Article 114

  L’expiration du contrat de location-gérance à son terme normal ou anticipé rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds contractées par le locataire du fonds pendant la gérance.

Jurisprudence OHADA

L’expiration de la location gérance se fait suivant les stipulations contractuelles qui peuvent prévoir une résiliation à tout moment moyennant un préavis de trois mois (TR Thiès, civ. & com., 21-3-2002 : TOTAL ELF FINA SENEGAL c/ Boubacar SIDIBE, www.ohada.com, Ohadata J-03-36, obs. Joseph ISSA SAYEGH, 1ère espèce ; et TRHC Dakar, 24-9-2002 : Sté Total Fina Elf Sénégal c/ Aliou Diouf, www.ohada.com, Ohadata J-03-36, obs. Joseph ISSA SAYEGH, 2ème espèce).

Jurisprudences comparées

France

1. Causes d’extinction
Arrivée du terme
Le contrat prend alors fin au terme convenu sans que le locataire-gérant puisse prétendre à un droit au renouvellement du contrat (Cass. req. 22-7-1931 : D.H. 1931.507 ; Cass. com. 11-1-1960 : D. 1960.383).

Contrat à durée indéterminée
Le contrat renouvelé tacitement peut être résilié à tout moment par chacune des parties, mais la rupture ne doit pas être abusive (Cass. com. 7-3-1989 : BRDA 7/89 p. 13).

Inexécution
L’inexécution d’une des obligations de la location-gérance peut entraîner la résolution (ou résiliation) judiciaire du contrat (Cass. com. 27-2-2001 : RJDA 6/01 n° 680).

Mais le fait qu’une boucherie soit ouverte trois fois par semaine dans une commune de 160 habitants n’autorise pas le loueur à demander la résiliation de la location-gérance pour insuffisance d’exploitation du fonds (Cass. com. 8-2-1966 : Bull. civ. III p. 70).
Autres événements
Le contrat de location-gérance prend fin en cas de fermeture ordonnée par décision administrative (Cass. com. 20-1-1960 : JCP G 1960.II.11774 obs. Legeais) ou en cas de décès du locataire-gérant, le contrat étant conclu intuitu personae (cf. Cass. com. 1-12-1969 : Bull. civ. IV. p. 331).
Le contrat n’a pas été jugé éteint dans un cas où l’immeuble n’avait pas été entièrement détruit et où l’activité pouvait être reprise après un délai de huit mois nécessaire à l’accomplissement des travaux de remise en état des lieux (Cass. com. 24-3-1998 : RJDA 8-9/98 n° 980).

2. Absence d’extinction
Ni le redressement ou la liquidation judiciaire du locataire ni la décision de l’administrateur ou du liquidateur de mettre fin à l’exécution du contrat en cours n’ont, à eux seuls, pour effet d’entraîner la résiliation du contrat de location-gérance et le retour au loueur du fonds donné en location (Cass. com. 7-2-1989 : Bull. civ. IV p. 31 ; CA Paris 2-12-1994 : RJDA 4/95 n° 436).
Le refus de renouvellement du bail des locaux ne constitue pas pour le locataire-gérant, tant qu’il a droit au maintien dans les lieux, un motif légitime pour résilier unilatéralement le contrat de location-gérance (Cass. com. 24-3-1998 : RJDA 8-9/98 n° 981).

3. Restitutions
3.1. Obligation de restitution
Le locataire-gérant doit rendre le fonds au loueur, sous peine d’être expulsé (Cass. com. 7-3-1989 : BRDA 7/89 p. 13) et condamné au paiement d’une indemnité (cf. Cass. com. 17-5-1966 : Bull. civ. III p. 227).
Lorsque des copreneurs se sont engagés à exécuter solidairement le contrat, l’un d’eux ne peut pas échapper au paiement de l’indemnité due au loueur en faisant valoir que le matériel non restitué a été emporté par un autre copreneur (Cass. com. 2-7-1996 : RJDA 12/96 n° 1469).
3.2. Eléments à restituer
Lorsque le contrat de location n’énumère pas ceux-ci avec précision, il appartient au loueur qui demande la restitution de l’un d’eux de prouver qu’il était compris dans la location (Cass. com. 11-6-1979 : Bull. civ. IV p. 157). A défaut, il ne peut pas se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code civil selon laquelle le locataire est réputé avoir reçu le bien loué en bon état s’il n’en a pas été fait de description (Cass. com. 4-11-1982 : GP 1983.pan.94).
Sauf stipulation contractuelle contraire, le loueur n’est pas tenu de reprendre le stock existant (Cass. com. 23-3-1999 : RJDA 5/99 n° 549).
3.3. Moins-values
Les moins-values subies par les éléments du fonds sont à la charge du locataire-gérant dès lors qu’il s’est engagé dans le contrat à les restituer en bon état (Cass. com. 4-11-1982 : GP 1983.pan.94), si la dépréciation est due à un arrêt injustifié de l’exploitation du fonds par le locataire (Cass. com. 6-5-2002 : RJDA 10/02 n° 1016) ou si le loueur apporte la preuve qu’il a commis une faute qui est à l’origine de la dépréciation du bien, ce qui n’est pas le cas si la dépréciation est due à la modification des circonstances économiques (Cass. com. 19-5-1998 : RJDA 10/98 n° 1103).
3.4. Plues-values
Les extensions du fonds réalisées postérieurement à la mise en gérance ou les éléments nouveaux apportés au fonds appartiennent personnellement au locataire (Cass. civ. 3-7-1968 : Bull. civ. III p. 243 ; CA Lyon 29-1-1951 : D. 1951.191).
L’enseigne, signe de ralliement de la clientèle, devient un élément du fonds et le gérant ne peut plus l’enlever (CA Lyon 29-1-1951, précité).

4. Rétablissement du gérant
Le locataire est tenu par la clause de non-concurrence prévue par le contrat de location-gérance (Cass. com. 28-4-1987 : BRDA 10/87 p. 21). A défaut de clause de non-concurrence, le locataire-gérant peut se rétablir à condition d’éviter de provoquer dans l’esprit de la clientèle une confusion entre son nouvel établissement et le fonds précédemment géré susceptible de le rendre coupable de concurrence déloyale (Cass. com. 15-4-1982 : GP 1982.pan.258).

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