Article 112 [Ancien art. 80 mod.]

En contrepartie de la jouissance des lieux loués, le preneur doit payer le loyer aux termes convenus entre les mains du bailleur ou de son représentant dûment mandaté.

Le paiement du loyer peut être fait par correspondance ou par voie électronique.

Jurisprudence OHADA

1. Mode de paiement

Le paiement fait par chèque couvrant le principal est parfaitement valable (TRHC Dakar, 5-5-2003 : SAI - LIBERATION c/ J. C. R., Ohadata J-03-210).

2. Obligation du locataire au paiement du loyer

Par le bail, le preneur s’oblige principalement à verser au bailleur un loyer ; en cas de défaillance et en l’absence de preuve de la libération des loyers, celui ci doit être condamné à s’exécuter (TRHC Kaolack, 25-7-2000 : Chaffic Helou contre Fallou NIANG, Ohadata J-03-219).

Le preneur qui reconnait devoir neuf mois de loyer sans justifier cet état de fait doit être condmané à payer au bailleur le montant des arrièrés de loyers plus les dépens (TGI Bobo-Dioulasso (Burkina-Faso), n° 238, 7-12-2005 : Ets. SANGA c/ BELEM Idrissa, Ohadata J-09-65).

3. Compétence pour ordonner l’expulsion pour défaut de paiement du loyer

Le juge de l’urgence, juge de l’exécution est incompétent à connaître des demandes en expulsion ou de paiement des arriérés de loyers qui ne constituent ni une demande relative à une mesure d’exécution forcée, ni une saisie conservatoire conformément aux exigences de l’article 49 AUPSRVE (TPI Douala Ndokoti, Ord. n° 147/074-05, 27-1-2005 : Sté ANFI c/ WEA Marguerite, Ohadata J-05-145).

Jurisprudences comparées

Canada

Obligation de payer le loyer tant que le bail n’est pas expiré

Sanction du non paiement de son loyer par le locataire

Le Tribunal était saisi d’une requête en résiliation de bail, réclamation de loyer et expulsion en vertu des articles 762 et suivants du Code de procédure civile. La preuve avait révélé que les parties étaient liées par un bail commercial signé en mars 2002 avec effet rétroactif au 1er janvier 2002. Le bail était prévu pour une durée initiale de six (6) mois prenant fin le 30 juin 2002 et prévoyait un renouvellement pour une période de deux (2) années « à moins que le locataire devienne en défaut de rencontrer ses obligations et qu’un terme soit mis à la présente entente (le bail commercial) ». Le bail prévoyait la mise en défaut du locataire si celui-ci « ne se conformait pas aux obligations résultant de l’une et l’autre des clauses, charges et conditions du présent acte » et s’il « ne payait pas à leurs échéances respectives » « Advenant tout cas de défaut, le locateur aura le droit, sous réserve de ses autres droits et recours, (…) de se prévaloir de la clause résolutoire ci-dessous. »

« Au cas de défaut du locataire de se conformer à l’une ou l’autre des conditions et obligations des présentes, le locateur aura le droit s’il le juge à propos, et sans préjudice à ses autres recours de demander la résolution des présentes y compris la clause d’achat/vente après avoir servi à qui de droit un préavis de trente (30) jours. ».

Ainsi, le Tribunal peut dès maintenant constater les nombreux défauts d’exécution de paiement des loyers depuis janvier 2002 et condamner la partie intimée à payer la somme de 4 400 $ pour les mois de janvier et février 2002 avec intérêts au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue au Code civil du Québec depuis la signification de la requête le 21 juin 2002. La requête en résiliation peut elle-même constituer le préavis, mais comme elle a été signifiée le 21 juin 2002, le délai de trente (30) jours n’est pas encore expiré. (Couture c. Tavaras, Cour du Québec, « Division de la pratique », Canada, « Chambre civile », N° :200-02-030029-021, 2002-06-27.)

Validité de la clause de résiliation de plein droit pour non-paiement du loyer

Les parties sont liées par bail depuis le 15 novembre 1999, relativement à un immeuble commercial situé au 9400 boulevard Laurier à La Plaine, district de Terrebonne. Ce bail est consenti pour une période de trois ans, se terminant le 15 novembre 2002. La défenderesse occupe toujours les lieux. Ce bail contient une clause de résiliation de bail exprimée en ces termes :

« Le locateur aura droit de résiliation si le locataire fait défaut de payer tout loyer et tout autre montant dû aux termes du bail dans les trente (30) jours de leur date d’échéance. »

Le loyer est établi à 2 300,50$ (avec les taxes) et est payable le 15 de chaque mois. Il n’a pas été payé depuis le 15 novembre 2002. N’ont pas été payées non plus les taxes municipales dont la défenderesse s’était obligée en vertu du bail ce, pour les mois de mai, juillet et septembre 2002. La demanderesse a droit à la résiliation de plein droit du bail en vertu de la clause résolutoire convenue entre les parties, compte tenu du défaut de la défenderesse de respecter ses engagements contractuels. La Cour d’Appel du Québec a reconnu ce droit dans un arrêt récent, où sous la plume du juge Chamberland il est déclaré :

« Avec égards pour le juge de première instance, j’estime que l’arrêt Place Fleur de Lys précité, ne fait pas autorité lorsque le bail contient, comme en l’espèce, une clause en stipulant clairement la résiliation de plein droit au cas de défaut de paiement du loyer.

En effet, dans l’arrêt Place Fleur de Lys, le bail intervenu entre les parties ne comportait pas de clause de résiliation automatique ou de plein droit. C’est dans ce contexte que, confrontée à la règle générale énoncée à l’article 1605 C.c.Q., la Cour concluait, sous la plume de mon collègue le juge Baudoin, que « le législateur, en matière de contrat de louage, a voulu reconnaître la résolution judiciaire comme règle générale. » J’ai d’autant moins d’hésitation à reconnaître la validité et la portée d’une clause prévoyant expressément la résiliation de plein droit d’un bail commercial au cas d’inexécution des engagements contractuels pris par l’une ou l’autre des parties que cela me semble aller dans le sens de ce que le législateur a voulu favoriser en adoptant la règle posée par l’article 1605 C.c.Q au titre « Des obligations en général ». Si le créancier d’une obligation inexécutée se trompe en soutenant que le bail est résilié de plein droit, sans poursuite judiciaire, il risque de se faire dire plus tard par le tribunal qu’il n’avait pas droit à cette résolution et d’avoir à payer le prix de son erreur. Le contrôle judiciaire a postiori vaut bien, dans ce contexte, le contrôle judiciaire a priori. »

En l’espèce, la clause de la résiliation est suffisamment claire pour donner ouverture è la résolution de plein droit et compte tenu que le défaut de la défenderesse est antérieur à l’avis d’intention, l’on ne peut prétendre que le bail est toujours en vigueur. La demanderesse a droit à la reprise de possession des lieux sans devoir obtenir l’autorisation de la Cour de faillite en vertu de l’article 69.4 L.F.I. (« Pieces d’Auto la Plaine Ltée c. 9083-1785 Quebec Inc. », 2003-05-30, N° : 700-22-009841-031, Cour Du Québec, « chambre civile », Canada, Province du Québec, District de Terrebonne, Localité de St-Jérome).

Compensation des loyers et du montant des travaux mis à la charge du bailleur mais assumés par le locataire

Un bailleur s’étant engagé à faire des travaux substantiels de rénovation et d’aménagement d’un local commercial et qui ne les a pas réalisés, reste tenu par les termes du contrat de bail.

Le locataire, plaignant en l’espèce, avait ainsi effectué en place et lieu du bailleur lesdits travaux et dépensé 18 555 dollars à cet effet. Or, le bail conclu prévoyait que si le locataire venait à investir une telle somme, il pouvait par la suite la déduire du loyer à payer. Dès lors, au moment de la saisie-exécution opérée par le bailleur, aucun loyer n’était dû. Si l’on peut relever qu’une certaine naïveté pourrait être reproché au plaignant, l’on doit cependant tenir compte du fait que de son statut de gérant, il n’avait pas pu négocier le contrat de bail directement avec le propriétaire. D’autre part, c’est à juste titre qu’il a supposé que le propriétaire devait avoir connaissance des termes du contrat, et notamment de cette clause de retenue des frais engagés par le locataire sur les loyers. Le tribunal reproche donc au propriétaire de ne pas avoir fait une lecture approfondie du contrat en cause, ce qui lui aurait évité de mettre en œuvre de façon injustifiée la procédure de saisie-exécution. Il conclut donc qu’il n’y avait aucun arriéré pouvant justifier d’une cessation du contrat de bail commercial (« Ker-Mar Enterprises Inc. v. Sunsan Enterprises Inc. », 1996-11-22, N° : 22114, The Supreme Court Of British Columbia, British Colombia).

Etats-Unis

Les contrats de bail ne sont pas soumis à la règle selon laquelle la partie qui subit un préjudice en raison d’une inexécution contractuelle doit agir de manière raisonnable afin de minimiser ce dernier (Becar v. Flues, 64 N.Y. 518 (1876)).

Le preneur a l’obligation de payer le loyer convenu et le bailleur n’a pas l’obligation, afin de minimiser son dommage, de reloué ou de tenter de relouer les locaux abandonné par le preneur (Underhill v. Collins, 132 N.Y. 269 (1892)).

La clause d’un contrat de bail prévoyant que le loyer sera du jusqu’au terme même en cas d’éviction du preneur est valide et doit donc être exécutée (Holy Properties Limited L.P. v. Kenneth Cole Production, Inc, 87 N.Y.2d 130 (1995)).


France

Droit du locataire de suspendre le paiement des loyers

1. Existence

Le locataire peut décider de lui-même de ne pas payer le loyer :

– lorsqu’il est constaté que les lieux loués ont été sinistrés (cf. Cass. com. 21 novembre 1990, Bull. III no 238) ;


– lorsqu’il a été privé, par une décision administrative de la jouissance totale des locaux, même si effectivement cette décision n’interdisait que l’accès du public au magasin car :


• les locaux loués comprenaient les réserves inhérentes à l’exploitation même qui s’étendaient sur les deux tiers de l’immeuble et qui n’étaient plus que des locaux morts dépourvus de toute utilité pour le locataire, l’exploitation du fonds n’ayant pu être reprise dans l’immeuble sinistré ;
• les conditions d’exploitation du fonds dans le local de transfert doivent rester totalement étrangères au bailleur qui n’a à répondre que de la location litigieuse sans pouvoir tirer argument de la location de substitution laquelle au demeurant n’a été que temporaire ;


• les clauses du bail interdisant de suspendre le paiement des loyers en cas de destruction de l’immeuble, ou encore obligeant le preneur à souffrir sans indemnité ou diminution de loyer tous les travaux nécessaires, étaient inopérantes en l’espèce dans la mesure où, notamment, l’application de la clause « travaux » était subordonnée (sauf à y voir une clause abusive) à une jouissance au moins partielle des lieux ainsi qu’en témoigne l’emploi de l’expression « ou diminution de loyer » (CA Paris, 16e ch. A, 20 mai 1997, GP 1997.som.20 note Ph.-H. Brault, annulant et refusant effet à la clause résolutoire visée audit commandement) ;


- lorsqu’un tiers a gardé les clefs des lieux loués dans lesquels il lui était désormais impossible d’accéder ; les juges du fond ne sauraient lui refuser l’utilisation de l’exception d’inexécution au motif qu’il disposait de toutes les voies de droit lui permettant de réinvestir les locaux sans tarder (Cass. 3° civ. 21-3-2006 no 406 : RJDA 6/06 no 624).


2. Absence

Le locataire ne peut pas se faire justice à lui-même et décider de ne pas payer le loyer :

– lorsqu’il invoque que le bailleur n’a pas exécuté de remise en état alors qu’aucun accord n’était intervenu avec ce dernier sur ces travaux (Cass. 3e civ., 18 mars 1992, RJDA 6/92 no 559) ;
– lorsqu’il ne démontre pas que les désordres allégués tenant au mauvais état des lieux l’ont empêché d’exercer son activité commerciale, l’interdépendance des obligations réciproques du contrat synallagmatique n’existant pas entre l’obligation du locataire de payer les loyers qui est une créance certaine et l’obligation d’entretien du bailleur qui consiste en l’exécution de travaux et représente une créance indéterminée ; en conséquence, le défaut d’entretien du bailleur ne justifie ni l’exception d’inexécution de son obligation de paiement par le locataire, le paiement du loyer étant fondé sur la fourniture du logement et non sur son état, ni la compensation entre la dette de loyer qui est certaine, liquide et exigible et la créance indemnitaire du preneur qui reste indéterminée tant qu’une décision de justice ne l’a pas fixée (CA Paris, 16e ch. B, 2 février 1995, JCP (éd. E) 1995.pan.456).


Dans le même sens, CA Paris, 16e ch. A, 16 février 2000, D. 2000.AJ.243 obs. Y. Rouquet, refusant néanmoins au bailleur la résiliation du bail car le locataire n’avait pas agi de mauvaise foi dans la mesure où les troubles dénoncés par lui pour justifier son refus de paiement des loyers étaient réels et où il avait versé une partie des loyers et déposé le surplus sur un compte séquestre, son manquement n’apparaissant pas ainsi d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail à ses torts.


- lorsqu’il se prévaut de l’inexécution par le bailleur de travaux de mise en conformité des lieux, en l’espèce une résidence hôtelière, dès lors que ladite résidence était exploitée en dépit des difficultés et qu’il n’était pas en mesure de désigner avec précision les parties du bien qui n’auraient pas pu être louées (Cass. 3e civ., 8 avril 1998, RJDA 6/98 no 686).

Acquisition de la clause résolutoire de plein droit

L’action introduite par le bailleur avant la mise en liquidation judiciaire du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement ; en conséquence, l’ordonnance de référé qui constate l’acquisition de la clause résolutoire et qui est frappée d’appel par le locataire avant sa mise en liquidation judiciaire n’est pas une décision passée en force de chose jugée à la date de la liquidation, peu important sa confirmation ultérieure en appel (Cass. com. 15 février 2011 n° 10-12.747 : Légifrance).

Irak


Obligation du locataire au paiement du loyer

Un locataire d’une boutique n’ayant pas payé le loyer pour 3 ans a été assigné par son bailleur et condamné par les juges du fond au paiement de la dette du loyer. A l’appui de son pourvoi en cassation, il a soutenu l’existence d’une force majeure qui l’aurait empêché de jouir de la chose louée. La Haute juridiction rejette le pourvoi en affirmant que lorsqu’est procurée la jouissance paisible du local loué, le preneur est tenu de payer le prix du loyer prévu dans le contrat, peu importe qu’il n’ait pas occupé le local. Le locataire qui invoque une force majeure qui l’a empêché de jouir de la chose louée ne saurait prospérer dans la mesure où il aurait dû intenter une action propre sur ce chef et la prouver devant les tribunaux. Il ne peut se libérer de son obligation de payer les termes échus du loyer dès lors que le bailleur avait mis à sa disposition les locaux loués (Cour de cassation fédérale, ch.civ., 6 juillet 2008, pourvoi n°1500).

Luxembourg

Obligation du locataire au paiement du loyer

Le bail est un contrat à titre onéreux. Il implique l’obligation pour le preneur de payer un prix, en contrepartie de la jouissance locative. S’il est vrai que le prix ne consiste pas nécessairement en une somme d’argent, qu’il peut revêtir la forme de prestations en nature, et qu’il ne doit pas être déterminé, pourvu qu’il soit simplement déterminable, il constitue cependant un élément essentiel du bail qui ne se conçoit pas sans lui (Tr.Arr.Luxbg, 15 novembre 2002,L//J, 75192 ).

Droit du locataire de suspendre le paiement des loyers

Le locataire a le droit de refuser, en tant que partie, le paiement du loyer en cas de manquement par le bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués.

Toutefois, la défaillance du bailleur doit justifier la retenue du loyer, le simple défaut d’entretien n’étant pas suffisant, car le locataire continue d’avoir la jouissance de la chose louée, même si elle est imparfaite. Le défaut d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage contractuellement prévu.

La jurisprudence luxembourgeoise se rallie aux décisions de la Cour de Cassation française et retient que l’exceptio non adimpleti contractus ne saurait être admise qu’à la condition que le défaut d’exécution des travaux dont s’abstient le bailleur prive le locataire de toute la jouissance ou à peu près des lieux loués (Tr.Arr.Luxbg, 26 janvier 2001, L//J, 66307.).

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