Article 123 [Ancien art. 91 mod.]

Le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité, conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux ans.

Aucune stipulation du contrat ne peut faire échec au droit au renouvellement.

En cas de renouvellement exprès ou tacite, le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans.

En cas de renouvellement pour une durée indéterminée les parties doivent prévoir la durée du préavis de congé qui ne peut être inférieure à six mois.

Jurisprudences comparées
Etats-Unis
Renouvellement/extension du terme
Les parties à un contrat de bail commercial peuvent prévoir qu’à l’arrivé du terme le contrat pourra être renouvelé ou que le terme fera l’objet d’une extension. Dans ce dernier cas, seule la clause relative au terme du contrat est modifiée (Norwesco Inc. v. Community Petroleum Products, Inc., 38 Conn.Supp. 585 (1982)).

Le renouvellement du bail se distingue d’une extension du terme par le fait que le premier requiert la conclusion d’un nouveau bail alors que lors d’une extension du terme le contrat initial, à l’exception du la durée du terme, continue à s’appliquer (Carrano v. Shoor, 118 Conn. 86 (1934).
C’est la mise en œuvre de la distinction française de la prorogation et du renouvellement

Pour déterminer si le contrat de bail prévoit un renouvellement du bail ou une extension du terme, les juges doivent rechercher l’intention des parties en examinant l’ensemble des termes contractuels et ne pas se limiter au terme « renouvellement » stipulé dans le contrat (Carrano v. Shoor, 118 Conn. 86 (1934)).

Pour être valable la clause prévoyant la possibilité d’une extension du terme doit préciser les éléments essentiels en particulier le montant du loyer et la durée de l’extension (LaQuerre v. Singh 35 Conn. L. Rptr 218 (2003)).

Malgré une clause prévoyant le renouvellement du bail, ce dernier n’a pas été renouvelé lorsque les parties ne se sont pas mises d’accord sur le montant du nouveau loyer (Sponzo v. Gooden 13 Conn. L. Rptr 469 (1995)).

France

1. Exploitation d’un fonds

1.1. Obligation d’exploitation même en l’absence de clause

Le bail commercial destine les locaux à l’usage d’un commerce et l’obligation d’exploiter un commerce est sous-entendue même si celle-ci ne figure pas au bail (CA Orléans 31-5-2007, RJDA 4/08 n° 382.som.).

1.2. Exploitation effective

Il faut une exploitation réelle, régulière et conforme aux stipulations du bail mais pas nécessairement continue ; le droit au renouvellement est reconnu :


- dans le cas d’un bail continu avec exploitation saisonnière (Cass. com. 17-10-1962 : JCP G 1963.II.13075 note B.B. ; Cass. civ. 16-4-1973 : Bull. civ. III p. 208) ;


- en cas d’interruption temporaire d’activité (Cass. civ. 16-2-1982 : JCP G 1982.II.19888 note Boccara), à moins que celle-ci ne soit due à un comportement fautif du preneur (Cass. civ. 11-3-1980 : Rev. loyers 1980.257) ; seul l’abandon définitif ou irréversible d’exploitation entraîne la perte du droit au renouvellement (cf. Cass. civ. 16-2-1982, précité).

1.3. Durée de l’exploitation effective

En cas de continuation du bail au-delà du terme, l’exploitation doit s’être poursuivie jusqu’à la date pour laquelle le congé a été donné (Cass. civ. 23-7-1986 : Loyers 1986 n° 387).

1.4. Exploitation d’un même fonds

La durée d’exploitation doit concerner le même fonds, sauf accord du bailleur sur le changement de commerce donné à l’occasion de la cession du fonds (Cass. civ. 27-6-1990 : GP 1991.83 note Barbier) ou donné dans le bail par l’introduction de la clause « tous commerces », laquelle permet un changement à tout moment en cours de bail (CA Paris 4-6-1996 : GP 1996.485 note Brault). En cas de cession du seul bail au cours de la dernière période triennale, le cessionnaire ne peut ajouter à son temps d’exploitation celui du cédant ayant exercé la même activité que lui (Cass. civ. 19-7-1995 : Bull. civ. III p. 132), même si le bail initial permet l’exercice de tous commerces (Cass. civ. 4-5-1994 : RJDA 8-9/94 n° 914).

Le changement d’activité en cours de bail avec l’accord du bailleur ne prive pas le preneur du droit au renouvellement (Cass. civ. 17-5-1977 : JCP G 1978.II.18851 note Boccara).

1.5. Motifs légitimes d’interruption de l’exploitation

Ont été considérés comme tels :


- une non-exploitation qui n’avait pas fait disparaître le fonds (Cass. civ. 6-10-1982 : Bull. civ. III p. 142) ;


- l’inexécution par le bailleur des travaux et réparations lui incombant (Cass. civ. 25-10-1976 : GP 1977.1.pan.16 ; Cass. civ. 5-12-1979 : GP 1980.pan.123) ;


- l’allongement des délais des travaux de modernisation entrepris par le locataire en raison des exigences injustifiées du propriétaire (Cass. civ. 6-7-1977 : GP 1977.2.pan.364). Mais n’a pas été considéré comme un motif légitime la mise en liquidation judiciaire du locataire (CA Paris 7-11-1997 : RJDA 2/98 n° 146).

2. Absence d’exploitation d’un fonds

La simple domiciliation d’une entreprise commerciale dans les locaux loués ne constitue pas l’exploitation d’un fonds (CA Paris 17 octobre 1967, AJPI 1968.407).

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