Article 133 [Ancien art. 101 mod.]

Le preneur et le bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne au respect de chacune des clauses et conditions du bail sous peine de résiliation.

La demande en justice aux fins de résiliation du bail doit être précédée d’une mise en demeure d’avoir à respecter la ou les clauses ou conditions violées. La mise en demeure est faite par acte d’huissier ou notifiée par tout moyen permettant d’établir sa réception effective par le destinataire.

A peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu’à défaut de s’exécuter dans un délai d’un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef.

Le contrat de bail peut prévoir une clause résolutoire de plein droit. La juridiction compétente statuant à bref délai constate la résiliation du bail et prononce, le cas échéant, l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, en cas d’inexécution d’une clause ou d’une condition du bail après la mise en demeure visée aux alinéas précédents.

La partie qui entend poursuivre la résiliation du bail doit notifier aux créanciers inscrits une copie de l’acte introductif d’instance. La décision prononçant ou constatant la résiliation du bail ne peut intervenir qu’après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits.

Jurisprudence OHADA

1. Champ d’application matériel de l’article 133
1.1. Existence d’un bail commercial ou professionnel

L’art. 101 [devenu 133] de l’AUDCG n’a pas à s’appliquer tant que le caractère de bail commercial n’est pas établi (CA Douala, N° 39/REF, 8-1-2003 : Dame JOUMANI Née NGANSI Thérèse c/ ELESSA NGOUBO Richard et autres, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 44, 2CM23). Dans le même sens, CA Littoral, N° 39/Ref, 8-1-2003 : Mme J. née N. T. c/ E. N. R. et autres, Ohadata J-07-51).

Obs. Jimmy Kodo : cette décision rendue en application de l’article 101 devenu 133 de l’AUDCG est transposable. Il convient cependant d’y rajouter les baux professionnels, désormais couverts par le nouveau statut du “bail à usage professionnel” conformément aux articles 101 et suivants de l’AUDCG (version révisée de Lomé actuellement en vigueur).

Les dispositions de l’article 101 [devenu 133] de l’AUDCG sont inapplicables à un bail d’habitation. Il en résulte que la mise en demeure préalable prévue par ce texte n’est requise que pour les baux commerciaux (CA Abidjan (Côte d’Ivoire), 2ème ch. civ. & com., n° 75, 9-2-2007 : N., T., Y. et L c/ Dame A., Ohadata J-10-13, Ohadata J-09-287, Ohadata J-09-153 ; Juris Ohada, n° 2/2009, avril-juin, p. 37).

1.2. Non respect des clauses et conditions du bail

L’article 101 [devenu 133] de l’AUDCG ne peut s’appliquer que si l’une des parties contractantes ne respecte pas les clauses et conditions du bail. Lorsque ce n’est pas le cas, le moyen tiré de la violation de l’article précité est inopérant et la Cour d’appel, en ordonnant l’expulsion du preneur des locaux loués, n’a pas violé la loi ; rejet du moyen (CCJA, 2ème ch., N° 32, 3-7-2008 : METALUX SARL c/ B., Le juris Ohada n° 4/2008, p. 15, Ohadata J-09-71 ; CCJA, n° 032/2008, 3-6-2008 : Sté METALUX SARL c/ Cheik Basse, Actualités juridiques n° 60- 61, p. 426, note anonyme, Ohadata J-09-314).

Obs. Jimmy Kodo : dans le cas d’espèce, le requérant au pourvoi soutenait que par la mise en demeure adressée au preneur, “le bailleur manifestait simplement son intention de ne pas renouveler le bail ; que cette mise en demeure est contraire à l’article 101 [devenu 133 de l’AUDCG”.

2. Titulaires de l’action en résiliation du bail

Il a été jugé, en application de la version antérieure de l’AUDCG, que seul le bailleur (ou ses ayant-droits) ont la qualité pour demander la résiliation judiciaire du bail (TGI Bobo-Dioulasso (Burkina-Faso), n° 219, 21-6-2006 : AD Sanou S. Siméon c/ Ouédraogo Lassané, Ohadata J-09-89).

Obs. Jimmy Kodo :

1)- En ce qui concerne le titulaire de l’action en résiliation et en expulsion du preneur qui ne respecte pas les conditions du bail, la décision rappelle que seul le bailleur peut l’exercer. Il faut préciser toutefois qu’en cas de décès du bailleur (comme ce fut le cas en l’espèce), ses ayants-droits sont habilités à exercer cette action. En dehors de ces personnes, les tiers n’ont pas qualité pour exercer l’action.

2)- L’action en résiliation est désormais clairement ouverte à chacune des parties au bail qui déplore le non respect par l’autre partie des clauses et conditions du bail (article 133 al. 1). Bien qu’elle ne fût pas clairement mentionnée dans l’article 101 de l’ancienne version de l’AUDCG, la possibilité d’agir contre le bailleur en cas de violation de clauses du bail existait déjà au profit du preneur. La nouvelle formulation de l’article 133 al. 1 apporte une clarification pour lever toute équivoque.

L’acquéreur de locaux donnés à bail [qui devient de ce fait le bailleur] peut solliciter l’expulsion du locataire de l’immeuble loué, en raison de l’expiration du congé donné preneur aux fins de reprise des lieux et pour non-paiement de 10 mois de loyers échus ; la Cour d’appel qui y fait droit en application des articles 95 et 101 [devenus 127 et 133] de l’AUDCG ne viole en rien ces textes (CCJA, N° 062/2008, 30-12-2008 : M. Neil RUBIN c/ ATLAS ASSURANCES S.A, Recueil de Jurisprudence n° 12, Juillet–Décembre 2008, p. 99, Ohadata J-10-36, Ohadata J-09-271, Juris Ohada n° 1/2009, janvier-mars, p. 45).

3. Conditions du prononcé de la résiliation par le juge

3.1. Causes de la résiliation

La résiliation judiciaire du bail ne peut avoir lieu qu’à défaut de paiement du loyer ou en cas d’inexécution d’une clause du bail conformément à l’article 101 [devenu 133] de l’AUDCG (TPI Bangangté, n° 10/CIV, 17-4-2003 : TCHOUMBA Dieudonné c/ Sté G.D.B., Ohadata J-05-166).

3.1.1. Défaut de paiement du loyer

Doivent être prononcées la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et la condamnation au paiement des loyers échus lorsque :

- le preneur :

o refuse de payer ses loyers malgré une mise en demeure faite conformément à l’art. 101 [devenu 133] de l’AUDCG (TRHC, Dakar n° 2003, 3-12-2003 : Mamadou Fall c/ Mamadou Ly, Ohadata J-04-266 ; TRHC Dakar, Ord. Réf. n° 1615, 6-10-2003 : Alamadies Immobilier SARL représentant Daly Ndiaye c/ Société moustiques, Ohadata J-04-271 ; TRHC Dakar, n° 2004, 3-12-2003 : Mar Mbaye c/ Lamane Faye et Pape Keïta, Ohadata J-04-267 ; TPI Bafoussam, n° 45/civ., 18-6-2004 : NOUWENZEM Justin Leroi c/ MAPOURE NGAMIE Edmond Jacques, Ohadata J-05-13) ;

o ne justifie pas du paiement des loyers dans le mois suivant la date de signification du commandement ; doit être rejetée la demande d’exécution provisoire sur minute et avant enregistrement si aucune nécessité des circonstances de l’espèce ne l’exige (TRHC Dakar, Ord. n° 1613 du 13-10-2003 : François BAMPOKY c/ DA.GE.C, Ohadata J-04-26 ; TRHC Dakar, n°2328, 17-12-2003 : Modiane Diome c/ Nogaye Niang, Ohadata J-04-281) ;

o reconnaît devoir 33 mois de loyers impayés, qu’il perçoit des loyers de sous-locataires dont il ne reverse rien au propriétaire, l’exécution provisoire devant être aussi ordonnée (Trib. Com. Bamako, n° 116, 29-3-2000 : Archevêché de Bamako c/ Ibrahim Sylla, Ohadata J-02-42) ;

- les loyers réclamés ont été payés hors du délai imparti par le commandement de payer (TRHC Dakar, n° 2322, 17-12-2003 : REMY JUTEAU c/ LA STE SENITAL, Ohadata J-04-282).

Dans le même sens :

- à propos du non paiement de loyers non contesté par le preneur (TPI Gagnoa (Côte d’Ivoire), n° 37/36, 15-2-2005 : Dakouri Guillaume c/ La Coopérative COODIF de Ouragahio, Ohadata J-08-38 ; (CA Abidjan, ch. civ. & com., 1-4-2005 : BOGUIFO SYLVAIN c/ TOURE SALIOU, Ohadata J-09-157, retenant que c’est à juste titre que les premiers juges ont ordonné la résiliation d’un bail commercial et l’expulsion du preneur, dès lors que ce dernier n’a pas réglé les loyers échus qu’il ne conteste pas devoir) ;

- retenant que c’est à tort qu’un preneur persiste dans son refus de reconnaître comme son bailleur l’acquéreur des locaux donnés à bail et s’obstine dans son refus de payer le loyer en accumulant des arriérés de plusieurs mois. Par conséquent la résiliation judiciaire du bail doit être prononcée et l’expulsion du preneur et de tous les occupants de son chef ordonnée (TGI Bobo-Dioulasso (Burkina-Faso), n° 191, 6-6-2001 : SOGECO c/ Ets COULIBALY Moussa et fils & TERA Boukary, Ohadata J-09-55).

Pour d’autres décisions d’expulsion, voir CA Daloa, n° 72, 27-2-2002 : Compagnie de distribution de Côte d’Ivoire c/ A. T., Le Juris Ohada, n° 1/2004, janvier-mars 2004, p. 63 ; Ohadata J-04-174 ; CA Niamey, n° 57 réf., 4-6-2003 : S. B. C/ E. H. M., Le Juris Ohada n° 4/2004, octobre – décembre 2004, p. 64, note BROU Kouakou Mathurin, Ohadata J-05-181.

A défaut de preuve que les parties étaient convenues de la suspension du paiement des loyers mensuels durant la période où elles discuteraient d’une éventuelle révision des loyers, le non paiement des loyers échus constitue une violation d’une des clauses essentielles du bail par le preneur. En application de l’article 101 [devenu 133] de l’AUDCG, la résiliation du bail doit être prononcée et l’expulsion du preneur et de tous les occupants de son chef ordonnée (TGI Bobo-Dioulasso (Burkina-Faso), n° 200, 25-7-2007 : DEMBELE Youssouf c/ BARA Ibrahima, Ohadata J-09-100).

Le non paiement de l’impôt sur les revenus fonciers par le bailleur ne cause aucun préjudice au locataire susceptible de justifier son refus de payer les loyers (TGI Ouagadougou (Burkina-Faso), n° 001/2008, 16-1-2008 : ZONGO Hamado c/ THIOMBIANO Adama, Ohadata J-09-378).

Rejet de la résiliation

Le juge peut refuser la résiliation pour tenir compte de ce que le débiteur a intégralement acquitté des loyers échus avant l’introduction de l’instance en expulsion (CA du Centre, n°124/De, 19-3-2004 : Le groupe SOCOPAC/FOMUP c/ La SCI des Frères Réunis, Ohadata J-04-207) ; CA Ouagadougou, N° 105, 19-11-1999 : IMPEX-AFRIQUE c/ ATTIE CHAWKI, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 39, 2BF21). De même, l’appelant (locataire) s’étant déjà acquitté de tous les loyers dus, y compris ceux qui avaient motivé le premier juge à ordonner son expulsion, la demande actuelle de résiliation du bail fondée sur le non paiement de loyers devient sans objet, et il n’y a lieu ni à résiliation du contrat ni à expulsion de l’appelant (CA Abidjan, N° 330, 10-3-2000 : MALKA Elie c/ Sté TOTAL CI, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 24, 2CI11).

Lorsque la mise en demeure a été suivie d’une offre réelle par le preneur de payer les loyers dus, offre rejetée par le bailleur qui a répondu qu’il “ne veut pas recevoir de l’argent car le véritable problème était que le preneur libère sa maison”, les conditions de résiliation prévues par l’article 101 [devenu 133] ne sont pas remplies ; si le bailleur décide tout de même de résilier, il doit, dans ce cas, se conformer à l’article [94 devenu 126] de l’AUDCG, c’est à dire offrir au preneur une indemnité d’éviction (CA de l’Ouest, n° 11/civ., 9-10-2002 : K. A. c/ F. C., Ohadata J-04-227).

Obs. Jimmy Kodo  : l’indemnité d’éviction était due dans le cas d’espèces car, le véritable but du bailleur était la libération des locaux et non le paiement des arriérés de loyers. Il s’agissait donc désormais d’un refus de renouvellement du bail qui était acquis au preneur. La Cour ayant constaté que le preneur a contesté le congé implicite du bailleur dans les délais, condamne ce dernier à payer une indemnité d’éviction au preneur.

3.1.1.1. Constat du défaut de paiement des loyers

Le bail doit être résilié et le preneur expulsé lorsqu’il résulte des quittances versées, émises et produites par le bailleur que le preneur est redevable de loyers impayés (TRHC Dakar, 2-12-2003 : O. K. – Sté A.T.E.C c/A. D, M. A. G., A. B. Ly, Ohadata J-03-204 ; TRHC Dakar, 3-1-2001, n° 55, Malal Ndongo c/ Commune d’arrondissement de Dieuppel Derklé, Ohadata J-05-6 ; TRHC Dakar, n° 2004, 3-12-2003 : Mar Mbaye c/ Lamane Faye et Pape Keïta, Ohadata J-04-267).

3.1.2. Inexécution d’une clause du bail

La résiliation doit être prononcée en cas de :

- changement de la destination des locaux. Il en est ainsi :

o lorsque le locataire d’un immeuble initialement destiné à l’habitation y exploite un restaurant sans que le bailleur n’y oppose une résistance (CA Abidjan, n°689, 5-6-2001 : E. B. M. c/ K. A. L., Ohadata J-04-100, retenant que le bail acquiert la nature commerciale et que sa résiliation doit se faire conformément à l’article 101 [devenu 133] de l’AUDCG) ;

o lorsque, après une mise en demeure, restée sans effet, pour défaut de paiement du loyer et inexécution des clauses du bail, et de surcroît lorsque le bail commercial a été transformé en bail à usage d’habitation par le preneur (TGI Ouagadougou (Burkina-Faso), n° 192, 23-4-2003 : Ayants droits de feu Yamba TRAORE c/ RESEAU MULTI-MEDIA BURKINA, G.I.E., Ohadata J-04-244, ordonnant l’expulsion du preneur, de sa personne et de tous occupants de son chef. Dans le même sens, TGI Menoua, N° 02/CIV/TGI, 10-10-2005 : K. M. c/ AMICALE LA RENAISSANCE représentée par DONGMO Etienne, Ohadata J-07-43).

- sous-location, même partielle, non autorisée  : le bailleur qui a adressé une mise en demeure au preneur est fondé à réclamer la résiliation judiciaire d’un bail verbal, l’expulsion du preneur ainsi que le paiement de sa créance assorti de dommages intérêts lorsque que le preneur s’est abstenu de payer les loyers, a sous-loué une partie de l’immeuble à l’insu du bailleur et sans son consentement (TGI Ouagadougou (Burkina-Faso), n° 046/08, 16-1-2008 : Héritiers de feu El Hadj OUEDRAOGO Sibiri Ousmane c/ PORGO Souleymane, Ohadata J-09-380) ;

- modification non autorisée et injustifiée des locaux : jugé que le fait pour le preneur d’ouvrir une troisième porte sans l’autorisation expresse du bailleur et sans prouver la nécessité impérieuse de sécurité pouvant justifier l’ouverture de ladite porte (en l’espèce l’injonction municipale) constitue une violation du bail pouvant justifier sa résiliation et l’expulsion du preneur (CA Abidjan (Côte d’Ivoire), 2ème ch. civ. & com. B, n° 857, 29-7-2005 : Sté Les Virus Service c/ Sayeg Tarek, Ohadata 08-32).

3.2. Mise en demeure

Aucune action en expulsion concernant les baux commerciaux [et professionnels désormais] ne peut être intentée devant le tribunal sans mise en demeure préalable [du preneur] d’avoir à respecter les clauses du contrat de bail (TPI Abidjan (Côte d’Ivoire), Sec. de Grand-Bassam, N°163, 28-6-2006 : SOCICO c/ KOUAME FULGENCE, Ohadata J-08-48).

Le bailleur ne peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du preneur à la juridiction compétente qu’après avoir fait délivrer par acte extrajudiciaire une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail ; à défaut il doit être débouté de sa demande (TGI Bobo-Dioulasso (Burkina-Faso), n° 219, 21-6-2006 : AD Sanou S. Siméon c/ Ouédraogo Lassané, Ohadata J-09-89).

3.2.1. Mises en demeure admises

Commandement de payer suivi d’une assignation

Le commandement de payer suivi d’une assignation réitérée par un avenir fait courir le délai de mise en demeure préalable d’un mois exigé pour la saisine du tribunal. La seule reproduction des dispositions de l’article 101 [devenu 133] de l’AUDCG ne peut remettre en cause l’effet du commandement (TRHC Dakar, 2-12-2003 : O. K. – Sté A.T.E.C c/ A. D, M. A. G., A. B. Ly, Ohadata J-03-204).

Défaut de paiement ayant excédé le délai imparti

L’article 101, alinéa 3 [devenu 133 al. 3] de l’AUDCG n’a subi aucune violation, dans la mesure où le défaut de paiement des loyers par le locataire a excédé le délai de 30 jours que lui impartissait la mise en demeure ; l’assignation en résiliation du bail ne contrarie en rien ce délai de 30 jours, surtout qu’aucune décision de justice n’est intervenue avant et pendant ledit délai ; il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé et doit être rejeté (CCJA, N° 062/2008, 30-12-2008 : M. Neil RUBIN c/ ATLAS ASSURANCES S.A, Recueil de Jurisprudence n° 12, Juillet–Décembre 2008, p. 99, Ohadata J-10-36, Ohadata J-09-271, Juris Ohada n° 1/2009, janvier-mars, p. 45).

Obs. Jimmy Kodo :

Dans le cas d’espèce, il était reproché à l’arrêt attaqué d’avoir violé l’article 101 [devenu 133] de l’AUDCG, en ce que la Cour d’appel a poursuivi la résiliation du bail alors que le délai d’un mois imposé par le texte, avant l’expiration duquel la résiliation ne peut être poursuivie, n’avait guère été observé par le prétendu bailleur qui, au contraire, a procédé à la signification, le même jour, à la même heure, du commandement de payer et de l’assignation en résiliation.

3.2.2. Mises en demeure irrégulières ou inexistantes

Commandement de payer

Dès lors que le commandement de payer n’est pas conforme aux dispositions prescrites par l’article 101 [devenu 133] de l’AUDCG, il n’est pas valable et l’ordonnance d’expulsion doit être infirmée pour violation dudit article (CA Abidjan, N° 279, 6-3-2001 : Sté PAGOTO c/ O., Ohadata J-04-114.- Le Juris-Ohada, n° 3/2003, juillet-septembre 2003, p. 55).

Sommation de payer

Jugé que la sommation de payer et de libérer les lieux loués adressée par le bailleur au preneur ne saurait être assimilée à la mise en demeure que l’article 101 [devenu 133] de l’AUDCG impose au bailleur de respecter avant toute résiliation de bail commercial à durée indéterminée (CA de l’Ouest, n° 11/civ., 9-10-2002 : K. A. c/ F. C., Ohadata J-04-227).

Mise en demeure adressée un dimanche

La mise en demeure adressée à un preneur un dimanche sans autorisation de la juridiction compétente comme l’exige la législation [nationale] relative aux exploits d’huissiers est nulle, si bien que la demande de résiliation du bail et d’expulsion du locataire par le bailleur doit être déclarée irrecevable (TPI Bafoussam, n° 63, 2-9-2005 : Me GEUGANG c/ DJOBDIE AMADAMA, Ohadata J-07-64).

3.2.3. Conséquences d’une mise en demeure irrégulière ou inexistante

Assimilation à une absence de mise en demeure

La mise en demeure qui ne respecte pas les exigences de l’article 101 [devenu 133] de l’AUDCG n’est pas valable ; dans ce cas le tribunal constate l’absence de mise en demeure et déboute le bailleur de son action en résiliation judiciaire du bail (TPI Yaoundé (Cameroun), Centre Administratif, Ord. N°477/C, 1-9-2008 : Sté AGF Cameroun Assurances contre Techni-Cameroun, Journal Le Jour, Faty and Sister Compagny et autres, Ohadata J-09-225).

Rejet de la demande

Le bailleur qui n’a pas adressé une mise en demeure préalable au preneur doit être débouté de son action en résiliation et expulsion du preneur (TPI Gagnoa (Côte d’Ivoire), n°255, 28-12-2005 : Dame DACOURY TABLEY Née GBAHI Bernadette c/ KAMBIRE Eugene, Ohadata J-09-194) qui est irrégulière en l’absence de mise en demeure préalable du preneur de payer le loyer (CA Bobo-Dioulasso (Burkina-Faso), ch. civ. & com., n° 12, 6-3-2006 : GNANE Amina c/ TRAORE Ali, Ohadata J-09-399).

Dans le même sens, retenant que la résiliation judiciaire et l’expulsion ne peut être prononcée si d’une part, le bailleur n’a pas délivré le commandement préalable et d’autre part, l’immeuble donné à bail n’existe plus et que l’espace sur lequel l’immeuble était construit appartient à un tiers (CA Littoral (Cameroun), n°132/CC, 3-11-2008 : NZEPANG Pierre René c/ NGANJIP née CHIMI Elise, Ohadata J-10-256).

Obs. Jimmy Kodo : sur l’importance de notifier une “mise en demeure” et non un “commandement”, voir infra, “mise en demeure”.

Nullité de la résiliation et de l’expulsion consécutive

Faute de mise en demeure, la procédure de résiliation et l’ordonnance d’expulsion qui en est résultée doivent être frappées de nullité (TGI de la Menoua à Dschang, n° 28/CIV,10-3-2003 : Amicale des Anciens Combattants, Anciens militaires et victimes de Guerre de la Menoua c/ ZEBAZE Pierre, Ohadata J-05-111 ; CA Abidjan, n°985, 31-10-2000, Ohadata J-03-198 ; Le Juris-Ohada, n°2/2003, avril-juin 2003, p. 45, note anonyme ; CA Douala, N° 222/CIV, 14-3-2003 : NGOUNOUN NGATCHA Benjamin c/ NOUMESSI Gilbert, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 47, 2CM24).

Les parties doivent alors être remises au même et semblable état où elles étaient avant l’ordonnance d’expulsion (CA Yaoundé, N° 222/CIV, 14-3-2003 : NGOUNOUN NGATCHA Benjamin c/ NOUMESSI Gilbert, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 47, 2CM24.

Maintien du locataire

Le locataire doit être maintenu dans le local à usage commercial, dès lors :

- qu’il a été expulsé de fait, aucune décision de justice ne l’ayant expulsé dudit local (CA Abidjan, n° 361, 27-3-2001 : N c/ A, Le Juris Ohada, n° 1/2003, janvier-mars 2003, p. 54, Ohadata J-03-118) ;

- que l’expulsion a été poursuivie sans congé préalable comme l’exigent les articles 91 et 101 [devenus 123 et 133] de l’AUDCG, le juge des référés étant compétent pour ordonner le maintien (CA Abidjan, Ch. civ. & com., n°774, 9-7-2004 : Sté SOTRANSYA c/ Sté IBN TRANSPORTS, Ohadata J-05-326).

Réintégration du preneur dans les lieux en cas de résiliation irrégulière

S’agissant d’un restaurant, le bailleur qui n’a pas respecté les termes de leur contrat faisant obligation à la partie voulant se dégager, pour des raisons justifiées, d’en informer l’autre un mois avant la rupture effective, et qui ne s’est pas non plus conformé aux prescriptions d’ordre public de l’article 101 [devenu 133] de l’AUDCG a commis une voie de fait qu’il convient de faire cesser en ordonnant la réouverture du restaurant et la réintégration du preneur dans les lieux (CA Daloa, n° 295, 20-11-2002 : K.K. c/ S.G, Le Juris Ohada, n° 4/2005, juillet-septembre 2005, p. 32, Ohadata J-06-19).

Nécessité d’une nouvelle mise en demeure

Une nouvelle mise en demeure est nécessaire :

- après réintégration du locataire  : une décision de justice prononçant la réintégration du preneur d’un bail commercial remet les parties dans les conditions initiales du bail résilié ; dans un tel cas, une nouvelle action en expulsion ne saurait être valable qu’à condition de respecter la formalité de la mise en demeure prévue à l’art. 101 [devenu 133] de l’AUDCG (TGI du Littoral, n° 263, 16-3-2000 : MAGZI c/ Sté DIANA SICAC SA, Ohadata J-05-20) ;

- après taxation des frais de procédure : le chèque en tant qu’instrument de paiement étant libératoire dès sa remise sauf défaut ou insuffisance de provision, le paiement fait par chèque couvrant le principal est parfaitement valable ; le paiement des frais de procédure se fait après qu’ils soient taxés et fassent l’objet d’un commandement préalable comme l’exige l’article 101 [devenu 133] de l’AUDCG (TRHC Dakar, 5-5-2003 : SAI - LIBERATION c/ J. C. R., Ohadata J-03-210).

- en cas de non respect de l’échéancier résultant d’un procès-verbal de conciliation homologué entre un bailleur et son preneur (CA Dakar, N° 236, 13-4-2001 : Tamaris MBOUP c/ Sté COMMUNICATION 7 SA, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 19, 2SN8).

3.2.4. Notification de la mise en demeure

Sous l’empire de l’ancien article 101 de l’AUDCG, il a été jugé que la mise en demeure doit être adressée par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par voie d’huissier. Celle adressée par lettre simple de l’avocat du bailleur n’est pas valable et ne peut servir de fondement à une résiliation judiciaire (TGI Bobo-Dioulasso (Burkina-Faso), n° 32, 2-2-2005 : SANGA Mady c/ GRAPHI-SERVICE, Ohadata J-09-63).

Obs. Jimmy Kodo  : la seule condition désormais exigée par l’article 133, al. 2 de l’AUDCG pour la validité de la notification de la mise en demeure est l’existence de “tout moyen permettant d’établir sa réception par le destinataire”. Il en résulte que la décision ci-dessus est désormais caduque, sauf si dans l’espèce, il n’y avait eu aucun moyen de prouver la réception de la mise en demeure par le destinataire. L’acte extrajudiciaire n’est plus obligatoire si l’auteur de la mise en demeure est capable de prouver sa réception par le destinataire.

4. Conditions du constat de la résiliation par le juge

Obs. Jimmy Kodo  : trois conditions doivent être remplies pour que l’une des parties puisse demander et obtenir que la juridiction compétente “constate” (et non “prononce”) la résiliation du bail (article 133, al. 3 et 4) : a)- une clause contractuelle résolutoire de plein droit  ; b)- une inexécution d’une clause ou condition du bail et c)- une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses ou conditions du contrat qui sont violées. Nous présentons ci-après la jurisprudence antérieure qui demeure transposable, à condition de remplacer le verbe “prononcer” par “constater” afin d’être conforme à l’article 101 al. 5 [devenu 133 al. 4 de l’AUDCG]. Cette mise en conformité est signalée par des crochets [ ] lorsque nous y avons procédé. En ce qui concerne la mise en demeure, il convient de se référer aux annotations sous le prononcé de la résiliation.

4.1. Nécessité d’un “constat” de la résiliation par le juge

La résiliation d’un bail commercial doit être judiciaire, c’est-à-dire qu’elle doit émaner d’une décision de justice (…). Elle doit être précédée de la mise en demeure préalable (…). La juridiction compétente doit d’abord prononcer la résiliation du bail ensuite l’expulsion du locataire défaillant (CA Littoral (Cameroun), N°69/REF, 9-4-2008 : Sté CORELIS SARL c/ NGANNE Jacques, Ohadata J-09-132).

La résiliation du bail doit être [constatée], le preneur expulsé et condamné à payer les loyers échus lorsque le preneur a accumulé plusieurs mois de loyers impayés dès lors que le contrat de bail qui le liait au bailleur stipulait que le non-paiement d’un terme de loyer aboutirait à la résiliation de plein droit du bail et que la sommation valant mise en demeure a été faite suivant les conditions prescrites par l’article 101 [devenu 133] de l’AUDCG (TPI Douala Bonanjo, Ord. de contentieux d’exécution n° 756, 8-7-2003, TCHOUBE Joseph c/ AGBAI OKOJI, Ohadata J-04-451).

Lorsqu’un preneur qui s’est abstenu pendant plusieurs mois de payer le loyer a abandonné les locaux loués, le bailleur qui l’a vainement sommé de respecter les clauses du bail est en droit de considérer le bail comme résilié de plein droit et de solliciter du juge des référés l’ouverture des portes dudit local, dès lors que le contrat comportait une clause de résiliation de plein droit. L’appel du preneur contre l’ordonnance d’ouverture des portes doit donc être rejeté (CA Centre (Cameroun), n°363/civ/bis, 17-10-2008 : MVOGO MVOGO Serges Jean Guy c/ TSUDJO KAMGA Hilaire, Ohadata J-10-250).

Il a été jugé que la résiliation d’un bail commercial pour inexécution de son obligation par l’une des parties ne se réalise pas de plein droit mais doit être prononcée par le juge saisi. C’est donc à tort que qu’un juge qui a constaté que le preneur ne payait pas les loyers a jugé que “l’inexécution de cette obligation par le locataire a provoqué la résiliation du contrat de bail liant les parties”. Annulation de la décision entreprise et sur évocation, prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur dont l’expulsion a été ordonnée (CA Littoral (Cameroun), N°022/C, 4-2-2008 : TENE NDEFFO Armand c/ Succession MASSOMA MBONGO Antoine, Ohadata J-10-261, Ohadata J-09-127).

Obs. Jimmy Kodo :

Dans l’espèce, le premier juge a indiqué dans son jugement « qu’il appert de l’examen du dossier que le défendeur qui est lié à la demanderesse par un contrat de bail, s’est soustrait unilatéralement au paiement de ses loyers, accumulant au jour de l’introduction de la présente action en justice au titre de loyers échus et impayés la somme de francs CFA 3.119.000 (trois millions cent dix neuf milles) ; que l’inexécution de cette obligation par le locataire a provoqué la résiliation du contrat de bail liant les parties » - nous avons souligné. La Cour d’appel reproche au juge d’avoir simplement “constaté” la résiliation du bail, au lieu de la “prononcer”. Elle annule donc la première décision et, sur évocation, “prononce” la résiliation judiciaire du bail et ordonne l’expulsion du preneur indélicat. Avec l’entrée en vigueur de la version révisée de l’AUDCG, il n’est plus nécessaire de prononcer la résiliation lorsque les trois conditions mentionnées ci-dessus sont remplies. Il suffira pour le juge de constater la résiliation, même si en pratique, la résiliation constatée et celle prononcée auront les mêmes effets. Voir ci-dessus.

Il a été aussi jugé que :

- le droit de résiliation du bail pour inexécution d’une clause du contrat est placé sous le contrôle du juge et il en résulte que les clauses résolutoires expresses sont dépourvues de tout effet automatique (CA du Centre, n°124/De, 19-3-2004 : Le groupe SOCOPAC/FOMUP C/ La SCI des Frères Réunis, Ohadata J-04-207) ;

- les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; il s’ensuit qu’en présence d’une clause de résiliation de plein droit pour non paiement des loyers attribuant compétence au juge des référés pour prononcer la résiliation et l’expulsion, il y a lieu d’appliquer cette clause (C Sup. Abidjan, ch. Jud., n° 136, 15-3-2001, Ohadata J-02-86).

5. Juridiction compétente pour la résiliation

Obs. Jimmy Kodo : que la résiliation soit prononcée ou constatée à la demande d’une partie au bail, la juridiction compétente, la procédure et les effets de la résiliation sont identiques et seront présentés ensemble ci-après.

5.1. Loi applicable

L’art. 101 [devenu 133] de l’AUDCG ne précisant pas la juridiction compétente pour connaître d’une demande d’expulsion d’un preneur à bail en cas de défaut de paiement de loyers, il convient de se référer au droit national de chaque État partie pour déterminer cette juridiction compétente (CA Abidjan, N° 1129/00, 18-2-2000 : M. HINAGO GBAUYOU BABO c/ ADOU NANGON, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 28, 2CI13).

Obs. Jimmy Kodo : la décision ci-dessus a été rendue en application de l’article 101 de l’AUDCG, mais est transposable au nouvel article 133, qui prévoit une “juridiction compétente statuant à bref délai”. En l’absence de précision dans l’AUDCG, il convient de se référer au droit national, comme le recommande cette décision. Cette solution doit être approuvée, car la CCJA l’a retenue dans un domaine différent mais transposable : en l’absence de précision dans l’AUPSRVE, il a été jugé notamment qu’il ressort des articles 248 et 298 de cet Acte uniforme que l’identification de la juridiction compétente pour connaître du contentieux des incidents de la saisie immobilière relève de l’organisation judiciaire de chaque Etat partie au Traité (CCJA, 2ème ch.,. N° 35, 3-7-2008 : Standard Chartered Bank CAMEROUN S.A. c/ 1) SITABAC S.A, 2) AZUR FINANCES S.A, Le Juris Ohada, n° 4/2008, p. 24, Ohadata J-09-74).

Il en résulte la caducité de la jurisprudence antérieure retenant l’incompétence du juge des référés pour :

- prononcer la résiliation d’un bail commercial : (CA Littoral (Cameroun), N°178/REF, 27-10-2008 : LOTTIN ELIMBI Charles Ernest Adolphe c/ ABWA Bernard Ernest, Ohadata J-10-270 ; CA Abidjan, n°301, 9-3-2001

Jurisprudence comparée
Etats-Unis
Résiliation pour faute
Non paiement du loyer après la résiliation…
En principe en cas d’inexécution contractuelle, le contractant victime doit recevoir en dédommagement ce qu’il aurait normalement reçu si le contrat avait été correctement et entièrement exécuté (Doering Equip. Co. v. John Deere CO. 61 Mass.App.Ct. 850 ; N.E.2d 234 (2004)).
Cette règle ne s’applique toutefois pas en matière de bail commercial : une fois le contrat de bail résilié, le locataire n’est plus tenu de payer le loyer, sauf clause contraire du bail (275 Washington Street Corp. v. Hudson River International, LLC 987 N.E.2d 194 (2013)).

Lorsque le bailleur résilie le contrat en raison d’une faute du locataire, ce dernier est seulement redevable du loyer dû jusqu’à la date de la résiliation et non du loyer dû jusqu’au terme initialement prévu, sauf clause contraire du bail (Krasne v. Tedeschi & Grasso, 436 Mass.103 ; 762 N.E.2d 841 (2002)).

La résiliation anticipé du contrat de bail met fin pour l’avenir à l’obligation du locataire de payer le loyer (Locke v. Fahey, 288 Mass. 341 ; 193 N.E.2d 26 (1934)).

Une fois que le bailleur a résilié le contrat de bail, toute responsabilité du locataire pour le futur disparait, sauf clause contraire (Benderson v. Poss, 142 A.D.2d 937, 530 N.Y.S.2d 362 (1988)).

Lorsqu’un contrat de bail ne contient pas de clause d’accélération des loyers, le bailleur ne peut demander le paiement des loyers que lorsque ces derniers deviennent dus et que la résiliation du contrat n’est pas effective (Greenwood Land Company v. Omnicare Inc., WL 2160698 (2014)).

… sauf clauses contraires
Principe
Une clause de paiement, en cas de résiliation du bail en raison d’un manquement du locataire à ses obligations, de tous les loyers dus jusqu’au terme fixé dans le contrat est valable (clause d’accélération) (Cumming Props. LLC v. National Communications Corp., 449 Mass. 490, 869 N.E.2d617 (2007)).

Un bailleur ne peut recouvrer tous les loyers qui auraient été dus, si le bail n’avait pas été résilié (pour inexécution contractuelle du locataire), que si le bail contient une clause spécifique en ce sens (clause d’accélération). Dans le cas contraire, le bailleur n’a le droit qu’aux loyers dus jusqu’à la date de la résiliation (Pierce v. Hoffstot, 211 Pa.Super, 380, 236 A.2d 828 (1967)).

Conditions
Selon le droit de l’Etat de Pennsylvanie, la clause d’accélération du loyer ne s’appliquera que si le locataire peut retourner dans le local (Pierce v. Hoffstot, 211 Pa.Super, 380, 236 A.2d 828 (1967)).

Le locataire, qui n’a pas respecté ses obligations, doit avoir accès au local loué, pour que le bailleur puisse demander les loyers dus (Onal v. BP Amoco Copr., 275 F.Supp.2d 650 (2005)).

Selon le droit de l’Etat de Pennsylvanie, lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, le bailleur peut soit demander à récupérer le local et obtenir des dommages-intérêts pour les préjudices subis jusqu’à la date de reprise soit demander l’application de la clause d’accélération (Finkle v. Gulf & Western Mfg. Co. 744 F.2d 1015 (1984)).

Le bailleur d’un bail commercial ne peut pas demander à la fois la résiliation du contrat et l’application de la clause d’accélération du contrat (Chalmers-Ludington v. Mead 140 Pa.Super.490, 14 A.2d 152 (1940)).
Cette règle a pour objectif d’éviter que le bailleur obtienne une double réparation : en reprenant le local et en le relouant et en recevant du locataire initial les loyers dus jusqu’au terme initial du contrat (Finkle v. Gulf & Western Mfg. Co. 744 F.2d 1015 (1984)).

Lorsque le locataire abandonne les lieux, le bailleur peut reprendre le local et demander l’application de la clause d’accélération des loyers. Le bailleur devra toutefois rendre compte au locataire des loyers qu’il aurait reçu d’un nouveau locataire (Ferrick v. W. Bianchini 69 A.3d 642 (2013)).

Effets de la résiliation du bail
Droit à la résiliation
Cessation du contrat
Extinction de la dette de loyers
Une fois le contrat de bail résilié, le locataire n’est plus tenu de payer le loyer, sauf clause contraire du bail (275 Washington Street Corp. v. Hudson River International, LLC 987 N.E.2d 194 (2013)).

Lorsque le bailleur résilie le contrat en raison d’une faute du locataire, ce dernier est seulement redevable du loyer dû jusqu’à la date de la résiliation et non du loyer dû jusqu’au terme initialement prévu, sauf clause contraire du bail (Krasne v. Tedeschi & Grasso, 436 Mass.103 ; 762 N.E.2d 841 (2002)).

La résiliation anticipé du contrat de bail met fin pour l’avenir à l’obligation du locataire de payer le loyer (Locke v. Fahey, 288 Mass. 341 ; 193 N.E.2d 26 (1934)).

Une fois que le bailleur a résilié le contrat de bail, toute responsabilité du locataire pour le futur disparait, sauf clause contraire (Benderson v. Poss, 142 A.D.2d 937, 530 N.Y.S.2d 362 (1988)).

Lorsqu’un contrat de bail ne contient pas de clause d’accélération des loyers, le bailleur ne peut demander le paiement des loyers que lorsque ces derniers deviennent dus et que la résiliation du contrat n’est pas effective (Greenwood Land Company v. Omnicare Inc., WL 2160698 (2014)).

Droit à réparation
Existence du droit
En principe en cas d’inexécution contractuelle, le contractant victime doit recevoir en dédommagement ce qu’il aurait normalement reçu si le contrat avait été correctement et entièrement exécuté (Doering Equip. Co. v. John Deere CO. 61 Mass.App.Ct. 850 ; N.E.2d 234 (2004)).

Le contrat de bail peut prévoir les dommages que devra réparer le locataire, si ce dernier ne respecte pas ses obligations (275 Washington Street Corp. v. Hudson River International, LLC 987 N.E.2d 194 (2013)).

Une clause du bail peut valablement stipuler que, si le bailleur résilie le contrat avant son terme et en raison d’une faute du locataire, ce dernier devra payer la totalité des pertes et des dommages subis par le bailleur en cas d’absence de relocation du local ou en cas de relocation pour un loyer inférieur à celui prévu au contrat (Woodbury v. Sparrel Print, 187 Mass. 426 ; 73 N.E 547 (1905)).

Option entre clause pénale et clause d’indemnisation
Remarque préliminaire : la clause pénale (liquidated damages) aux Etats-Unis permet de prévoir lors de la formation du contrat le montant des dommages-intérêts qui sera versé au cocontractant en cas d’inexécution contractuelle spécifique, par exemple en cas de retard.

Lorsque le contrat contient une clause pénale (liquidated damages) et une clause d’indemnisation en cas de manquement du locataire à ses obligations (indemnification) le bailleur lors de la résiliation du contrat ne peut pas obtenir les deux (Cotting v. Hooper, Lewis & Co., 220 Mass. 273 ; N.E. 931 (1915)).

Lorsque le contrat contient une clause pénale (liquidated damages) et une clause d’indemnisation en cas de manquement du locataire à ses obligations (indemnification) le bailleur lors de la résiliation du contrat ne peut pas obtenir les deux (Cotting v. Hooper, Lewis & Co., 220 Mass. 273 ; N.E. 931 (1915)).

Date d’ouverture du droit à réparation
Si le contrat contient une clause selon laquelle en cas de manquement du locataire à ses obligations le bailleur sera dédommagé, le montant de l’indemnité ne peut pas être calculé avant l’arrivée du terme prévu dans le contrat initial, et ce même si le contrat a été résilié (Zevitas v. Adams, 276 Mass. 307 ; 177 N.E. 114 (1931)).

Si le contrat ne précise pas à quelle date l’indemnité sera due, le droit pose le principe que cette dernière n’est pas due avant l’arrivé du terme initialement prévu dans le contrat de bail, c’est-à-dire lorsque les différents dommages peuvent être définitivement évalués (Gardiner v. Parsons, 224 Mass. 347, 112 N.E. 958 (1916)).

Lorsque le contrat de bail commercial contient une clause d’indemnisation en cas de non respect de ses obligations par le locataire, le bailleur ne peut obtenir l’indemnisation avant l’arrivée du terme prévu au contrat, sauf si le locataire a abandonné le local ou s’il ne paye pas ses loyers (275 Washington Street Corp. v. Hudson River International, LLC, 987 N.E.2d 194 (2013)).

Lorsque le contrat contient une clause selon laquelle en cas de manquement du locataire à ses obligations le bailleur sera dédommagé, le montant de l’indemnité ne peut pas être calculé avant l’arrivée du terme prévu dans le contrat initial, et ce même si le contrat a été résilié (Zevitas v. Adams, 276 Mass. 307 ; 177 N.E. 114 (1931)).

Cette règle connait toutefois une exception lorsque le bailleur a retrouvé un locataire pour la période restant à courir (275 Washington Street Corp. v. Hudson River International 963 N.E.2d 758 (2012)).

Lorsque le contrat ne précise pas à quelle date l’indemnité sera due, le droit pose le principe que cette dernière n’est pas due avant l’arrivé du terme initialement prévu dans le contrat de bail, c’est-à-dire lorsque les différents dommages peuvent être définitivement évalués (Gardiner v. Parsons, 224 Mass. 347, 112 N.E. 958 (1916)).

Si le bailleur résilie le contrat de bail en raison des manquements du locataire à ses obligations, l’indemnité prévue par la clause contractuelle s’arrête le jour de la vente du local (Krasne v. Tedeschi & Grasso, 436 Mass.103 ; 762 N.E.2d 841 (2002)).

Clauses de réparation
Clause fixant les dommages
Le contrat de bail peut prévoir les dommages que devra réparer le locataire, si ce dernier ne respecte pas ses obligations (275 Washington Street Corp. v. Hudson River International, LLC 987 N.E.2d 194 (2013)).

Une clause du bail peut valablement stipuler que, si le bailleur résilie le contrat avant son terme et en raison d’une faute du locataire, ce dernier devra payer la totalité des pertes et des dommages subis par le bailleur en cas d’absence de relocation du local ou en cas de relocation pour un loyer inférieur à celui prévu au contrat (Woodbury v. Sparrel Print, 187 Mass. 426 ; 73 N.E 547 (1905)).

Clauses d’accélération
Selon le droit de l’Etat de Pennsylvanie, la clause d’accélération du loyer ne s’appliquera que si le locataire peut retourner dans le local (Pierce v. Hoffstot, 211 Pa.Super, 380, 236 A.2d 828 (1967)).

Le locataire, qui n’a pas respecté ses obligations, doit avoir accès au local loué, pour que le bailleur puisse demander les loyers dus (Onal v. BP Amoco Copr., 275 F.Supp.2d 650 (2005)).

Selon le droit de l’Etat de Pennsylvanie, lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, le bailleur peut soit demander à récupérer le local et obtenir des dommages-intérêts pour les préjudices subis jusqu’à la date de reprise soit demander l’application de la clause d’accélération (Finkle v. Gulf & Western Mfg. Co. 744 F.2d 1015 (1984)).

Le bailleur d’un bail commercial ne peut pas demander à la fois la résiliation du contrat et l’application de la clause d’accélération du contrat (Chalmers-Ludington v. Mead 140 Pa.Super.490, 14 A.2d 152 (1940)).

Cette règle a pour objectif d’éviter que le bailleur obtienne une double réparation : en reprenant le local et en le relouant et en recevant du locataire initial les loyers dus jusqu’au terme initial du contrat (Finkle v. Gulf & Western Mfg. Co. 744 F.2d 1015 (1984)).

Résiliation du contrat pour faute du locataire
Si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles, le bailleur doit le mettre en demeure de les respecter. Si le locataire ne remédie pas à son inexécution dans le délai imparti, le bailleur peut obtenir son éviction ((Waldbaum, Inc. v. Fifth Ave. Of Long Island Realty Asscos., 85 N.Y.2d 600, N.E.2d 1299 (1995)).

La menace d’éviction peut inciter et, en pratique, incite souvent le locataire à respecter ses obligations (Saska v. The Metropolitan Museum of Art 42 Misc.3d 548 N.Y.S.2d 605, (2013)).

Résiliation du bail par le locataire
Lorsque le contrat de bail est à durée déterminée, le locataire peut néanmoins demander la résiliation à tout moment. Cependant pour être effective cette dernière devra être acceptée par le bailleur (Onal v. BP Amoco Copr., 275 F.Supp.2d 650 (2005)).

Si la demande de résiliation d’un bail (à durée déterminée) est acceptée par le bailleur, le locataire n’est plus tenu de payer les loyers à compter de la date de la résiliation (Stonehedge Square Ltd. P’ship v. movie Merchants, Inc. 454 Pa. Super 468, 685 A.2d 1019 (1996)).

L’acceptation par le bailleur de la demande de résiliation peut être expresse (orale ou écrite) ou implicite (In re Hoffman’s Estate, 1969 WL 7687, 47 Pa. D.&C.2d 32 (1969))

La charge de la preuve de l’acceptation de la résiliation pèse sur le locataire (Auer v. Penn, 99 Pa. 370 (1882)).

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