Article 101

Le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et conditions du bail.
A défaut de paiement du loyer ou en cas d’inexécution d’une clause du bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l’expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, après avoir fait délivrer, par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail.
Cette mise en demeure doit reproduire, sous peine de nullité, les termes du présent article, et informer le preneur qu’à défaut de paiement ou de respect des clauses et conditions du bail dans un délai d’un mois, la résiliation sera poursuivie.
Le bailleur qui entend poursuivre la résiliation du bail dans lequel est exploité un fonds de commerce doit notifier sa demande aux créanciers inscrits.
Le jugement prononçant la résiliation ne peut intervenir qu’après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits.

Jurisprudence OHADA

1. Condition préalable : bail commercial
L’art. 101 de l’AUDCG n’a pas à s’appliquer tant que le caractère de bail commercial n’est pas établi (C A Douala, N° 39/REF, 8-1-2003 : Dame JOUMANI Née NGANSI Thérèse c/ ELESSA NGOUBO Richard et autres, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 44, 2CM23).

2. Interdiction de la clause résolutoire de plein droit
Jugé :

 d’une part, que le droit de résiliation du bail pour inexécution d’une clause du contrat est placé sous le contrôle du juge et qu’il en résulte que les clauses résolutoires expresses sont dépourvues de tout effet automatique (CA du Centre, n°124/De, 19-3-2004 : Le groupe SOCOPAC/FOMUP C/ La SCI des Frères Réunis, www.ohada.com , Ohadata J-04-207) ;

 d’autre part, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’il s’ensuit qu’en présence d’une clause de résiliation de plein droit pour non paiement des loyers attribuant compétence au juge des référés pour prononcer la résiliation et l’expulsion, il y a lieu d’appliquer cette clause (C Sup. Abidjan, ch. Jud., n° 136, 15-3-2001, www.ohada.com , Ohadata J-02-86).
Sur la validité de la clause résolutoire de plein droit pour sanctionner le motif grave et légitime de résiliation du bail, voir supra sous art. 95.

3. Causes de résiliation judiciaire
La résiliation judiciaire du bail ne peut avoir lieu qu’à défaut de paiement du loyer ou en cas d’inexécution d’une clause du bail conformément à l’article 101 AUDCG (TPI Bangangté, n° 10/CIV, 17-4-2003 : TCHOUMBA Dieudonné c/ Sté G.D.B., www.ohada.com , Ohadata J-05-166).

3.1. Résiliation pour défaut de paiement des loyers
3.1.1. Prononcé de la résiliation
Doivent être prononcées la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et la condamnation au paiement des loyers échus :
- lorsque le preneur refuse de payer ses loyers malgré une mise en demeure faite conformément à l’art. 101 de l’AUDCG (TRHC, DAKAR, n° 2003, 3-12-2003 : Mamadou Fall c/ Mamadou Ly, www.ohada.com, Ohadata J-04-266 ; TRHC DAKAR, Ord. Réf. n° 1615, 6-10-2003 : Alamadies Immobilier SARL représentant Daly Ndiaye c/ Société moustiques, www.ohada.com , Ohadata J-04-271 ; TRHC DAKAR, n° 2004, 3-12-2003 : Mar Mbaye c/ Lamane Faye et Pape Keïta, www.ohada.com , Ohadata J-04-267 ; TPI Bafoussam, n° 45/civ., 18-6-2004 : NOUWENZEM Justin Leroi c/ MAPOURE NGAMIE Edmond Jacques, www.ohada.com , Ohadata J-05-13) ;
- lorsque les loyers réclamés ont été payés hors du délai imparti par le commandement de payer (TRHC Dakar, n° 2322, 17-12-2003 : REMY JUTEAU c/ LA STE SENITAL, www.ohada.com , Ohadata J-04-282) ;

 lorsque celui-ci ne justifie pas du paiement des loyers dans le mois suivant la date de signification du commandement ; doit être rejetée la demande d’exécution provisoire sur minute et avant enregistrement si aucune nécessité des circonstances de l’espèce ne l’exige (TRHC Dakar, Ord. n° 1613 du 13-10-2003 : François BAMPOKY c/ DA.GE.C, www.ohada.com, Ohadata J-04-26 ; TRHC DAKAR, n°2328, 17-12-2003 : Modiane Diome c/ Nogaye Niang, www.ohada.com , Ohadata J-04-281) ;

 lorsque le preneur a accumulé plusieurs mois de loyers impayés dès lors que le contrat de bail qui le liait au bailleur stipulait que le non-paiement d’un terme de loyer aboutirait à la résiliation de plein droit du bail et que la sommation valant mise en demeure a été faite suivant les conditions prescrites par l’article 101 AUDCG (TPI Douala Bonanjo, Ord. de contentieux d’exécution n° 756, 8-7-2003, TCHOUBE Joseph c/ AGBAI OKOJI, www.ohada.com , Ohadata J-04-451) ;

 lorsque le preneur reconnaît devoir 33 mois de loyers impayés, qu’il perçoit des loyers de sous-locataires dont il ne reverse rien au propriétaire, l’exécution provisoire devant être aussi ordonnée (Trib. Com. Bamako, n° 116, 29-3-2000 : Archevêché de Bamako c/ Ibrahim Sylla, www.ohada.com , Ohadata J-02-42).

Pour d’autres décisions d’expulsion, voir CA Daloa, n° 72, 27-2-2002 : Compagnie de distribution de Côte d’Ivoire c/ A. T., Le Juris Ohada, n° 1/2004, janvier-mars 2004, p. 63 ; www.ohada.com , Ohadata J-04-174 ; CA Niamey, n° 57 réf., 4-6-2003 : S. B. C/ E. H. M., Le Juris Ohada n° 4/2004, octobre – décembre 2004, p. 64, note BROU Kouakou Mathurin, www.ohada.com , Ohadata J-05-181.
3.1.2. Constatation du défaut de paiement des loyers
Le bail doit être résilié et le preneur expulsé lorsqu’il résulte des quittances versées, émises et produites par le bailleur que le preneur est redevable de loyers impayés (TRHC Dakar, 2-12-2003 : O. K. – Sté A.T.E.C c/A. D, M. A. G., A. B. Ly, www.ohada.com, Ohadata J-03-204 ; TRHC Dakar, 3-1-2001, n° 55, Malal Ndongo c/ Commune d’arrondissement de Dieuppel Derklé , www.ohada.com , Ohadata J-05-6 ; TRHC DAKAR, n° 2004, 3-12-2003 : Mar Mbaye c/ Lamane Faye et Pape Keïta, www.ohada.com , Ohadata J-04-267) ; la production d’un certificat du Greffe attestant l’inexistence de créanciers inscrits en vertu d’un nantissement sur le fonds de commerce exploité dans les lieux loués auxquels le bailleur doit notifier sa demande de résiliation, ainsi que les quittances de loyers impayés, suffisent pour faire droit à la demande de résiliation et d’expulsion (TRHC Dakar, n° 78, 16-1-2001:DAMAG c/ dame John Ahyee Françoise, www.ohada.com , Ohadata J-05-64).
3.1.3. Exclusion de l’exception tirée des manquements du bailleur postérieurs à la décision d’expulsion
Est régulière l’expulsion du preneur faite pour un défaut de paiement de loyers suivant procès verbal d’huissier sur la base d’une ordonnance de référé ; dès lors le preneur ne peut invoquer pour sa réintégration des faits de trouble de jouissance et de voie de fait [en l’occurrence changement de serrure de la porte par le bailleur en l’absence et sans le consentement du preneur et sans autorisation judiciaire – faits constatés par voie d’huissier] mais intervenus postérieurement (TRHC Dakar, 5-5-2003 : Sté IFRATELLI ITALIA SARL c/ Yoro Mbaye Konaté, www.ohada.com , Ohadata J-03-211).
3.1.4. Condamnation du preneur à dommages et intérêts pour résistance abusive
Le preneur pourra aussi être condamné à payer des dommages et intérêts pour résistance abusive (TRHC DAKAR, n° 1969 du 2-12-2003 : Cabinet Foncier et Immobilier dit CFI c/ Moustapha Amar, www.ohada.com , Ohadata J-04-272).
3.1.4. Rejet de la résiliation
Le juge peut refuser la résiliation pour tenir compte de ce que le débiteur a intégralement acquitté des loyers échus avant l’introduction de l’instance en expulsion (CA du Centre, n°124/De, 19-3-2004 : Le groupe SOCOPAC/FOMUP C/ La SCI des Frères Réunis, www.ohada.com , Ohadata J-04-207) ; C A Ouagadougou, N° 105, 19-11-1999 : IMPEX-AFRIQUE c/ ATTIE CHAWKI, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 39, 2BF21). De même, l’appelant (locataire) s’étant déjà acquitté de tous les loyers dus, y compris ceux qui avaient motivé le premier juge à ordonner son expulsion, la demande actuelle de résiliation du bail fondée sur le non paiement de loyers devient sans objet, et il n’y a lieu ni à résiliation du contrat ni à expulsion de l’appelant (C A Abidjan, N° 330, 10-3-2000 : MALKA Elie c/ Sté TOTAL CI, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 24, 2CI11). Le chèque en tant qu’instrument de paiement étant libératoire dès sa remise sauf défaut ou insuffisance de provision, le paiement fait par chèque couvrant le principal est parfaitement valable ; le paiement des frais de procédure se fait après qu’ils soient taxés et fassent l’objet d’un commandement préalable comme l’exige l’article 101 de l’AUDCG (TRHC Dakar, 5-5-2003 : SAI - LIBERATION c/ J. C. R., www.ohada ;com , Ohadata J-03-210).
Si le bailleur décide tout de même de résilier, il doit, dans ce cas, se conformer à l’article 93 AUDCG, c’est à dire offrir au preneur une indemnité d’éviction (CA de l’Ouest, n° 11/civ., 9-10-2002 : K. A. c/ F. C., www.ohada.com , Ohadata J-04-227).
3.1.5.Juge des référés
Incompétence
Le juge des référés n’est compétent que pour connaître des contestations relatives au montant des loyers d’un bail révisé ou renouvelé, et non pour un litige portant sur une demande d’expulsion pour non-paiement de loyers ; l’art. 101 de l’AUDCG ne précisant pas la juridiction compétente pour connaître d’une demande d’expulsion d’un preneur à bail en cas de défaut de paiement de loyers, il convient de se référer au droit national de chaque État partie pour déterminer cette juridiction compétente. Par conséquent, doit être annulée la décision qui viole les dispositions du droit national dont l’application au cas d’espèce procède des articles 101 et 102 de l’AUDCG (C A Abidjan, N° 1129/00, 18-2-2000 : M. HINAGO GBAUYOU BABO c/ ADOU NANGON, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 28, 2CI13).

3.2. Résiliation pour inexécution d’une clause du bail
La résiliation doit être prononcée :

 lorsque le locataire d’un immeuble initialement destiné à l’habitation y exploite un restaurant sans que le bailleur n’y oppose une résistance, le bail acquiert la nature commerciale et sa résiliation doit se faire conformément à l’article 101 de l’AUDCG (CA Abidjan, n°689, 5-6-2001 : E. B. M. c/ K. A. L., www.ohada.com, Ohadata J-04-100) ;

 lorsque, après une mise en demeure, restée sans effet, pour défaut de paiement du loyer et inexécution des clauses du bail, et de surcroît lorsque le bail commercial a été transformé en bail à usage d’habitation par le preneur (TGI OUAGADOUGOU (BURKINA FASO), n° 192, 23-4-2003 : Ayants droits de feu Yamba TRAORE c/ RESEAU MULTI-MEDIA BURKINA, G.I.E., www.ohada.com , Ohadata J-04-244 , ordonnant l’expulsion du preneur, de sa personne et de tous occupants de son chef conformément à l’art. 101 AUDCG)

4. Mise en demeure
4.1. Actes de mise en demeure
Commandement de payer
Le commandement de payer suivi d’une assignation réitérée par un avenir fait courir le délai de mise en demeure préalable d’un mois exigé pour la saisine du tribunal. La seule reproduction des dispositions de l’article 101 de l’Acte Uniforme portant droit commercial général ne peut remettre en cause l’effet du commandement (TRHC Dakar, 2-12-2003 : O. K. – Sté A.T.E.C c/A. D, M. A. G., A. B. Ly, www.ohada.com, Ohadata J-03-204).

Mais, dès lors que le commandement de payer n’est pas conforme aux dispositions prescrites par ledit article, il n’est pas valable et l’ordonnance d’expulsion doit être infirmée pour violation de l’article 101 de l’Acte Uniforme (CA Abidjan, N° 279, 6-3-2001 : Sté PAGOTO c/ O., www.ohada.com , Ohadata J-04-114.- Le Juris-Ohada, n° 3/2003, juillet-septembre 2003, p. 55).
Sommation de payer
La sommation de payer et de libérer les lieux loués adressée par le bailleur au preneur ne saurait être assimilée à la mise en demeure que l’article 101 de l’AUDCG impose au bailleur de respecter avant toute résiliation de bail commercial à durée indéterminée (CA de l’Ouest, n° 11/civ., 9-10-2002 : K. A. c/ F. C., www.ohada.com , Ohadata J-04-227).
4.2. Sanction du défaut de mise en demeure
Nullité de la résiliation et de l’expulsion consécutive
Faute de mise en demeure, la procédure de résiliation et l’ordonnance d’expulsion qui en est résultée doivent être frappées de nullité (TGI de la Menoua à Dschang, n° 28/CIV,10-3-2003 : Amicale des Anciens Combattants, Anciens militaires et victimes de Guerre de la Menoua c/ ZEBAZE Pierre, www.ohada.com , Ohadata J-05-111 ; CA Abidjan, n°985, 31-10-2000, www.ohada.com , Ohadata J-03-198 ; Le Juris-Ohada, n°2/2003, avril-juin 2003, p. 45, note anonyme ; C A Douala, N° 222/CIV, 14-3-2003 : NGOUNOUN NGATCHA Benjamin c/ NOUMESSI Gilbert, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 47, 2CM24).
4.3. Sanction du défaut des mentions requises de la mise en demeure
Nullité de la procédure de résiliation
Est nulle la procédure dont la mise en demeure ne reproduit pas les termes de l’art. 101 de l’AUDCG (TRHC Kaolack, 14-8-2000 : El hadji Ousmane NDIAYE c/ Kamal HOJEIGE, www.ohada.com , Ohadata J-03-220) ; le preneur qui n’a pas bénéficié de cette disposition légale peut se prévaloir de cette omission et le juge des référés ne peut ordonner son expulsion au mépris de l’article 101 imposant une mise en demeure préalable (C A Abidjan, N° 888/00, 25-7-2000 : M. N’ZALASSE OUANDA Francis c/ Dame T. Veuve TAICOH DIOTAN, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 30, 2CI14 ; C A Abidjan, N° 985/00, 31-10-2000 : COULIBALY INZA c/ Mme CISSE K. E. Anne-Marie, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 31, 2CI15).
Les parties doivent alors être remises au même et semblable état où elles étaient avant l’ordonnance d’expulsion (C A Yaoundé, N° 222/CIV, 14-3-2003 : NGOUNOUN NGATCHA Benjamin c/ NOUMESSI Gilbert, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 47, 2CM24.
4.4. Nécessité d’une nouvelle mise en demeure après réintégration du locataire
Une décision de justice prononçant la réintégration du preneur d’un bail commercial remet les parties dans les conditions initiales du bail résilié ; dans un tel cas, une nouvelle action en expulsion ne saurait être valable qu’à condition de respecter la formalité de la mise en demeure prévue à l’art. 101 de l’AUDCG (TGI du Littoral, n° 263, 16-3-2000 : MAGZI c/ Sté DIANA SICAC SA, www.ohada.com , Ohadata J-05-20). Une nouvelle mise en demeure est également nécessaire en cas de non respect de l’échéancier résultant d’un procès-verbal de conciliation homologué entre un bailleur et son preneur (C A Dakar, N° 236, 13-4-2001 : Tamaris MBOUP c/ Sté COMMUNICATION 7 SA, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 19, 2SN8).

5. Incompétence du juge des référés pour prononcer la résiliation
Le juge des référés est incompétent pour prononcer la résiliation du bail :

 dès lors que le juge du fond est, aux termes de l’art. 101 de l’AUDCG, seul compétent pour prononcer la résiliation et par voie de conséquence, l’expulsion du preneur d’un local à usage commercial ; en le faisant, le juge des référés outrepasse sa compétence (CA Abidjan, n°301, 9-3-2001 : O. c/ dame A. née M, www.ohada.com , Ohadata J-03-199. Le Juris Ohada, n° 2/2003, avril-juin 2003, p. 46, note anonyme) ;

 en l’absence de clause résolutoire lui attribuant compétence (TRHC Dakar, Ord. n° 1326, 30-11-1998 : Indivision Pierre-Michel- Robert Lahoud c/ Ibrahima Doumbya, www.ohada.com , Ohadata J-05-67 ; TRHC Dakar, Ord. n° 495, 8-5-2000 : IPRES c/ Aldo Club, www.ohada.com , Ohadata J-05-68 ; TRHC Dakar, 2-12-2002 : Cheikh Tidiane Mbodji c/ Univers Informatique, www.ohada.com , Ohadata J-03-208 ; TRHC Dakar, 9-12-2002 : EL Hadji Maleye Niang c/ Bassirou Tall, www.ohada.com , Ohadata J-03-207) ;

 dès lors que la résiliation judiciaire d’un bail commercial doit, aux termes de l’art. 101 de l’AUDCG qui est d’ordre public, résulter d’un jugement, alors qu’il se prononce par ordonnance (C Sup. Abidjan, n° 209, 06-2000, www.ohada.com , Ohadata J-02-86 ; CA Abidjan, N° 334/2001, 20-3-2001 : Sté Côte d’Azur Fleurs c/ S, www.ohada.com, Ohadata J-04-113 ; Le Juris-Ohada, n° 3/2003, juillet-septembre, p. 53 ; CA Abidjan, Ch. Civ. Et com., n° 474 et 472, 2 et 6-2004 : FATAI ADELAWI ADELANI GIWA c/ TAHIAM AMADOU LAMINE, www.ohada.com , Ohadata J-05-267).

 dès lors qu’en dehors des contestations relatives à la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé qui sont de sa compétence, toutes les autres contestations (dont la résiliation) sont de la compétence du Tribunal ou de la section de tribunal du lieu de la situation de l’immeuble ; par conséquent, en déclarant la juridiction présidentielle incompétente en application de l’article 101 de l’Acte uniforme portant le droit commercial général, la Cour d’appel n’a pas violé ledit article (CCJA, N° 011, 26-2-2004:R c/ T, Le Juris Ohada, n°2/2004, juin-août 2004, p. 17, note BROU Kouakou Mathurin. – Recueil de jurisprudence de la CCJA, n° 3, janvier-juin 2004, p. 64, www.ohada.com, Ohadata J-04-296 ) ;

 dès lors le double délai d’un mois imposé au demandeur en résiliation et en expulsion en matière de bail commercial atteste de l’absence d’urgence, les dispositions y relatives étant des dispositions d’ordre public (TPI Bafoussam, Ord. de réf. n° 65, 30/04/2004 : FONKO Jean c/ NOTOU Eric, www.ohada.com , Ohadata J-05-06).

6. Attribution de compétence
Jugé que l’insertion de clauses prévoyant les modalités de résiliation et la juridiction compétente dans un contrat de bail dûment signé par les parties équivaut à une renonciation expresse à l’immunité de juridiction (C A Ouagadougou, N° 30/2001, 10-5-2001 : SONATUR c/ FEPACI, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 34, 2BF19).

7. Maintien du locataire en l’absence de décision d’expulsion
Le locataire doit être maintenu dans le local à usage commercial, dès lors qu’il a été expulsé de fait, aucune décision de justice ne l’ayant expulsé dudit local (CA Abidjan, n° 361, 27-3-2001 : N c/ A, Le Juris Ohada, n° 1/2003, janvier-mars 2003, p. 54,www.ohada.com, Ohadata J-03-118).
8. Notification de la demande de résiliation aux créanciers inscrits
Les obligations commerciales qui pèsent sur le commerçant et ses partenaires doivent faire l’objet d’une interprétation systémique tenant compte de l’ensemble des règles en cause ; si le fonds de commerce est protégé par la protection commerciale à l’égard du bailleur, ce dernier, par son droit de propriété sur ses locaux et ses privilèges, et les créanciers inscrits sur le fonds de commerce, par les privilèges et les formalités prévues par les règles sur les sûretés, l’on ne saurait exiger l’exécution des obligations de chacun que dans le cadre de l’équilibre dégagé par le système de protection mis en place. Ainsi, la notification de sa demande de résiliation aux créanciers inscrits, prévue par l’article 101 AUDCG va de pair avec l’obligation faite aux créanciers inscrits, de notifier au bailleur de l’immeuble, le bordereau d’inscription. C’est donc à bon droit que le bailleur plaide que la dénonciation du commandement tendant à l’expulsion du bailleur aux créanciers, ne se conçoit que s’il est établi que les créanciers ont signifié leur privilège au bailleur, et cela d’autant plus que l’article 81 de l’AUS prévoit qu’à défaut de cette signification, le créancier nanti ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 87 du même Acte uniforme ; il s’en infère que le preneur dont l’inscription au registre du commerce n’est pas établie, ne peut invoquer plus de droit que n’en a le créancier nanti. Par conséquent, il y a lieu, d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de prononcer la résiliation du bail pour inexécution par le preneur, de son obligation de paiement des loyers (CA Dakar, n°38, 18-1-2002 : Indivision Pierre, Michel et Robert LAHOUD, représentés par l’Agence Immobilière Jean Claude HELOU c/ Ibrahima DOUMBOUYA, www.ohada.com, Ohadata J-05-72, voir Ohadata J-05-67.

Suisse

Validité d’une résiliation pour non-paiement du loyer
Selon l’art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail .
Le délai doit être d’au moins trente jours pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux .
L’art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois. (Tribunal fédéral suisse, 1re cour civile, 05 août 2005, 4C.131/2005.)

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