Article 105 [Ancien art. 73]

Le bailleur est tenu de délivrer les locaux en bon état.

Il est présumé avoir rempli cette obligation :

- lorsque le bail est verbal ;

- ou lorsque le preneur a signé le bail sans formuler de réserve quant à l’état des locaux.

Jurisprudences comparées

Canada

Obligation de délivrance du local loué en bon état

Les parties étaient liées par un bail commercial. La demanderesse exploitait son commerce de coiffure dans le local qu’elle louait du défendeur. La loi, à l’article 1854 du Code civil du Québec (C.c.Q.), stipule que le locateur est tenu de fournir au locataire le bien loué en bon état et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. « Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

L’incendie survenu le 12 juin 2003 n’a pas détruit l’immeuble, mais l’a fortement endommagé. Le défendeur a entrepris de le réparer. Dans un tel cas, le bail n’est pas résilié de plein droit. Le locataire a droit, le cas échéant, à une diminution de loyer, s’il continue d’occuper les lieux, ou à une indemnité pour dépossession temporaire s’il ne peut occuper les lieux loués durant les travaux. Il peut aussi demander la résiliation du bail. L’article 1865 du Code civil du Québec (C.c.Q.) se lit comme suit :


« Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué. Le locateur qui procède à ces réparations peut exiger l’évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s’il ne s’agit pas de réparations urgentes, obtenir l’autorisation préalable du tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire. Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d’obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d’évacuation ou de dépossession temporaire, celui d’exiger une indemnité. »

Dans le cas présent, la demanderesse ne pouvait continuer d’occuper son local.
La preuve indique que la cause de l’incendie n’est pas attribuable au défendeur. Cependant, ce dernier n’a pas expliqué le très long délai de réparation. Ce délai apparaît anormal dans les circonstances. C’est ce qui a forcé la demanderesse à quitter définitivement les lieux, la privant ainsi de ses droits prévus au bail et de l’indemnité de dépossession temporaire prévue à la loi pour la durée normale des réparations nécessaires.

L’offre de remboursement de 240 $ pour compenser les douze premiers jours de juin 2003, telle que formulée par le défendeur le 12 mars 2004, est insuffisante. La demanderesse a droit à une compensation pour troubles et inconvénients découlant du manque de diligence du défendeur. Le Tribunal fixe cette indemnité à l’équivalent d’un mois de loyer, soit 400 $.

Par ailleurs, elle n’a pas droit à la différence de loyer qu’elle réclame pour un période d’un an puisqu’il n’y a aucun lien de droit entre cette réclamation et la terminaison de son bail. Il en est de même des frais de 60 $ pour les frais bancaires (arrêts de paiement). Rien n’indique qu’elle a été forcée d’engager ces frais (Lefebvre c. Gag, 2005-06-28, N° : 450-32-009644-048, Cour du Québec, « Division des petites créances », Canada, Province de Québec, District de Saint François, Localité de Sherbrooke, « Chambre civile »).

Etats-Unis
Le bailleur est tenu de délivrer les locaux en bon état
Un locataire peut légitiment résilier un contrat de bail et obtenir des dommages-intérêts lorsque le bailleur ne répare pas une fuite provenant du toit, fuite qui rend le local inutilisable. (Jaffe Spindler Company v. Genesco Inc. Court of Appeals fourth Circuit 747 F.2d 253 (1984))

Interprétation des clauses du contrat
Lorsque les termes d’un contrat de bail sont clairs et sans ambigüités, le juge ne peut pas ajouter à la charge du bailleur une obligation qui n’a pas été prévue par les parties (Vermont Teddy Bear Co, Inc. v. 538 madison Realty Company, 1 N.Y.3d 470 (2004).

Assurance portant sur le local loué
Une clause d’un contrat d’assurance, portant sur un local commercial mis en location, excluant la prise en charge des dommages causés suite à des comportements frauduleux ou délinquants de l’assuré ou de toute personne mise dans les lieux par l’assuré est valable. Cette clause d’exclusion s’applique même si le locataire est resté dans le local loué et a possiblement dégradé ce dernier après la résiliation du contrat de bail (Pacific Entreprises, LLC v. AMCO Insurance Company, 2015 WL 1862413 (23/04/2015)).

France

1. Bailleur antérieur à la vente du local

La vente de l’immeuble ne dispense pas le précédent bailleur de son obligation d’effectuer les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu’il était propriétaire (Cass. 3e civ. 14-11- 2007, RJDA 4/08 n° 367).

2. Manquement du bailleur à son obligation de délivrance du local en bon état

2.1. Existence d’un manquement

Le bailleur a manqué à son obligation de délivrance :


– dès lors qu’il n’a pas remis au locataire un local conforme à la destination prévue au bail, ce qui est le cas même s’il a demandé, s’agissant d’un local situé dans une copropriété au syndicat des copropriétaires, pour son locataire, l’autorisation d’effectuer les travaux, et si, à la date du refus d’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires, il n’était plus propriétaire des locaux (Cass. 3e civ., RJDA 7/97 no 883) ;


– dès lors que le preneur s’est trouvé dans l’impossibilité d’exercer dans les lieux loués l’activité prévue au bail, qui se heurtait aux dispositions du plan d’occupation des sols ayant classé la zone d’implantation du bâtiment en zone non constructible exclusivement réservée à l’agriculture, et que le bailleur aurait dû vérifier si la chose louée pouvait être affectée à l’usage prévu au bail, différent de celui auquel les lieux loués avaient été préalablement destinés (Cass. 3e civ., 2 juillet 1997, 1re espèce, RJDA 12/97 no 1464) ;


– lorsque, ayant consenti deux baux à des locataires distincts sur des locaux mal désignés dans les actes, il a accepté tacitement qu’un de ces locataires aménage un local qui a été reconnu comme revenant à l’autre locataire, cet accord n’étant pas de nature à créer des droits locatifs opposables au locataire en titre ; le locataire qui avait aménagé le local était un occupant précaire et le juge des référés était compétent pour faire cesser ce trouble sans qu’il soit nécessaire de démontrer une urgence particulière (CA Paris, 14e ch. A, 18 juin 1997, Rev. jur. com. 1999.133) ;


– lorsqu’il a loué un local à usage de bureaux alors qu’il s’agissait d’un local d’habitation pour lequel il n’avait obtenu de l’administration lors du précédent bail qu’une autorisation subordonnée à la condition de compensation par conversion d’une certaine superficie de locaux à usage commercial en locaux d’habitation ; il ne pouvait dès lors opposer au locataire actuel que l’administration avait contraint à remplir la condition non encore entièrement satisfaite, que cette intervention de l’administration envers ledit locataire, qui lui demandait des dommages intérêts pour manquement à son obligation de délivrance d’une jouissance paisible, était pour lui imprévisible au moment de la conclusion du bail avec ce dernier (Cass. 3e civ., 19 janvier 2000, RJDA 9-10/00 no 836) ;


– lorsque, par le fait d’un tiers dont il doit répondre, il n’a pas permis au locataire, en l’espèce le liquidateur de ce dernier qui poursuivait le bail en vue de sa cession, de prendre possession des locaux ; le bailleur avait, en effet, introduit frauduleusement des membres de sa famille dans les lieux et le liquidateur avait dû intenter plusieurs actions pour obtenir leur expulsion, ce qui justifiait qu’il ait été fondé à s’opposer au règlement du loyer pour toute la période où la jouissance des lieux n’avait pu être obtenue ; le loyer n’était dû que pour la période comprise entre l’expulsion des tiers et la cession du bail au nouveau locataire (CA Versailles, 12e ch., 20 janvier 2000, JCP.2001.IV.1029) ;


– lorsqu’il n’a pas procédé au désamiantage des locaux avant l’entrée dans les lieux du locataire, qui a découvert après celle-ci, à l’occasion de travaux entrepris, la présence d’amiante, alors qu’il avait promis de livrer, à compter de la prise d’effet du bail, un immeuble dans lequel les travaux d’aménagement, qu’il avait autorisés, devaient être réalisés et qu’aucune clause contractuelle ne le déchargeait de son obligation de délivrance d’un local immédiatement utilisable à la fin qu’avaient eu en vue les parties (Cass. 3e civ. 2-7-2003 : JCP G 2003 IV 2530 ; RJDA 10/03 no 1027) ;


– lorsqu’il n’a pas remis les locaux à la disposition du locataire à la date convenue, en raison du départ tardif du précédent locataire dont il répond (Cass. 3e civ. 19-5-2004 no 590 : RJDA 8-9/04 no 947, à propos d’un bail d’habitation mais transposable) ;


– lorsqu’il a laissé tombé en ruine le hangar loué, en dépit des avertissements du locataire et de la connaissance personnelle qu’il avait acquis de l’état des lieux par plusieurs visites sur le site (Cass. 3° civ. 25-1-2006 : JCP G 2006 IV 1347).

2.2. Absence de manquement

Le bailleur n’a pas commis de manquement lorsque le locataire a été dans l’impossibilité d’exploiter son commerce à la suite du constat par la mairie de l’exécution de travaux d’aménagement sans permis de construire, alors que l’administration l’avait informé que les travaux y étaient soumis, et faute pour lui d’avoir régularisé sa situation dès lors qu’il n’était pas établi qu’il s’était trouvé dans l’impossibilité d’obtenir cette autorisation (Cass. 3e civ., 1-10-1997, 2e espèce, RJDA 12/97 no 1464).

2.3. Sanctions du manquement

2.3.1. Remise en état

La remise en état a notamment été ordonnée à propos :


– de la pose d’une marquise privant le locataire de la vue de la chaussée (CA Paris 19-7-1895, DP 1896.2.364) ;


– de la suppression d’une installation de gaz existante lors de l’entrée du locataire dans les lieux (Cass. 1e civ., 4-1- 1950, JCP 1950.IV.33) ;


– de la suppression d’un deuxième escalier (Cass. 1e civ., 22 -3- 1961, Bull. I no 178).


2.3.2. Ordre de cessation du trouble

Le juge des référés peut ordonner que soit mis un terme au trouble de jouissance manifestement illicite ; jugé par exemple que devrait cesser la voie de fait ayant consisté à invoquer brutalement le caractère précaire de l’occupation qui durait depuis quatre ans pour faire fermer les accès au deuxième étage, empêchant ainsi la poursuite de l’exploitation du magasin (CA Reims 13 -6-1989, Juris. Champagne-Ardenne 1989/90 no 9).

2.3.3. Résolution judiciaire

Le bail peut être résolu pour inexécution partielle de son obligation de délivrance par le bailleur ; dans ce cas le preneur, en raison de l’anéantissement rétroactif du bail dés l’origine, n’est tenu depuis ce moment qu’à une indemnité mensuelle d’occupation dont les juges du fond fixent souverainement le montant (Cass. 3e civ. 30-4-2003 no 516 : RJDA 7/03 no 694 ; JCP E 2004.30 note M. Kéita).

2.3.4. Résiliation judiciaire

Le bailleur est exposé à subir la résiliation du bail demandée par le locataire, sans pouvoir lui opposer utilement la clause du bail prévoyant que le locataire ferait son affaire personnelle de l’obtention des autorisations administratives, dès lors qu’il est le seul à pouvoir mettre les locaux en conformité avec la réglementation, le bailleur ayant déjà essuyé un rejet de sa demande de permis de construire avant la conclusion du bail (Cass. 3e civ. 18-5-2005 n° 593 : RJDA 10/05 n° 1070).

3. Etat des lieux

Force probante

Dispense de la pluralité d’originaux

L’état des lieux établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire se bornant à constater une situation de fait, il n’a pas, pour valoir preuve, à être dressé, comme un acte synallagmatique, en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct (Cass. civ.3, 23-5- 2002, 2e espèce, RJDA 8-9/02 no 860).

Irak

Sanction de la non-livraison de la chose louée

Lorsque chose louée (parking) n’a pas été livrée, le preneur peut, après avoir mis en demeure le bailleur, demander la résiliation du contrat selon l’article 177 du Code civil qui prévoit que « Dans les contrats synallagmatiques, lorsqu’une l’une des parties n’exécute pas son obligation, l’autre partie pourra, après avoir mis le débiteur en demeure, réclamer l’exécution du contrat ou en demander la résolution, avec dommages-intérêts, dans les deux cas, s’il y a lieu » (Cour de cassation fédérale, 16-9-2008, pourvoi 2133).

Luxembourg

Non renonciation tacite de la remise en état des lieux

La simple acceptation des clefs par le bailleur, même sans réserves, n’implique pas nécessairement qu’il renonce à réclamer la remise en état des lieux ; cependant, le propriétaire doit actionner le locataire sortant dans un délai rapproché du départ afin de mettre le locataire à l’abri de réclamations tardives et d’éviter le dépérissement des preuves (Tr.Arr.Luxbg., 14 mars 1996, L//J, Rôle 54930.)

Suisse

Réduction du loyer proportionnelle au trouble de jouissance

En présence de travaux de démolition et de reconstruction d’un bâtiment voisin de l’immeuble loué qui avaient rendu difficile le travail de la locataire, celle-ci a obtenu une réduction de 60 % de son loyer en faisant valoir qu’elle était une agence de placement fixe et temporaire, dont l’activité était essentiellement exercée par téléphone ou de vive voix, en tout cas à 80 %, et que les travaux rendaient par le bruit inaudibles les conversations téléphoniques (Tribunal fédéral, 1° c. civ. 24-10-2005 n° 4C 219/205 : site Juricaf ).

Obligation imposée au locataire de supporter des travaux d’entretien nécessaires et urgents

Des travaux de réfection du système d’alimentation et d’évacuation des eaux propres et usées (tuyauterie et colonnes de chute), de rénovation complète des salles de bain et cuisines, y compris leur équipement, ainsi que des façades et des ferblanteries, et le remplacement des fenêtres et des stores ont été jugés nécessaires ; en conséquence, les locataires ont été débouté de leur demande tendant à obtenir une mesure provisoire de suspension des travaux envisagés jusqu’à ce que le juge statue au fond sur leur utilité. (Tribunal fédéral suisse,1re cour civile, 21-6-2005 n°4P.122/2005 : site Juricaf).

Erreur sur la surface du local loué non déterminante

Selon l’article 23 du Code suisse des obligations, le contrat n’oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, était dans une erreur essentielle. Celle-ci se rencontre notamment en cas d’erreur dite de base telle que définie à l’article 24 alinéa 1 ch. 4 du même code, soit une erreur portant sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui s’en prévaut de considérer comme des éléments nécessaires du contrat. D’un point de vue subjectif, celui qui se prévaut de son erreur doit s’être trompé sur un fait déterminé touchant, pour lui, à la base nécessaire du contrat, ce fait doit avoir exercé une influence décisive sur la volonté de conclure du déclarant qui, sans cette circonstance, n’aurait pas passé le contrat ou, en tout cas, pas à ces conditions. Selon la jurisprudence, un cocontractant ne peut invoquer un fait déterminé comme condition sine qua non du contrat lorsqu’il ne s’est pas préoccupé, au moment de conclure, d’éclaircir une question qui se posait manifestement en rapport avec ce fait. D’un point de vue objectif, l’erreur ne sera essentielle que si elle porte sur des faits qui, selon le principe de la bonne foi en affaires, peuvent être considérés comme la base nécessaire du contrat.

Lorsqu’en l’espèce, le contrat de bail d’un local commercial conclu entre une société anonyme et une société à responsabilité limitée prévoit expressément une superficie approximative du local comprise entre deux données chiffrées, la société locataire ne peut ni refuser de régler les loyers, ni résilier le bail, ni encore en demander la nullité en invoquant une erreur essentielle déterminante de son consentement dès lors qu’elle a fait connaître au représentant des bailleurs son intérêt pour la location d’une « surface de 50 à 200 m2 pour y installer une boutique » (Tribunal fédéral suisse, 1ère Cour civile, arrêt n° 4A_408/2007 du 07 février 2008, JURICAF).

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