Article 113

- Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le propriétaire du fonds est solidairement responsable.

Jurisprudences comparées

France

1. Dettes visées
1.1. Date de naissance
Obligation du loueur
Le loueur répond :

 des dettes contractées même par le tiers qui s’est substitué au locataire avec lequel il a conclu à son vu et su (Cass. com. 21-11-1989 : Bull. civ. IV p. 197) ;

 des dettes contractées entre la date de conclusion du contrat de location-gérance et sa publication, sans égard aux dates d’échéances successives : le loueur peut être condamné à verser à une société de crédit-bail l’indemnité de résiliation prévue au contrat à la suite du non-paiement par le locataire de loyers exigibles deux ans environ après la mise en location-gérance du fonds (CA Paris 11-2-1981 : BRDA 23/81 p. 9) ou encore à payer le montant de factures relatives à des prestations publicitaires commandées par le locataire (avant la publication) et dont la fourniture devait s’échelonner sur trois ans (Cass. com. 19-11-1975 : Cass. com. 19-11-1975 : JCP G 1976.II.18300 obs. A.S.) ;

 s’agissant de la TVA, des droits dont le fait générateur est intervenu (entre la date de conclusion du contrat de location-gérance et sa publication), alors même que la déclaration que le locataire-gérant aurait dû souscrire devait intervenir à une date à laquelle le loueur n’était plus tenu par son obligation solidaire (CAA Nantes, 1e ch., 26 mai 2004 no 00-1349 : RJDA 1/05 no 29).
Non-obligation du loueur Le loueur n’est pas tenu des dettes contractées par le locataire-gérant avant que celui-ci acquière la qualité de locataire-gérant (Cass. com. 26-5-1992 : RJDA 8-9/92 n° 819).
1.2. Dettes liées à l’exploitation du fonds
Il suffit que les dettes soient en rapport avec l’exploitation, il n’est pas nécessaire que le loueur ait exploité le fonds avec le locataire-gérant ni qu’il lui ait donné mandat (Cass. com. 12-1-1988 : Bull. civ. IV p. 13).
Obligation du loueur
L’obligation du loueur s’est trouvée engagée en raison des dettes suivantes :

 fourniture de matières premières (Cass. com. 19-2-1979 : Bull. civ. IV p. 52 : viande pour une boucherie) ;

 coût d’une annonce publicitaire (Cass. com. 19-11-1975 : Bull. civ. IV p. 229) ;

 achat du stock du précédent exploitant (CA Paris 18-12-1980 : D. 1981.IR.486).

 cotisations sociales de retraite liées à l’exploitation du fonds (Cass. com. 4-5-1999, RJDA 7/99 n°780).
Non-obligation du loueur
Ne sont pas nécessaires à l’exploitation du fonds :

 les travaux destinés à l’achèvement et à l’aménagement d’un bâtiment en construction, alors que la location-gérance ne portait que sur le fonds de café-restaurant et que les dépenses étaient d’amélioration, d’agrandissement et de réfection (Cass. com. 16-1-1985 : Bull. civ. IV p. 23) ;

 le prêt consenti au gérant pour lui permettre d’obtenir la gérance (Cass. com. 19-1-1969 : Bull. civ. IV p. 69) ou pour payer le dépôt de garantie exigé par le propriétaire du fonds (Cass. com. 6-6-1972 : D. 1972.580 1e espèce ; CA Paris 30-6-1982 : BRDA 21/82 p. 16) ;

 une partie des fournitures de marchandises, dès lors que le locataire-gérant, en organisant des tournées de livraison avec un véhicule alors qu’auparavant le fonds était sédentaire, avait réalisé une extension du fonds qui n’était pas nécessaire à l’exploitation de celui-ci (Cass. com. 24-6-1986 : Bull. civ. IV p. 116 : en l’espèce, le loueur a été condamné à payer seulement la moitié des marchandises) ;

 les cotisations de retraite vieillesse du locataire-gérant (Cass. com. 6-6-1972 : D. 1972.580 2e espèce) ;

 un matériel d’équipement d’un prix « relativement élevé » (Cass. com. 8-1-1980 : JCP G 1980.II.19358 obs. A.S.).

2. Renouvellement du contrat de location-gérance
Par tacite reconduction
N’étant pas nécessaire de procéder à une nouvelle publication, la responsabilité du loueur ne peut pas être à nouveau engagée du fait du renouvellement (CA Aix 8-1-1964 : GP 1964.1.329 ; CA Paris 29-4-1976 : D. 1977.IR.92).
Par conclusion d’un nouveau contrat
Dans un cas où des parties déjà liées par un précédent contrat de location-gérance avaient conclu un nouveau contrat qui précisait que l’on se trouvait en présence de deux contrats successifs, indépendants l’un de l’autre, il a été jugé qu’en l’absence de publication de ce dernier contrat, le propriétaire du fonds se trouvait tenu des dettes nées de l’exploitation du fonds conformément à ce contrat (CA Versailles 16-4-1986 : BRDA 22/86 p. 22).

3. Créanciers pouvant mettre en cause le loueur
3.1. Irrecevabilité des créanciers de mauvaise foi
Est irrecevable à agir contre le loueur, en raison de sa mauvaise foi, le fournisseur d’un locataire-gérant qui avait continué à lui fournir à crédit des livraisons particulièrement importantes, bien que ce dernier eût cessé de régler ses dettes, et qui avait attendu une date proche du terme des six mois fixé par l’article L 144-7 du Code de commerce pour exiger le paiement comptant de fournitures qui furent à compter de ce moment d’une bien moindre importance (Cass. com. 6-6-1972 : Bull. civ. IV p. 173).
3.2. Irrecevabilité du locataire-gérant
Le locataire-gérant est irrecevable à se prévaloir de la solidarité du loueur, celle-ci n’étant pas destinée à le protéger (Cass. com. 16-1-1996 : RJDA 5/96 n° 630).
3.3. Irrecevabilité des tiers impliqués dans la gestion du fonds
Les tiers qui se sont immiscés dans la gestion du fonds ne sont pas fondés à se prévaloir de l’obligation solidaire du loueur (Cass. com. 11-10-1977 : Bull. civ. IV p. 191 : tiers qui avait choisi le locataire-gérant).
Mais le seul fait d’avoir connu l’existence de la location-gérance ne prive pas le tiers du droit d’invoquer la solidarité du loueur dès lors que le contrat n’a pas été publié (Cass. com. 4-5-1999 : RJDA 7/99 n° 780). Il en est de même en présence de la clause du contrat de location-gérance mettant à la charge du gérant l’obligation de payer comptant toutes ses commandes malgré l’insertion de cette clause dans la publication légale (CA Paris 4-5-1990 : JCP N 1992.II.132 ; contra CA Paris 28-6-2002 : RJDA 12/02 n° 1266).

4. Mise en jeu de la responsabilité solidaire du loueur
La responsabilité solidaire du loueur est mise en jeu dans les conditions suivantes :

 le loueur ne peut pas invoquer la nullité de la location-gérance pour se soustraire à sa responsabilité (Cass. com. 24-4-1985 : GP 1985.pan.359 ; CA Paris 31-3-1994 : D. 1994.IR.122) ;

 même s’il n’est pas commerçant, le loueur du fonds poursuivi en raison de son obligation solidaire doit être attrait devant le tribunal de commerce (Cass. com. 22-1-1991 : RJDA 5/91 n° 396) ;

 le loueur qui a omis la publicité est, même si le locataire-gérant est soumis à une procédure collective, solidairement responsable des factures impayées (CA Paris 31-3-1994 : D. 1994.IR.122).

Ne peut pas agir contre le loueur d’un fonds de commerce le représentant des créanciers du locataire-gérant sous procédure collective, qui ne peut agir que dans l’intérêt de tous les créanciers et donc pas seulement pour ceux qui disposent d’une créance née de l’exploitation du fonds (Cass. com. 9-11-2004 n° 1605 : RJDA 3/05 n° 285).

5. Droit du loueur au remboursement
Le loueur a droit de récupérer les sommes qu’il a payées même s’il ne remplissait pas les conditions requises pour louer son fonds, dès lors la dette avait été contractée dans l’intérêt exclusif du gérant (Cass. com. 17-7-1978 : Bull. civ. IV p. 170).

6. Responsabilité de droit commun du loueur
Après la publication du contrat de location-gérance, la responsabilité du loueur peut être engagée dans les conditions du droit commun, s’il a créé une confusion entre sa propre affaire et le fonds loué (Cass. com. 22-12-1980 : BRDA 7/81 p. 15) ou s’il a commis une faute (Cass. com. 21-4-1977 : D. 1977.IR.358 : en l’espèce, le propriétaire après avoir résilié le contrat de location-gérance avait immédiatement pris possession de toutes les valeurs d’actif qui constituaient le gage des créanciers, mettant ceux-ci dans l’impossibilité de récupérer leur créance sur le locataire-gérant ; pour un exemple d’absence de faute, Cass. com. 17-10-1995 : RJDA 1/96 n° 54).

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