Identité de propriétaire
Seul celui qui est propriétaire à la fois des objets mobiliers et de l’immeuble au service ou à l’exploitation duquel il les a placés peut conférer à des objets mobiliers le caractère d’immeubles par destination (Cass. civ. 5-3-1980 : Bull. civ. III p. 37).
Le fait qu’un bien soit vendu avec clause de réserve de propriété n’empêche pas en soi le jeu du mécanisme de l’immobilisation car la nature immobilière ou mobilière d’un bien est définie par la loi ; la convention des parties (notamment la stipulation de la réserve de propriété) ne peut donc pas avoir d’incidence à cet égard (Cass. civ. 26-6-1991 : RJDA 10/91 n° 838). Par exemple, le vendeur ne peut pas revendiquer le séchoir qui avait été rattaché à des éléments immobiliers de l’usine de l’acquéreur précisément édifiée pour le recevoir (Cass. com. 6-1-1987 : D. 1987.242 note Prévault) ; mais il peut reprendre les meubles affectés à l’immeuble dès lors qu’ils n’ont pas été scellés (CA Paris 2-12-1986 : BRDA 5/87 p. 13). Si les biens sont indivis, il faut l’accord de tous les indivisaires pour procéder à l’immobilisation (cf. C. civ. art. 815-3 ; Cass. req. 15-7-1867 : DP 1868.1.269).

1.3. Utilité du meuble pour l’exploitation de l’immeuble
Affectation au service d’une exploitation
Le meuble peut être affecté au service d’une exploitation agricole, industrielle ou commerciale à condition que le propriétaire ait voulu cette affectation (Cass. civ. 3-7-1968 : D. 1969.161).
Tel est le cas, par exemple, de l’outillage installé dans un immeuble spécialement aménagé à cet effet et dans lequel est exercée une industrie (Cass. civ. 27-6-1944 : DC 1944.93 ; Cass. com. 5-2-2002 n° 329 : Rev. proc. coll. 2003.306 obs. Monsérié-Bon ; CA Agen 1-12-1988 : Defrénois 1989.1213 note Vialard), des serres, même mobiles, affectées à l’exploitation (Cass. civ. 6-1-1972 : D. 1972.398), de la terre de bruyère placée par un horticulteur dans des serres (Cass. civ. 5-5-1981 : Bull. civ. III p. 65), du matériel de séchage annexé à une usine de marais salants (Cass. civ. 11-6-1965 : JCP G 1965.IV.101), des meubles garnissant un hôtel (Cass. civ. 29-10-1984 : Bull. civ. III p. 138), d’une installation frigorifique installée dans un fonds de commerce (Cass. civ. 4-6-1962 : Bull. civ. I p. 251) ou d’une bibliothèque aux dimensions exactes de la pièce (Cass. civ. 5-3-1991 : Bull. civ. I p. 53).
En revanche, ne sont pas indispensables :

 à une exploitation agricole : un stock de cognac destiné à être vendu (Cass. civ. 1-12-1976 : JCP G 1977.II.18735 concl. Gulphe) ;

 à l’exploitation d’un fonds de commerce appartenant aussi au propriétaire de l’immeuble : les marchandises destinées à être vendues (CA Lyon 17-11-1900 : DP 1903.2.249 note Valéry) ou les meubles de luxe placés dans un hôtel modeste (CA Nancy 4-12-1936 : DH 1937.123) ;

 à l’exploitation d’une usine : les fûts et bouteilles d’une brasserie facturés à un acheteur (Cass. civ. 8-2-1926 : DH 1926.162) ou les sacs utilisés par une usine de fabrication de ciments uniquement pour la livraison aux clients du ciment dont la fabrication est entièrement achevée (CA Lyon 17-11-1900, précité).

1.4. Fixation définitive à un immeuble
Sont fixés à l’immeuble :
- une bibliothèque dont les juges du fond ont relevé qu’elle était un important meuble en L, qui masquait entièrement les murs sur lesquels il était appuyé et qui avait été construit aux dimensions exactes de la pièce dont il épousait les particularités et dont ils ont souverainement estimé que les propriétaires avaient ainsi manifesté leur volonté de faire de l’agencement de cette bibliothèque un accessoire de l’immeuble auquel elle était fixée et dont elle ne pouvait être détachée sans en altérer la substance (Cass. 1e civ., 5-3-1991 : Bull. I n° 81) ;
- l’insert d’une cheminée qui ne peut être retiré sans dommage pour l’ancienne cheminée puisqu’il aurait fallu, pour cela, casser l’ébrasement dudit insert et enlever les deux gaines d’aération des locaux contigus, ce qui aurait entraîné des dégâts importants de maçonnerie de l’immeuble en raison de l’incorporation de l’insert au gros oeuvre (CA Rennes, 11-5-1994 : JCP 1995.IV.1151) ;
- une cuisine intégrée à un local d’habitation dont la plupart des éléments, réalisés aux dimensions exactes de la pièce et scellés au mur, ne peuvent être détachés de leur support sans dégradation (CA Grenoble 22-11-1994 : Bull. inf. C. cass. 1995 n° 723 p. 21) ;
- les boiseries commandées par un propriétaire pour son appartement, dès lors qu’elles ont été ajustées pour être exactement adaptées à la pièce, masquant les murs et permettant de faire passer derrière tous les conduits et câbles nécessaires de sorte que leur enlèvement détruirait l’harmonie de l’ensemble (CA Paris, 16-4-1996, D. 1997.som.18 obs. A. Robert) ;

 des serres fixées au sol par des dés de béton, assurant leur immobilité, et assimilables à des fondations (Cass. com. 9-6-2004 : Bull. civ. IV n° 119 ; D.2004.som.2405 obs. N. Reboul-Maupin, l’arrêt tenant même ces serres pour des immeubles par nature).
Ne sont pas fixés à l’immeuble :

 des boiseries n’adhérant pas au mur et qui peuvent être retirées sans dommage pour elles ni pour l’immeuble (Cass. civ. 5-4-1965 : D. 1966.som.13) ;

 des radiateurs électriques simplement vissés et reliés à l’installation par des dominos (Cass. civ. 7-7-1981 : GP 1982.pan.351 obs. Piedelièvre) ;

 deux bas-reliefs en marbre placés au-dessus des portes d’accès au grand salon d’un château car :
. ils n’étaient pas encastrés mais accolés au mur par de simples patins de plâtre à l’envers des bas-reliefs et retenus pas des pattes métalliques ;
. des parcloses en bois vissées dans le mur masquaient la solution de continuité entre les bas-reliefs et la maçonnerie ;
. les bas-reliefs étaient posés sur les poutres faisant linteau des portes d’accès et n’étaient donc pas intimement incorporés aux murs du grand salon
(T. adm. Versailles, 3e ch., 4-7-1996, Sté Transurba c/ ministre de la Culture, D. 1997.33 concl. J.-P. Demouveaux) ;

 une véranda (TI Pau 3-10-1996, Bull. inf. C. cass. 1997 n° 447 p. 32 ; les locataires qui avaient fait construire la véranda pouvaient donc l’enlever avant leur départ même s’ils avaient sollicité l’accord des propriétaires pour cette construction car cela ne signifie pas qu’ils aient voulu, de façon claire et irrévocable, en transférer la propriété) ;
- une peinture sur toile, située au-dessus d’une cheminée à l’intérieur de boiseries, qui était simplement accrochée dans l’encadrement par des pattes en fer et non collées et dont la dépose ne devait pas nuire aux boiseries (Cass. 1e civ., 13-4-1999, Droit et Patrimoine Hebdo 1999 n° 293 p. 2).

1.5. Lien entre l’immobilisation et la fixation
Les immeubles par destination conservent leur qualité tant que l’immobilisation persiste ; tel est le cas :

 lorsque l’immeuble a été loué tel qu’il était sans qu’aucun changement ne fût apporté à son mode d’exploitation (Cass. com. 16-6-1965 : Bull. civ. III p. 348) ou apporté en société (CA Paris 3-4-1875 : DP 1876.2.239).

 tant qu’ils n’ont pas été détachés du fonds (Cass. civ. 4-6-1962 : Bull. civ. I p. 251), la seule volonté du propriétaire de les vendre séparément du fonds ne peut leur faire perdre cette qualité, laquelle, en l’absence d’enlèvement effectivement réalisé, ne disparaît qu’après la vente (Cass. civ. 7-4-1998 : RJDA 6/98 n° 696).
L’acte de séparation doit être le fait du propriétaire et non du locataire ou d’un seul indivisaire (Cass. req. 17-3-1931 : DH 1931.233 ; CA Montpellier 18-12-1984 : D. 1985.208 note Maury).
L’immobilisation cesse quand le bien n’est plus utile à l’exploitation du fonds, par exemple en cas d’usure (cf. Cass. civ. 18-2-1971 : Bull. civ. III p. 89).

2. Hypothèque des accessoires de l’immeuble
L’hypothèque porte sur :

 les produits de l’immeuble mais non sur les fruits de celui-ci dont la perception correspond à un acte d’utilisation de la chose qui n’affecte pas sa valeur ; ainsi, ne constitue pas un produit la prime d’arrachage de vignes car elle n’est pas la représentation de la valeur de la vigne détruite et elle ne constitue pas le prix des produits de celle-ci (Cass. civ. 12-10-1994 : RJDA 1/95 n° 61) ;

 les améliorations dont l’immeuble hypothéqué a bénéficié, sans qu’il y ait lieu de distinguer si elles constituent des immeubles par nature ou par destination ni si le propriétaire qui en est l’auteur est le débiteur principal ou un tiers détenteur (Cass. req. 2-7-1901 : DP 1909.1.342 ; Cass. civ. 1-5-1906 : DP 1909.1.345).