Article 113 [Ancien art. 81 mod.]

Le preneur est tenu d’exploiter les locaux donnés à bail, en bon père de famille, et conformément à la destination prévue au bail ou, à défaut de convention écrite, suivant celle présumée d’après les circonstances.

Toutefois il est possible, pour le preneur, d’adjoindre à l’activité prévue au contrat de bail des activités connexes ou complémentaires relevant d’un même domaine que celui envisagé lors de la conclusion du bail. Le preneur doit en aviser de manière expresse le bailleur. Le bailleur peut s’y opposer pour des motifs graves.

En cas de changement de l’activité prévue au contrat, le preneur doit obtenir l’accord préalable et exprès du bailleur qui peut s’y opposer pour des motifs sérieux.

En cas de conflit entre le bailleur et le preneur, il appartient à la partie la plus diligente de saisir la juridiction compétente.

Jurisprudence OHADA

1. Inopposabilité du changement de destination non accepté par le bailleur

Un changement d’affectation de locaux loués n’est pas opposable au bailleur lorsque la preuve de son consentement ne peut être rapportée (CA Ouagadougou, N° 30/2001, 10-5-2001 : SONATUR c/ FEPACI, F. AHO et al. ; OHADA : Jurisprudences nationales. Éd. BENIN CONSULTING GROUP, Cotonou (Bénin) : 2004, p 34, 2BF19).

2. Préjudice subi par le bailleur consécutif au changement de destination

Le bailleur doit apporter la double preuve du changement et du préjudice souffert ; en l’espèce même si le changement de destination est implicitement reconnu par le preneur, il n’est point établi qu’il en est résulté un préjudice causé aux bailleur, ce dernier se contentant simplement d’invoquer une gêne non établie des voisins (TRHC Dakar, 5-5-2003 : héritiers de feu El Hadji Alpha Cissé c/ Suhalihu Agendey, Ohadata J-03-212).

3. Abandon des locaux loués

Les preneurs qui accusent plusieurs mois d’arriérés de loyers impayés et qui ont abandonné les locaux loués en y laissant leur marchandises sans mot dire au bailleur ont manqué à leurs obligations et doivent être condamnés solidairement au paiement des arrièrés de loyers et des frais d’ouverture des portes des locaux (TGI Ouagadougou (Burkina-Faso), n° 179/08, 5-11-2008 : OUEDRAOGO Noaga El Hadji c/ NWAJI Luc & NWALA Chris, Ohadata J-09-383), à condition toutefois que le bailleur les ait vainement sommé de respecter les clauses du bail (voir infra, art. 101 devenu 133).

Jurisprudences comparées

Belgique

L’exploitant d’un fonds de commerce de café avait demandé seul le renouvellement d’un bail commercial contracté par plusieurs locataires. La cour d’appel avait déclaré nulle cette demande aux motifs que celle- ci devait être introduite par tous les colocataires du bail ; selon les juges, celle- ci ne constituait pas un simple acte conservatoire et risquait d’émaner d’un preneur insolvable susceptible de causer un préjudice au bailleur. En outre, les obligations indivisibles et solidaires contractées par les trois colocataires s’engageant en tant que concessionnaires à reprendre le bail rendait le bail indivisible par leurs volontés.

La décision est censurée par la Cour de cassation :


- la demande de renouvellement du bail commercial peut valablement être introduite par un seul des preneurs en cas de pluralité de colocataire ;


- à ses yeux, le statut impératif des baux commerciaux tend à protéger le locataire et chacun des preneurs bénéficie du droit fondamental au renouvellement du bail ;


- les juges du fond ont procédé à une interprétation inconciliable en déduisant l’indivisibilité du bail commercial du caractère conjoint et solidaire des obligations souscrites par les colocataires en tant que cessionnaires-preneurs (Cour de cassation de Belgique (1ère Chambre civile et commerciale, arrêt n° C.99. 0368.N) 11 avril 2003, JURICAF).

Etats-Unis
Obligation du locataire
Dans tous les baux commerciaux les obligations du locataire ne se limitent pas à payer le loyer, ce dernier doit également respecter les activités prévues au contrat ou encore se conformer aux lois et règlements en vigueur (Waldbaum, Inc. v. Fifth Ave. Of Long Island Realty Asscos., 85 N.Y.2d 600, N.E.2d 1299 (1995)).

Lorsque la clause stipulant les activités permises est générale, les juges doivent entendre les parties afin de déterminer leur intention lors de la conclusion du contrat (Norville LLC. V. Carr-Gottstein Foods Co., 84 P.3d 996 (2004)).

Une clause stipulant notamment que le locataire devra utiliser le local pour l’activité de supermarché d’alimentation générale comprenant tous les articles et tous les services offerts généralement dans les autres magasins de ce type, n’inclut pas l’activité de banque à l’exception de l’installation de distributeurs de billets (Norville LLC. V. Carr-Gottstein Foods Co., 84 P.3d 996 (2004)).

Les améliorations apportées par le locataire
Stipulations contractuelles
Lorsque le contrat de bail stipule que le locataire devra rendre le local dans le même état qu’il l’a reçu, le locataire est alors en droit de reprendre toutes les améliorations qu’il a apportées pendant la durée du bail dès lors que cette reprise n’endommage pas le local (Cremers v.v Halman, 403 S.W.3d 878 (2013)).

Lorsque le contrat de bail prévoit expressément les règles relatives aux aménagements réalisés par le locataire, les juges doivent les appliquer (Ashford Com, Inc. v. Crescent Real Estate Funding III 2005WL 2787014 (2005)).

Les améliorations dans les baux sans aménagements durables
Un contrat de bail commercial peut stipuler que le locataire pourra exploiter son activité dans les lieux loués à la condition qu’il ne fasse que des aménagements provisoires c’est-à-dire qui pourront être retirés sans endommager le local loué (A trade fixture) (Connely v. Art & Gary, Inc, 630 S.W.2d 514 (1982)).

Lorsque le bail en cause est un bail n’autorisant que les aménagements provisoires (A trade fixture), en principe, à la fin du bail les aménagements réalisés sont présumés appartenir au locataire et doivent donc être enlevés par ce dernier (Alexander v. Cooper 842 S.W.2d 644 (1992)).

Le contrat de bail peut néanmoins prévoir une clause contraire (Boyett v. Boegner 746 S.W.2d 25 (1988)).

France

1. Destination des lieux

1.1. Activité conforme à la destination contractuelle

La destination des lieux fixée au bail est respectée :


– lorsque le bail prévoit la « vente de mobilier, articles divers, rideaux, papiers, tapis... » et que le locataire y adjoint une activité de micro-informatique car le commerce de matériel de bureau et d’informatique se confond naturellement à celui du mobilier (et articles divers) (CA Rouen, 2e ch. civ., 4 octobre 1990, inédit) ;


– lorsque est adjointe la vente des billets du loto à celle de billets de Loterie Nationale, elle-même liée au commerce des tabacs (CA Rouen, 1re et 2e ch. civ., 9 octobre 1990, inédit) ;


– lorsque à l’activité de station-service est adjointe celle de vente de denrées alimentaires et de boissons (CA Versailles, 21 février 1991, Loyers 1991 no 441) ;


– lorsque l’activité accessoire antérieurement autorisée par le bailleur est ensuite devenue prépondérante (CA Bordeaux, 5e ch., 21 février 1995, JCP.1995.IV.2356) ;


– lorsqu’une pharmacie vend des produits de parapharmacie (CA Paris, 13 novembre 1996, Administrer, janvier, p. 29) ;


– lorsque le bail interdit l’exercice, dans un logement, d’un commerce ou d’une profession libérale, industrielle ou artisanale et que le locataire exerce une activité d’assistance maternelle, d’ordre essentiellement familial, consistant à y recevoir, moyennant salaire, des enfants que le département de Paris lui confie (Cass. 3e civ., 14 mai 1997, no 786 P, RJDA 7/97 no 882) ;


– lorsque à un débit de tabac est adjointe la vente de voitures miniatures et de stylos, à condition toutefois que la commercialisation de ces objets reste tout à fait marginale (CA Paris, 22 avril 1997, DA 1997.1212) ;


– lorsqu’au bail autorisant l’activité de boisson est adjointe celle de bureau de PMU qui en est le prolongement (CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 13 novembre 1997, GP 1998.som.164 note J.-D. Barbier ; contra CA Metz, 15 novembre 1995, GP 1996.som.257) ;


– lorsque à l’activité initialement prévue de « marchand de vin » a été adjointe une activité de débit de boissons, car si l’expression « marchand de vin » ne concernait, à la date de la conclusion du premier bail, que la vente de ce liquide, cette activité ne peut se limiter à la vente à emporter, tandis que l’évolution des usages conduit à dire que l’équivalent en est aujourd’hui une activité de débit de boissons (CA Paris, 16e ch.B, 9-11-2001 : GP 2002.som.1106 note Ch.-E.Brault) ;


– lorsque l’activité prévue au bail est celle « d’hôtel meublé », dont il n’existe pas de définition légale, et que le locataire propose un service de blanchissage, assure l’entretien et la police de l’établissement, et que les tarifs pratiqués sont particulièrement modestes (CA Paris, 16e ch.B, 9-11-2001, précité, écartant la prétention du bailleur soutenant que le locataire n’exploitait pas un hôtel meublé et que ses clients étaient de simples locataires de chambres en meublé, titulaires d’un contrat civil) ;


– lorsque le bail imposait au locataire une occupation personnelle des lieux et que celui-ci a donné son fonds de commerce en location-gérance, car l’occupation des lieux visée par le bail n’avait pas pour objet d’empêcher le locataire d’adopter le mode d’exploitation qui lui paraissait le plus approprié (Cass. civ.3, 14-11-2002, no 2002 : RJDA 2/03 no 115) ;


– lorsque les locaux ont été loués à l’usage exclusif de « boulangerie froide, pâtisserie, confiserie, charcuterie, traiteur », et que le locataire y vendait des boissons non alcoolisées telles que jus de fruits ou sodas sans solliciter l’autorisation du bailleur au motif que cette activité accessoire constituait un développement usuel de l’activité de boulangerie et se rattachait naturellement à celle-ci compte tenu de l’évolution des usages de la profession, et ce d’autant que ces boissons, placées dans une vitrine réfrigérée, étaient destinées à une consommation immédiate (CA Paris, 16° ch A, 1er juin 2005 n° 03-14252 : RJDA 12/05 n° 1325, 1° espèce).


1.2. Activité non conforme à la destination contractuelle

La destination des lieux fixée au bail n’est pas respectée :


– lorsqu’a été domiciliée dans les lieux une entreprise dont l’activité est exclue par le bail (Cass. 3e civ., 10 novembre 1971, Bull. III no 547) ;


– lorsque le local d’habitation inclus dans les lieux loués a été utilisé comme réserve de marchandises alors que les lieux loués devaient servir pour partie à l’exploitation du commerce, et pour une autre partie, à l’habitation, et qu’ils ne pouvaient, même temporairement, être utilisés à un autre usage, peu important que la clause déterminant cette destination ait aussi précisé que « dans l’ensemble, les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout », car, en raison de son ambiguïté elle a été souverainement interprétée par les juges (Cass. 3e civ., 14 mars 1990, 1991.1.pan.37) et, réciproquement, lorsque les lieux ont été loués exclusivement pour une utilisation commerciale et que le locataire en a affecté une partie à l’habitation, peu important que ce soit pour le logement de l’un de ses salariés et qu’il ait été fait mention dans le bail de l’existence de sanitaires et d’une cuisine dès lors que les parties n’ont pas expressément prévu un usage mixte (CA Paris, 16e ch. B, 14 janvier 2000, D. 2000.AJ.142.som.) ;


– lorsqu’une activité de restaurant a été exercée dans les lieux où était autorisé un commerce de traiteur, car le mot traiteur, quoiqu’il fût dans un passé lointain synonyme de restaurateur comme l’indique le petit Robert, désigne aujourd’hui, la langue et les usages du commerce ayant évolué, celui qui prépare des repas, des plats à emporter et à consommer chez soi (CA Paris 14 mai 1992, JCP (éd. E) 1992.pan.1119 ; contra CA Paris, 16e ch.A, 17-10-1995, no 93-22570 : Loyers 1996 no 25) ;


Il a été jugé de même lorsque, à l’activité de vente de sandwiches autorisée par le bail, a été adjointe la vente de plats cuisinés, tels que assiettes de frites, crudités, merguez et brochettes, cette activité relevant de la restauration (CA Paris, 16° ch. A, 1-6-2005 n° 04-1527 : RJDA 12/05 n° 1325, 2e espèce) ou à l’activité de " crêperie-restaurant ", celle de bar sans respect de la notification au bailleur de l’adjonction, peu important que l’omission ait été commise par le locataire précédent et que le bailleur n’ait pas alors réagi (CA Rennes, 7e ch. 18-1-2006 : JCP G 2006 IV 2488, refusant néanmoins de prononcer la résiliation mais la réservant pour le cas où l’activité de bar serait poursuivie).


– lorsque le locataire gérant du fonds de commerce a organisé pour les clients de l’hôtel des activités touristiques, bien qu’elles ne pussent s’exercer, de par leur nature, dans les locaux loués, ainsi que cela ressortait de l’extrait Kbis du registre des sociétés, alors qu’aux termes du bail, les locaux loués devaient servir exclusivement à l’exploitation du commerce d’hôtel restaurant, pension de famille, bar, salon de thé et tout commerce similaire, sauf autorisation du bailleur pour l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires ( Cass. 3e civ., 18 mars 1998, RJDA 5/98 no 569) ;


– lorsque le locataire a créé dans les lieux loués un véritable restaurant en aménageant une cuisine et en transformant la salle de bar en salle à manger alors que le bail avait pour objet des locaux à usage de bar-snack-jeu et que ses stipulations obligeaient le preneur à recueillir le consentement exprès et par écrit du bailleur avant d’entreprendre la transformation des lieux (Cass. 3e civ., 27 mai 1998, RJDA 7/98 no 842 ).


– lorsque le bailleur ayant donné l’autorisation au locataire d’étendre l’activité de « marchand de vins, liqueurs, charbon et autres combustibles » à celle de « café-bar-petite brasserie », le locataire a proposé à sa clientèle des plats garnis, lesquels n’entraient pas dans cette catégorie mais répondaient à une véritable activité de restauration non autorisée, même implicitement par le bailleur (Cass. 3e civ., 17 novembre 1998, RJDA 2/99 no 149.som.) ;


– lorsque le bail interdisant au locataire de se substituer quelque personne que ce soit ou de prêter les lieux, même temporairement à des tiers, le locataire a donné le fonds en location gérance (Cass. 3e civ. 22-1-2003, no 29 : RJDA 4/03 no 367) ;


– lorsque l’activité prévue au bail était celle de « bijouterie fantaisie » et que le locataire s’est livré à la vente de bijoux en or, même de faible valeur, dès lors qu’il est d’usage dans le commerce de la bijouterie de distinguer selon que l’activité porte sur des bijoux comportant des métaux et pierres précieux ou semi-précieux ou sur des bijoux qui n’en comprennent pas (CA Rouen, ch. 1 cab. 1, 4-9-2002, no 99-2554 : RJDA 3/03 no 235) ;


– lorsque le bail stipulant que les locaux doivent être exclusivement consacrés à l’activité commerciale d’agence immobilière le locataire fait lui-même valoir qu’il n’est pas agent immobilier pour des raisons administratives, mais agent commercial exerçant une activité d’intermédiaire pour l’achat, la souscription ou la vente d’immeubles, de fonds de commerce, d’actions ou parts de sociétés immobilières, ces deux activités ne pouvant être assimilées du point de vue de la destination des lieux (Cass. 3e civ. 23-3-2005 n° 364 : RJDA 6/05 n° 660) ;


– lorsque les locaux ont été loués à l’usage exclusif de « boulangerie froide, pâtisserie, confiserie, charcuterie, traiteur », et que le locataire y a offert un service payant de photocopies, lequel ne constituait pas une activité incluse dans celles prévues au bail et caractérisait donc un manquement du locataire à ses obligations contractuelles ; néanmoins, cette infraction n’a pas été jugée suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, dès lors qu’elle n’avait pas causé de préjudice au bailleur ou aux commerces voisins et que cette activité était très limitée (CA Paris, 16° ch A, 1er juin 2005 n° 03-14252 : RJDA 12/05 n° 1325, 1° espèce) ;


– lorsque la clause de destination du bail autorisait une activité de « Vins, liqueurs et vente de produits à emporter » et que le locataire a exploité un bar de nuit dans les lieux loués, ce qui résulte des éléments suivants : il a changé le nom de l’enseigne, qui est devenue « Le Cocktail » ; il a fait mentionner en lettres dorées le mot « Club » sur le linteau de la porte d’entrée ; les locaux accueillaient des « hôtesses » qui consommaient avec une clientèle recherchant leur compagnie ; l’attraction commerciale des lieux, ouverts uniquement tard dans la nuit, était due exclusivement à leur mode d’exploitation atypique reposant sur le libertinage (CA Paris, 16e ch. A, 5-10-2005 n° 04-6033 : RJDA 2/06 n° 111, faisant application de la clause résolutoire, sans que les autorisations préfectorales d’ouverture la nuit obtenues par le locataire puissent faire obstacle à la mise en œuvre de cette clause) ;


– lorsque les locaux avaient été loués à usage de centre sportif de squash et, accessoirement, pour l’exploitation d’un club house avec restauration rapide, snack, salon de thé et que le locataire les avait utilisés pour des activités de restauration et d’organisation de soirées musicales, alors que la commune intention des parties avait été simplement de mettre à la disposition du locataire des équipements à l’usage des clients sportifs recherchant une structure où ils puissent pratiquer une activité physique avant toute chose et se restaurer en quelques minutes dans le cadre d’un emploi du temps chargé, notamment en semaine dans les intervalles de leurs horaires de travail et alors que les soirées musicales, qui donnaient lieu à des annonces publicitaires dans la presse local, loin d’être réservées aux seuls membres du centre sportif ou à leurs proches, étaient destinées à un public de consommateurs n’ayant aucun lien avec eux (Cass. 3e civ. 25-1-2006 n° 119 : BRDA 4/06 inf.21).


2. Résiliation du bail}

Les juges disposent d’un pouvoir d’appréciation de la gravité du manquement aux obligations du bail (Cass. civ. 8-11-1977 : Rev. loyers 1978.197).


La résiliation du bail commercial portant sur des locaux à usage de cafétéria-restauration rapide a été prononcée, dès lors que le preneur avait commis les infractions suivantes :

- organisation de soirées dansantes, activité non prévue au bail et ne pouvant se rattacher à la cafétéria ou a la restauration rapide comme pourrait l’être une simple musique dite d’ambiance ;

- mise à la disposition d’un tiers des locaux alors que le bail interdisait la sous-location (CA Paris, 16e ch. B, 13 décembre 1990 : RJDA 2/91 n° 98).


Le prononcé de la résiliation a été refusé dans un cas où les manquements du preneur ont été jugés insuffisants (CA Versailles 12-10-1989 : GP 1990.som.700).

3. Résiliation judiciaire

Non-prononcé pour défaut d’exploitation à défaut de clause expresse

Si aucune stipulation expresse du bail ne faisait obligation au preneur d’exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués, l’absence d’exploitation des locaux depuis plusieurs années n’entraînait pas la résiliation judiciaire d’un bail commercial (Cass. 3e civ. 10-6-2009 n° 08-14.422 : BRDA 12 /09 inf.13).

4. Activité connexe ou complémentaire

4.1. Existence

Est complémentaire :


- de la vente de « charcuterie, comestibles », la vente des « produits bretons » (et donc des gâteaux bretons) (Cass. civ. 19-2-1974 : Rev. loyers 1974.272) ;


- de celle de chaussures, la vente d’articles de maroquinerie (CA Paris 25-11-1974 : GP 1975.1.100) ;

- du commerce d’épicerie, la vente de liquides (CA Rouen 8-12-1967 : GP 1968.1.263) ;

- de l’activité de « plomberie, sanitaire et chauffage », l’activité de « carrelage, peinture, électricité », s’agissant d’un artisan exerçant à titre individuel (CA Versailles 25-10-1990 : RJDA 1/91 n° 17) ;


- de l’activité de café-bar, celle de restauration rapide (Cass. 3e civ. 19-7-2000 : RJDA 12/00 n° 1076 som.).

4.2. Absence

N’est pas complémentaire :


- de l’activité de tailleur, la vente de gants et sacs à main (CA Rouen 6-5-1969 : D. 1969.626) ;

- de l’exploitation d’un café-bar, l’activité de brasserie et plat du jour (CA Paris 17-4-1986 : JCP G 1987.IV.334) ou la gestion d’une discothèque (CA Bordeaux 22-4-1986 : Loyers 1986 n° 386) ;

- d’une activité de restauration sans cuisson, une restauration impliquant une cuisson (Cass. 3e civ. 18-6-2002 : RJDA 10/02 n° 991).

Irak

}

Irresponsabilité du locataire qui jouit des lieux conformément à leur destination contractuelle
Lorsque la destruction de l’immeuble est due à un acte terroriste, le locataire n’est pas responsable des dommages causés tant qu’il jouit des lieux conformément à la destination contractuelle. En l’espèce, une société de presse a pris à bail des locaux meublés afin d’y installer son siège social. Une attaque criminelle a entrainé la destruction partielle de l’immeuble et l’incendie des meubles. Le bailleur a demandé réparation au locataire pour le dommage causé en alléguant que l’attaque a été suscitée par les articles incendiaires de l’agence de Presse. La Cour de cassation a estimé que c’est à bon droit que les juges du fond ont conclu que le locataire, qui usait des locaux loués conformément au contrat de bail, ne peut pas être tenu responsable de l’explosion qui a endommagé l’immeuble. En effet, l’article 762 du Code civil prévoit que « le preneur doit user de la chose louée de la manière convenue. A défaut de convention, il doit en user d’une manière conforme à sa destination » (Cour de cassation fédérale, 23-4-2008, pourvoi n°951).

Suisse

Résiliation pour non-respect de la destination contractuelle des lieux

Lorsque la destination des lieux prévue au contrat de bail est modifiée, le contrat peut être résilié par le bailleur dont l’autorisation requise pour sous-louer n’a pas été demandée alors qu’il aurait eu une raison de s’y opposer au titre de la destination des lieux prévus au bail ; en l’espèce, aux termes d’un contrat de bail initial, les locaux étaient destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce de café-restaurant ; or, à la suite de la mise en gérance libre du fonds de commerce, ils ont été utilisés pour l’exploitation d’un bar en champagne ; il en est résulté une modification sensible de la destination des lieux car aux termes de l’article 262 alinéa 1er du Code des obligations, l’exploitant initial n’était pas tenu de tolérer la modification de l’activité exercée et les éventuelles nuisances consécutives diffèrent de celle d’un restaurant ; dès lors, un tel contrat de gérance libre présentait des inconvénients majeurs pour le bailleur qui avait ainsi un motif valable de s’opposer à la « sous location » et justifiait la résiliation anticipée notifiée au locataire après un avertissement écrit resté vain aux termes de l’article 257 alinéa 3 du Code des obligations (Tribunal fédéral suisse, arrêt n° 4A 127/2008 du 2 juin 2008, JURICAF).

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